قیمت‌‌ها در بازار اجارهبها همچنان رو به صعود است و بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی این شاخص در تهران نسبت به مرداد ماه سال گذشته افزایش 6/9 درصدی را نشان می‌دهد و در کل مناطق شهری 8/9 درصد رشد کرده است. افزایش اجارهبها در حالی همچنان در مدار صعود قرار گرفته است که بر اساس گفته‌های رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور، تولید مسکن به زیر 300 هزار واحد رسیده است و نشان دهنده عقب‌ماندگی 700 هزار واحدی از برنامه تولید سالانه یک میلیون واحد در سال است. این به معنی بر هم خوردن بیشتر تعادل عرضه و تقاضا است و نشان می‌دهد که اگر تولید مسکن افزایش نیابد روند اجاره مسکن هم صعودی‌تر خواهد بود.
معمای افزایش روند اجارهبها، با برنامه‌ریزی‌ها برای کاهش نرخ سود بانکی پیچیده‌تر هم شده است و برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند با کاهش دوباره نرخ سود سپرده‌ها، مالکان تمایل بیشتری برای دریافت اجاره به جای پول پیش یا رهن خواهند داشت که همین مسئله می‌تواند فشار را بر اقشار متوسط و متوسط به پایین افزایش دهد. در حال حاضر متوسط اجاره ماهانه در تهران حدود 900 تا یک میلیون و 200 هزار تومان است. با در نظر گرفتن پایه حقوق تعیین شده برای کارگران و همچنین دریافتی کارمندان دولت به راحتی می‌توان مدعی شد که افزایش‌ها در حال عبور از سطح قابل تصور است و افزایش بیش از این می‌تواند فشارها را بیشتر کند.
اجارهبها به روند سال‌های گذشته ادامه داده و هر فصل نسبت به فصل قبل افزایش قیمت را تجربه می‌کند. هرچند که این افزایش به نسبت تورم رقم زیادی نیست اما با وجود رکود مسکن و کاهش تورم، باز هم روند صعودی را نشان می‌دهد.
همچنان که فصل نقل و انتقالات بازار مسکن به روزهای پایانی خود نزدیک می‌شود، اجاره بها نسبت به سال گذشته روند صعودی داشته و آمار هم این موضوع را تایید می‌کنند. همچنین آمار نیمه دوم سال گذشته نشان می‌دهد که متوسط اجاره ماهیانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور، ۷۲ هزار و ۴۳۲ ریال بوده است که نسبت به دوره قبل ۱.۳ درصد و نسبت به دوره مشابه سال قبل ۸.۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. در میان استان‌های کشور بیشترین متوسط اجاره ماهانه به علاوه 3 درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده ۱۶۶ هزار و ۷۸۷ ریال در استان تهران و کمترین آن ۲۰ هزار و ۹۷۴ ریال در استان چهارمحال و بختیاری بوده است. این در حالی است که تعداد مستاجران هم هر سال نسبت به سال گذشته افزایش پیدا می‌کند. در واقع متقاضیانی که وارد بازار مسکن می‌شوند به دلیل اینکه توان ورود به بازار خرید را ندارند، به مستاجران افزوده می‌شوند.
کاهش شدید ساخت مسکن و روند صعودی اجارهبها
به باور کارشناسان اقتصادی هر چند عواملی مانند کاهش نرخ سود بانکی و رکود خرید و فروش مسکن بر بازار اجارهبها تاثیرگذارند اما مهم‌ترین عامل در این حوزه بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا است. در واقع ساخت مسکن نسبت به برنامه‌های پیش‌بینی‌شده به شدت عقب است و این امر باعث شده تقاضا بر عرضه در این بازار چه در بخش خرید و چه در بخش اجارهبها پیشی بگیرد و همین موضوع روند صعودی اجارهبها را هم خصوصا در شهرهای بزرگ دامن زده است.
حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در زمینه با بیان اینکه تولید مسکن در کشور به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده و از برنامه تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در طرح جامع بسیار عقب است، گفت: «با این روند تولید ۱۲ سال طول می‌کشد که بین عرضه و تقاضا توازن ایجاد می‌شود.» این در حالی است که در طول این 12 سال تعداد متقاضیان هم ثابت نخواهد بود و روند صعودی خواهد داشت، که نشان دهنده وضعیت پیچیده عرضه و تقاضا در این بازار است. مسئله ساخت و عرضه یکی از کلیدی‌ترین مسائل مورد توجه کارشناسان مسکن برای عبور از مشکلات در این بخش است.
طرح مسکن اجتماعی باید اجرایی شود
یکی از معدود طرح‌های عرضه انبوه مسکن در سال‌های اخیر، طرح مسکن مهر بود که ادامه آن با مخالفت مسئولان بخش مسکن مواجه شده است و تکمیل واحدهای نیمه کاره هم به کندی پیش می‌رود. بر اساس طرح جامع مسکن قرار بود طرح مسکن اجتماعی جایگزین مسکن مهر شود که این طرح هم هنوز اجرا نشده و این مسئله باعث ایجاد نوعی خلل در این بازار شده و فشار را بر بخش اجاره‌بهاء هم افزایش داده است.
مدیر مطالعات علمی طرح جامع مسکن در باره با بیان اینکه دولت برای شروع مسکن اجتماعی نباید منتظر اتمام مسکن مهر می‌ماند، به فارس گفت: «مسکن اجتماعی باید به صورت محدود آغاز می‌شد.»
فردین یزدانی با اشاره به اینکه در طرح جامع مسکن پیشنهاد اجرا و آغاز طرح مسکن اجتماعی به دولت داده شده بود تا پس آغاز آزمایشی طرح در حد وسیع شروع شود، افزود: « به هر حال چون منابع مالی دولت محدود است و تا مسکن مهر به اتمام نرسد نمی‌‌توان پروژه نیمه کاره را رها کرد دولت تصمیم گرفت تا مسکن مهر به پایان برسد و سپس طرح جدید را آغاز کند. اما این منافی این نیست که به صورت پایلوت طرح مسکن اجتماعی آغاز نشود چون یکی از ایرادها و مشکلات مسکن مهر این بود که ابتدا به صورت پایلوت اجرا نشد که مشخص شود که ایرادات و مشکلات آن چیست.»
مدیر مطالعات علمی طرح جامع مسکن در پاسخ به این سوال که آیا آغاز طرح مسکن اجتماعی در طرح جامع مسکن دیده شده بود گفت: «اتفاقا یکی از نقاط پررنگ طرح جامع مسکن طرح مسکن اجتماعی بود که به طور مفصل برای آن برنامه اجرایی و عملیاتی دیده شده بود و حتی محاسبه کرده بودیم که چه میزان منابع مالی نیاز دارد پس اگر قرار بود این طرح آغاز و اجرا شود به طور تفصیلی این طرح در طرح جامع مسکن دیده شده است.» آنچه مهم است اینکه این طرح هم اجرایی نشده است و وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن رو به وخامت می‌رود.» حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به اینکه برخی عنوان می‌کنند که چون واحدهای خالی از سکنه داریم پس عرضه و تولید از تقاضا پیشی گرفته است، گفت: «در سال 93 در استان تهران حدود 500 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داشتیم اما با اجرای قوانین مالیاتی و ایجاد یک فضای روانی بخشی از این واحدهای مسکونی وارد حوزه اجاره شدند. در حال حاضر این عدد در استان تهران به 280 هزار واحد مسکونی رسیده است که به معنی نبود تقاضا برای خرید این واحدها نیست بلکه به دلیل پایین بودن قدرت خرید است.»
عقبایی با اشاره به اینکه در سال 93 و 94 به طور متوسط میزان صدور پروانه‌های ساختمانی 50 تا 60 درصد کاهش داشته است، افزود: «در سطح کشور در حال حاضر یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد و این آمار واحدهای خالی از سکنه حاکی از این نیست تولید و تقاضای مسکن سر به سر شده و یا تولید از تقاضا پیشی گرفته است بلکه بدین معنی است که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است.»
وی آمار اجاره شهر تهران را نیز در هر دو شاخص ماهیانه و سالیانه، افزایشی عنوان کرد و گفت: « در مردادماه ۲۲ هزار و ۸۸۲ قرارداد اجاره در تهران امضا شد که با توجه به ۲۱ هزار و ۸۳۸ مورد در تیرماه امسال و نیز ۲۱ هزار و ۵۹۲ مورد اجاره در مردادماه سال گذشته آمارها از افزایش ۴.۷ و ۵.۹ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل حکایت دارد.»
نظر شما