با این طرح که تنظیم اسناد به جای دفاتر املاک در دفاتر ثبت انجام شود موافق هستید؟
همزمان با رشد جمعیت شهری و افزایش ساخت و ساز مسکن و معاملات آن، بحث تنظیم و نگارش قراردادها توسط مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی در قالب قولنامه‌های عادی و به صورت فرم‌های چاپی اتحادیه‌های املاک، طی سه دهه‌ی اخیر از مباحث حقوقی چالش برانگیز در کشور بوده است.
در وکالت پرونده‌هایی که تا کنون به عهده داشته‌اید، تا چه اندازه این مقوله را مشکل‌ساز می‌دانید؟
بنا بر تجربه شخصی و با توجه به 22 سال سابقه فعالیت به عنوان وکیل دادگستری و تدریس حقوق مدنی، بسیاری از اختلافات قراردادی املاک، ناشی از شیوه نگارش و تنظیم قراردادی‌های عادی و عدم اشراف و اطلاع طرفین قرارداد از مفاد فرم‌های چاپی بنگاهی و کلمات و عناوین به کار رفته در آن است.
عدم تخصص حقوقی و عدم اشرف بر اصول نگارش و تنظیم قراردادهای عادی و به‌ویژه عدم نظارت مستمر و دقیق قانونی توسط دستگاه‌های نظارتی بر کیفیت نگارش قراردادهای عادی، موجب اقامه دعاوی پیچیده حقوقی شده است.
از این رو یکی از مشکلات اساسی تنظیم سند به دست دفاتر املاک را در قراردادنویسی می‌دانید؟
قرارداد نویسی و انطباق آن با موازین حقوقی، امری بسیار فنی و تخصصی است، لذا به طور یقین تنظیم و نگارش تمامی قراردادها در دفاتر اسناد رسمی، یکی از ضرورت‌های سامان‌دهی معاملات املاک در ایران است.
با توجه به این‌که تنظیم اسناد چندین دهه در دفاتر املاک انجام شده است، تغییر در این روند را تا چه اندازه لازم می‌دانید؟
وجود یک طرح سازمانی و یا طرح قانونی برای سامان‌دهی معاملات املاک و تنظیم و نگارش آن توسط دفاتر اسناد رسمی، از ضروریات حقوقی است و قطع به یقین باعث کاهش اختلافات قراردادی و کاهش دعاوی پیچیده ملکی خواهد شد. کیفیت و شیوه تنظیم و نگارش معاملات املاک، به یک اقدام سنجیده قانونی و ملی و سراسری نیازمند است تا از وضعیت کنونی خارج شود.
ممکن است با این روش در کار املاک مشکلاتی رخ دهد؟ به‌ویژه از نظر کسب درآمد...
در بحث از قلمرو فعالیت مشاورین و متصدیان بنگاه‌های املاک و آینده شغلی آنان، باید تفکیک قائل شویم تا خلط مبحثی ایجاد نشود.با این توضیح که در معامله املاک دو مرحله وجود دارد، ابتدا مرحله‌ی بازاریابی و مشتری‌یابی و مقدمات آشنایی فروشنده و خریدار، که می‌تواند مرحله پیش قرارداد نامیده شود؛ در این مرحله متصدیان مشاورین املاک همانند گذشته و طبق عرف معمول می‌توانند فعالیت کنند و پس از توافق نهایی متعاملین، آنان را برای امضای قرارداد به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند و حق‌المشاوره و حق‌العمل خود را دریافت کنند.
و مرحله دوم را چگونه تفکیک می‌کنید؟
می‌شود مرحله‌ی دوم را تنظیم اسناد در نظر گرفت. این مرحله یعنی تنظیم و نگارش قرارداد بهتر است توسط دفاتر اسناد رسمی انجام شود، ولی متاسفانه در فرهنگ عامه مردم، این دو مرحله تفکیک نشده است.
برخی معتقد هستند که در صورت تنظیم اسناد در دفاتر ثبت به جای دفاتر املاک، در مناطقی که به طور معمول دسترسی آسانی به دفاتر ثبت اسناد ندارند، مانند شهرک‌ها، روستاها و ... با مشکلاتی رو به رو خواهیم بود. پیشنهاد شما در این رابطه چیست؟
عدم دسترسی آسان به دفاتر اسناد رسمی، یکی از مشکلات و موانع اصلی در روستاها و حاشیه شهرها و مناطق دور افتاده است. به نظر می‌رسد همزمان با توسعه فرهنگ مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، باید تعداد این دفاتر نیز افزایش یابد تا معاملات به سهولت در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شوند.
چه پیشنهادی در ارتباط با انجام موفق این طرح با این نگاه که هم دفاتر املاک دچار زیان نشوند، و هم این کار به درستی و با اصول لازم و در واقع به طور اساسی انجام شود، ارائه می‌کنید؟
هر نوع تغییر و تحول اجتماعی و به‌ویژه تغییر عادات یا عرف‌های معاملاتی باید توام با آموزش و فرهنگ‌سازی همگانی صورت گیرد. تغییر شیوه معاملات املاک نیز مستلزم یک طرح جامع و علمی است که باید از جهات مختلف منطبق با اوضاع و احوال اجتماعی ایران باشد. به نظر می‌رسد اجرای این طرح نیازمند چند مقدمه و پیش‌نیاز است، ابتدا باید عموم مردم، با اهمیت و ارزش حقوقی و اثباتی اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی آشنا شوند و سپس در راستای سهولت دسترسی، تعداد این دفاتر را به حداقل دو برابر تعداد کنونی رساند. تعداد این دفاتر به‌ویژه در حاشیه شهرها و روستاهای بزرگ و شهرک‌ها نیز باید افزایش پیدا کند.
در این رابطه به کدام ماده قانونی می‌توان اشاره کرد؟
در ارتباط با عرایضم،لازم است این موضوع را نیز اضافه کنم که باید طبق مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت، قراردادهای عادی در مورد املاک دارای سابقه ثبتی در دادگاه‌ها، به عنوان دلیل پذیرفته نشوند و این قانون به طور دقیق اجرا گردد. یک مورد دیگر نیز درباره املاک دارای سابقه ثبتی وجود دارد که لازم به ذکر است. این نکته را در رابطه با املاک دارای سابقه ثبتی بفرمایید.علاوه بر مواردی که اشاره کردم، بنگاه‌های املاک باید از تنظیم قرارداد در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، منع شوند تا بتوان چنین طرح جامعی را اجرا نمود.
بنابراین تغییر رویه در تنظیم سند در دفتر ثبت به جای دفتر املاک را مفید و مثبت ارزیابی می‌کنید، درست است؟
به طور یقین طرح الزام به تنظیم اسناد مربوط به معامله املاک به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی، یکی از طرح‌ها و برنامه‌های اجتماعی- حقوقی ضروری شمرده می‌شود و اجرای آن، آثار مثبتی را در کل جغرافیای اجتماعی ایران بر جای خواهد گذاشت.
نظر شما