وام بانكي تنها 12درصد قيمت مسكن را پوشش مي‌دهد
كارشناسان و دست‌اندركاران حوزه بانك و مسكن و دانشكده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبايي در نشست بررسي نقشه راه تامين مالي مسكن به طرح نكات و دغدغه‌هاي خود پرداختند.
به گزارش «تعادل»، شاپور محمدي معاون وزير امور اقتصادي و دارايي در نشست نقشه راه تامين مالي مسكن گفت: متاسفانه پول‌هاي كشور در زمين، زمين‌گير شده است و بانك‌ها نبايد بيش از حدي كه بانك مركزي اعلام مي‌كند، در فعاليت‌هاي سرمايه‌يي وارد شوند. بنابراين نظام بانكي نبايد سبد پروژه باشد.
شاپور محمدي معاون اقتصادي وزارت دارايي در نشست نقشه راه تامين مالي مسكن گفت: در بخش توليد مسكن مساله اصلي نبود بهره‌وري و نوآوري است و اين مساله باعث شده تا كيفيت توليد مسكن دركشور پايين باشد.
وي اضافه كرد: نرخ تامين مالي درحوزه مسكن پايين است و دولت‌ها طي سال‌ها با پرداخت يارانه پنهان به تسهيلات بخش مسكن باعث خورده شدن سرمايه بانك‌ها شده‌اند.
وي اضافه كرد: وقتي دركشوري مسكن 500ميليون و حقوق 800هزارتومان باشد، چگونه مي‌توان آن را بالانس كرد. در شرايطي كه كل تسهيلات كشور در سال93، 340هزارميليارد تومان بوده است، 12درصد آن سهم بخش مسكن بوده است درحالي كه سهم بيشتر قيمت مسكن به زمين اختصاص دارد بدون شك بايد گفت كه سرمايه و پول كشور در زمين، زمين‌گير شده است.
وي اضافه كرد: ما با طراحي ابزارهاي مالي جديد و همچنين تقويت ساختار بانك‌هاي توسعه‌يي مانند بانك مسكن نمي‌توانيم مشكل مسكن را حل كنيم و بايد هزينه توليد مسكن و قيمت زمين را در كشور كاهش دهيم.
وي افزود: يارانه تسهيلات پرداختي بهترين روش ايجاد موازنه درقيمت مسكن است اما هزينه‌هاي بسياري را به كشور تحميل مي‌كند ما در اقتصادمان همه چيز را به اوراق مشاركت بدون ريسك گره زده‌ايم درحالي كه اوراق مالي و سرمايه‌گذاري از روش‌هاي مناسب تامين بخشي از هزينه‌هاي مسكن است.
وي افزود: ما بايد بتوانيم مشتريان بانك‌ها را رتبه‌بندي كنيم زيرا همه تسهيلات گيرندگان نظام بانكي يك دست نيستند و بايد در مورد وثيقه‌ها تجديدنظر صورت گيرد زيرا وثيقه‌ها خود مانع از به تعادل رسيدن بازار اعتبارات است و اين عدم توازن در نظام بانكي ريسك ايجاد مي‌كند ما از بازار سرمايه نبايد غفلت كنيم و بايد صندوق‌هاي زمين و مسكن را رشد دهيم و بايد ساختار بانك‌ها اصلاح شود كه در اين راستا طرح تحول نظام بانكي در وزارت اقتصاد پيگيري مي‌شود.
شاپور محمدي اظهار كرد: نرخ تامين مالي پايين، سرمايه پنهان است. اگر بانك سودآور كار كند، نيازي به تامين سرمايه دولت وجود ندارد. اين راهكار معقولي نيست بايد براي افزايش سرمايه بانك‌ها فكري كرد.
وي افزود: در ايران نهادهاي عمومي و بخش خصوصي زمين‌داري مي‌كنند كه بسيار براي اقتصاد مضر است. متاسفانه پول‌هاي كشور در زمين، زمين‌گير شده است.
معاون وزير اقتصاد مشكل بخش مسكن را عدم تطابق نرخ دانست و گفت: ارائه يارانه تسهيلات يكي از بهترين روش‌هاست. اگر مي‌خواهيم مسكن ارزان بخريم، حتما بايد يارانه تسهيلات پرداخت كنيم.
محمدي با بيان اينكه همه چيز در اقتصاد به زلف اوراق مشاركت بدون ريسك گره خورده است، اظهار كرد: ما براي اين مساله در قانون رفع موانع توليد راهكار داده‌ايم. سنجش ريسك و پوشش اعتبار مشتريان مورد تاكيد بانك جهاني است كه ما تلاش داريم در مدل‌هاي مختلف مشتريان بانكي را رتبه‌بندي كنيم. نبايد با همه تسهيلات‌گيرندگان به يك شكل برخورد كرد. وي گفت: بايد به فكر نهادهاي مالي باشيم كه نظام گردش خون اقتصاد است. محمدي خاطرنشان كرد: مساله اصلي ما بانك توسعه‌يي و ساختار بانك‌ها نيست. اگر فكر مي‌كنيم صرفا با توسعه بانك‌ها مشكلات حل مي‌شود، اشتباه است. توسعه بانك‌ها يكي از راهكارهاست. اولويت اصلي بايد ايجاد تناسب بين نرخ تامين مالي باشد.
انتقال امتياز صندوق پس‌انداز مسكن
به صندوق جوانان
مديرعامل بانك مسكن با بيان اينكه بانك مسكن براي تبديل شدن به بانك توسعه‌يي شرط‌هايي مثل پرداخت مطالبات ازسوي دولت دارد، گفت: استقبال خوبي از وام ۸۰ميليون توماني خريد مسكن شده است و روزانه ۳۰۰ خانه اولي در اين رابطه افتتاح حساب مي‌كنند.
محمدهاشم بت‌شكن درنشست علمي نقشه راه تامين مالي مسكن در پاسخ به اين سوال كه آخوندي وزير راه‌وشهرسازي براي چندمين بار اعلام كرد: بانك مسكن بايد به بانك توسعه‌يي تبديل شود، گفت: بانك مسكن يك بانك تخصصي- توسعه‌يي است. براي اينكه ابزار اعمال سياست دولت باشد، بايد دولت به اين بانك براي اعمال سياست‌ها كمك كند. بنابراين بايد سرمايه بانك افزايش يابد.
وي بااشاره به اينكه افزايش سرمايه بانك مسكن يكي از الزامات است، گفت: دومين شرط ما اين است كه بانك مسكن مطالباتي از دولت دارد. پس اين مطالبات بايد توسط دولت به بانك مسكن پرداخت شود.
مديرعامل بانك مسكن تاكيد كرد: سومين شرط اين است كه بانك مسكن يك بانك توسعه‌يي است، پس بايد سپرده‌هاي بانك مسكن كه عموما سپرده تعهدي و برنامه‌يي است و خود به خود نمي‌تواند مثل ساير بانك‌ها باشد، از امكان سپرده قانوني مثل صندوق پس‌انداز مسكن براي ساير منابع هم استفاده كند.
بت‌شكن در پاسخ به اين سوال كه درخواست شما از بانك مركزي براي تبديل شده به بانك توسعه‌يي چيست، گفت: مهم‌ترين نكته‌يي كه از بانك مركزي مي‌خواهيم اين است كه شيوه‌هاي نظارت و كنترل بر بانك‌هاي توسعه‌يي بايد متفاوت از شيوه‌هاي نظارت بر بانك‌هاي تجاري باشد. بنابراين اگر قرار است كه بانك مسكن به ساخت پروژه‌ها يا شهرك كمك كند، نياز است آيين‌نامه‌هايي كه ناظر بر اعطاي تسهيلات كلان يا تسهيلات مرتبط است، متناسب با ماهيت توسعه‌يي بانك‌ها بازبيني شوند.
مديرعامل بانك مسكن در پاسخ به اين سوال كه از وزارت راه‌وشهرسازي براي تبديل شدن به بانك توسعه‌يي چه درخواستي داريد، گفت: مهم‌ترين درخواستي كه از آخوندي وزير راه‌وشهرسازي داريم، اين است كه سياست‌هاي واگذاري زمين هم‌راستا و هم‌جهت با تامين مالي اقشار متوسط و ميان‌درآمد كشور شود.
وي افزود: اين موضوع مي‌تواند به نوعي سياست‌هاي واگذاري زمين و سياست‌هاي تامين مسكن اقشار كم‌درآمد را پشتيباني كند.
بت‌شكن درخصوص اينكه وام 80ميليون توماني مسكن آيا توانسته سازندگان را به ساخت‌وساز ترغيب كند، گفت: يكي از مهم‌ترين نكات يا جذاب‌ترين نكات كه وام 80ميليون توماني مسكن دارد، اين است كه عموم سازندگاني كه طرح‌هاي خود را نيمه‌كاره رها كرده بودند درحال حاضر انگيزه پيدا كرده‌اند تا به سرعت ساختمان‌هاي نيمه‌تمام خود را به اتمام برسانند و براي عرضه آماده كنند.
وي گفت: صندوق پس‌انداز يكم با هدف تقويت رژيم پس‌انداز به‌ويژه براي خانه اولي‌ها و متاهلان راه‌اندازي شد و تاكنون استقبال نسبتا خوبي از آن توسط مردم صورت گرفته، به‌طوري‌كه روزانه حدود 300نفر براي دريافت تسهيلات صندوق پس‌انداز يكم به بانك‌ها مراجعه كرده‌اند.
وي افزود: متقاضياني كه تاكنون نسبت به افتتاح حساب اقدام كردند به اين اميد هستند كه طي يك سال آينده سه برابر سپرده خود را از بانك دريافت كنند به‌طوري كه علاوه بر 80ميليون تومان تسهيلات، سپرده 40ميليوني خود را نيز مي‌توانند دريافت كنند.
بت‌شكن افزود: براساس برآورد انجام شده از زمان راه‌اندازي صندوق پس‌انداز يكم تاكنون حدود چهار هزار نفر براي دريافت تسهيلات از صندوق پس‌اندازي يكم افتتاح حساب كرده‌اند.
مديرعامل بانك مسكن درباره پرداخت تسهيلات 60ميليون توماني خريد و ساخت مسكن كه بدون سپرده‌گذاري توسط بانك‌هاي تجاري كشور پرداخت مي‌شود، گفت: بانك مسكن مسوول حساب‌هاي تعهدي و پس‌انداز است و مجاز به پرداخت تسهيلات بدون سپرده نيست.
وي درباره امتناع برخي شعب بانك مسكن از پرداخت تسهيلات 80ميليوني مسكن براي كلان‌شهر تهران گفت: اين بانك آمادگي كامل براي پرداخت اين تسهيلات را دارد و هيچ مشكلي در اين زمينه وجود ندارد. متقاضيان تنها مشروط به سپرده‌گذاري يكساله مي‌توانند اصل سپرده و مبلغ تسهيلات را دريافت كنند. در 6ماه آينده شاهد اعطاي تسهيلات صندوق يكم در قالب مسكن جوانان هستيم.
وي همچنين تصريح كرد: صندوق پس‌انداز مسكن خانه يكم اين امكان را دارد كه به صندوق مسكن جوانان تبديل شود به‌طوري‌كه بتوانيم در 6ماه آينده شاهد اعطاي تسهيلات صندوق يكم در قالب مسكن جوانان نيز باشيم.
وي درباره پرداخت تسهيلات بافت فرسوده توسط بانك مسكن گفت: در سال گذشته بانك مركزي، فقط بانك‌هاي تجاري را مسوول پرداخت تسهيلات بافت فرسوده كرد، اما در سال‌جاري از طرف بانك مركزي حدود 6هزار سهميه براي بانك مسكن براي پرداخت تسهيلات بافت فرسوده اختصاص داد و آمادگي پرداخت اين تسهيلات را به ميزان سهميه داريم.
مديرعامل بانك مسكن درباره ميزان بازپرداخت تسهيلات 80ميليوني خريد مسكن گفت: در حال حاضر باتوجه به اينكه نرخ تورم حدود 14درصد است بازپرداخت اين تسهيلات متناسب با نرخ تورم ماهانه حدود 935هزار تومان است كه در صورت كاهش تورم در سال‌هاي آينده اين ميزان نيز قابل تعديل است.
در ادامه معاون سازمان بورس و اوراق بهادار، گفت: چند مدل تامين مالي در بخش مسكن وجود دارد كه يكي از آنها اوراق سفارش ساخت است.
حسن اميري گفت: اوراق اجاره براي خريد زمين و احداث پروژه‌ها و حق‌تقدم تسهيلات مسكن و توجه به افراد واقعي نيازمند به مسكن ازجمله اين راهكارهاست.
اميري اظهار كرد: صندوق‌هاي زمين و ساختمان با هدف جذب منابع مالي براي پروژه‌هاي ساختماني بايد عملياتي شود.
معاون سازمان بورس و اوراق بهادار با بيان اينكه در بخش اجرا بايد به دو مساله توجه شود، گفت: مساله اول تامين سرمايه است كه اين كار انجام شده و مساله ديگر نهايي كردن اوراق رهني مسكن است.
وي در اين خصوص به ارائه پيشنهاداتي پرداخت و گفت: ايجاد صندوق‌هاي پس‌انداز املاك و مستغلات، تامين مالي خرد از طريق نيكوكاري و ساماندهي سازه مازاد انبوه‌سازان از طريق بورس كالا ازجمله اين پيشنهادات است.
كاهش همزمان تورم و نرخ سود
در ادامه اين نشست دكتر پرويز عقيلي كرماني گفت: در شرايطي كه هزينه‌ها بالا و درآمد مردم كم است مشكل اصلي در تقاضاي مسكن است و بانك‌ها حداكثر تامين مالي را در مسكن انجام نمي‌دهند.
وي افزود: ضرورت دارد تا قيمت زمين و نحوه ساخت به لحاظ تكنولوژي در كشور اصلاح شود و بايد ابزارهاي جديد تامين مالي و نرخ سود تسهيلات درازمدت در نظام بانكي تعريف شود.
وي افزود: بايد نرخ‌ها در بازار بر اثر عرضه و تقاضا تنظيم شود و بايد بازار متشكل از اوراق مالي و بدهي داشته باشيم و ضرورت دارد مانند ديگر كشورها در شرايط تورمي نرخ سود كاهشي باشد زيرا بحران مالي امريكا نشان داد با خريد اوراق درازمدت نرخ‌ها پايين آمد و ضرورت دارد در ايران هم نرخ‌ها به سمت پايين باشد.
عقيلي كرماني تصريح كرد: ما مي‌توانيم اميدوار باشيم ظرف 3 تا 4سال آينده نرخ تورم تك‌رقمي و به 5درصد برسد و نرخ سود بانكي حداكثر 8درصد باشد كه لازمه آن كنترل تورم و سياست انقباضي است. وي افزود: پيشنهاد مي‌شود موسسات و صندوق‌هاي پس‌انداز و وام مسكن در ايران گسترش يابد و فقط تسهيلات مسكن پرداخت كنند. بعد از انقلاب بانك‌ها و شركت‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن با هم ادغام شدند كه اين كار اشتباهي بود.
وي افزود: بانك مسكن در سراسر كشور 1200شعبه دارد و بايد حداقل 200 تا از شعب آنها نقش پس‌انداز مسكن را داشته باشند و در منطقه خودشان فعاليت كنند به‌طوري كه هم‌اكنون شاهديم با سپرده‌هاي مردم بلوچستان در زعفرانيه برج‌سازي مي‌شود. در مرحله بعد بايد بخش خصوصي را ترغيب به سرمايه‌گذاري مشترك با بانك‌ها و سرمايه‌گذاران كنيم. همچنين بانك مركزي بايد مجوز صندوق‌هاي پس‌انداز و مسكن را صادر كند و مي‌توان وجوهي را به‌صورت سرمايه‌گذاري از متقاضيان دريافت كرد و به‌صورت پلكاني به آنها تسهيلات داد. بانك مسكن بايد مادر صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در كشور باشد و بايد به‌عنوان دستگاه نظارتي قوي عمل كند.
در ادامه نشست دكتر فاطمي اردستاني معاون پژوهشي پژوهشكده پولي و بانكي گفت: در شرايط اقتصاد تورمي صحبت از نرخ‌هاي پاينده سخت است و ثبات اقتصاد كلان در تعيين نرخ سود بسيار اهميت دارد. مسكن يك كالاي بلندمدت براي خانوار ايراني است و زماني كه تقاضا بالاست قيمت مسكن هم بالا مي‌رود و بر مبناي آن فعاليت‌هاي اقتصادي در كشور توسعه مي‌يابد.
در ادامه رحيمي اناركي عضو هيات‌مديره بانك مسكن گفت: بايد ويژگي‌هاي نظام تامين مالي مسكن را بشناسيم و يكي از مشكلات ما پايين بودن اعتبارات مسكن نسبت به GDP است و در كشورهاي در حال توسعه حدود 40درصد و در كشور ما حدود 5درصد است.
وي افزود: بايد بازار رهن اوليه به‌صورت قدرتمند رشد كند تا بازار ثانويه رونق يابد.
وي اضافه كرد: در ايران حداكثر زمان صاحبخانه شدن حدود 12سال است و اين در شرايطي است كه طي سال‌هاي گذشته قيمت زمين 130 و قيمت آپارتمان 80 است و تورم 40درصد رشد كرده است درحالي كه در بهترين حالت 12درصد هزينه مسكن از طريق وام تامين مي‌شود.
وي افزود: به‌دليل نوسانات اقتصادي بانك‌ها وارد تسهيلات بلندمدت رهني نمي‌شوند و علاقه دارند وارد تسهيلات ساخت شوند كه دو ساله است و بازار پول و بانك در ايران يك بازار كوتاه‌مدت است در شرايطي كه حداكثر بازپرداخت در وام بانك‌ها متعلق به بانك مسكن است كه 12ساله است اما در كشورهاي ديگر حداكثر زمان بازپرداخت تسهيلات حدود 30 تا 40سال است.
وي افزود: ما در شبكه بانكي تسهيلات بد داريم كه به آنها تسهيلات سوخته شده مي‌گويند و بعد دارايي‌هاي سمي است و پس از آن مشكل عدم كفايت سرمايه بانك‌ها كه بايد براي آن فكري شود.
وي در پايان گفت: بايد ابزارهاي نوين جمع‌آوري پول در بازار سرمايه مانند اوراق ساخت طراحي كنيم تا باعث افزايش منابع در حوزه تامين مالي مسكن باشيم.