گروه راه و شهرسازي| زهره علامي|
سه سال پيش، مشاور مالي وزير راه و شهرسازي از تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري و واگذاري بخش رهن واجاره به شهرداري‌ها در دهه آينده خبرداد، اما با وجود گذشت سه سال از اين اظهارنظر هيچ گامي براي اجرايي شدن اين هدف برداشته نشده و پيش نيازهاي عملياتي شدن آن فراهم نيامده است و ما همچنان شاهد فعاليت و حضور پرقدرت صنف مشاوران املاك براي بخش رهن و اجاره و تنظيم قراردادهاي اجاره هستيم، البته در سال‌هاي 92 و 93 طرحي در شوراي شهر تهران مبني بر فعاليت شهرداري‌ها در بخش اجاره‌داري و تاسيس شركت‌هايي دراين زمينه مطرح شد كه مورد موافقت اعضاي شورا قرار نگرفت و پس از آن نيز اين پيشنهاد مغفول ماند و ديگراز سوي نمايندگان شوراي شهر پيگيري نشد؛ اما با وجود اين، همچنان برخي كارشناسان معتقدند، يكي از مهم‌ترين روش‌هاي ساماندهي بازار رهن و اجاره، تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري از سوي شهرداري، وزارت راه و شهرسازي و انبوه‌سازان به عنوان متولي بخش خصوصي مسكن است آنها به تجربه ساير كشورها در اين زمينه اشاره مي‌كنند.
زيرا در كشورهاي توسعه يافته 70 تا 80درصد درآمدهاي پايدار شهري از محل اجاره‌داري املاك شهرداري تامين مي‌شود و واگذاري اجاره‌داري به شهرداري مي‌تواند در اين زمينه راهگشا باشد و به تامين هزينه‌هاي مديريت شهري تهران كمك كند، در اين ميان، حتي ورود بخش خصوصي به اجاره‌داري نيز مي‌تواند اثرات مثبتي را به همراه داشته باشد يكي از اين اثرات مي‌تواند فعال كردن صنعت اجاره‌داري با منافع مالي سازندگان باشد يا يكي ديگر از تبعات آن رونق بخش مسكن با بازگشت سرمايه انبوه‌سازان و افزايش ساخت وساز در اين
زمينه است.
روزنامه «تعادل» در تازه‌ترين پرونده صفحه راه و شهرسازي تبعات و اثرات تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري و واگذاري آن به سازمان‌هاي دولتي يا بخش خصوصي را مورد ارزيابي قرار داده است. اغلب كارشناسان بخش مسكن معتقدند كه اين واگذاري نمي‌تواند در ساماندهي بازار اجاره موثر باشد و در صورتي مي‌تواند به بهبود اين بخش كمك كند كه بخش خصوصي متولي آن باشد و نظارت كامل بر فعاليت‌هاي اين شركت‌ها صورت گيرد.
اجاره‌داري و افزايش فساد در بخش مسكن
فردين يزداني، مديرعلمي طرح جامع مسكن درباره تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري و تبعات آن به «تعادل» مي‌گويد: درحال حاضر اجاره‌داري در كشور به صورت خرد صورت مي‌گيرد و اگر اين فعاليت از سوي شركت‌هاي اجاره‌داري انجام شود، به صورت حرفه‌يي صورت مي‌گيرد و افزايش عرضه واحد مسكوني را درپي خواهد داشت.
يزداني مي‌افزايد: تاسيس و تشكيل شركت‌هاي اجاره‌داري نبايد به شهرداري يا وزارت راه و شهرسازي واگذار شود و تنها بايد نظارت و كنترل فعاليت و اقدامات اين شركت‌ها به عهده ارگان يا سازماني دولتي
محول شود.
وي ادامه مي‌دهد: پيشنهاد مي‌شود، اين شركت‌ها از سوي بخش خصوصي تاسيس شود و دولت تنها بسترسازي لازم و نظارت بر فعاليت‌ها را برعهده گيرد.
به گفته اين كارشناس بازار مسكن، درصورت واگذاري اجاره‌داري به بخش دولتي شاهد رانت و فساد در اين بخش خواهيم بود، زيرا بخش‌هاي دولتي در اين زمينه كارآمد نيستند و مداخلات دولت در اين فعاليت‌ها نتايج خوبي براي حوزه مورد نظر به همراه نداشته است.
يزداني اظهار مي‌كند: شركت‌هاي اجاره‌داري در دنيا اينگونه فعاليت مي‌كنند كه تعدادي از موجران واحدهاي مسكوني خود را در اختيار اين شركت‌ها قرار مي‌دهند و شركت‌هاي اجاره‌دار با مابه التفاوت مبلغ دريافت شده از مستاجر و هزينه پرداخت شده به موجر، به فعاليت خود ادامه مي‌دهند.
وي تصريح مي‌كند: تاسيس اين شركت‌ها موجب مي‌شود كه بانك‌هاي اطلاعاتي خوبي براي شفاف‌سازي معاملات صورت گرفته در بازار اجاره ايجاد شود ضمن اينكه هزينه مبادلات رهن و اجاره نيز كاهش مي‌يابد و
به‌تبع آن تمايل به اجاره از سوي موجران افزايش مي‌يابد، البته تشكيل اين شركت‌ها تمامي مشكلات بازار اجاره را حل نمي‌كند اما مي‌تواند
راهگشا باشد.
مديرعلمي طرح جامع مسكن معتقد است، امكان ديگري كه براي موجران وجود دارد بهره‌گيري از صكوك اجاره است كه بيشتر براي انبوه‌سازان مورد استفاده قرار مي‌گيرد تا موجراني كه به صورت خرد اقدام به اجاره‌داري مي‌كنند.
يزداني اضافه مي‌كند: البته تشكيل شركت‌هاي اجاره‌داري لازم و ضروري است و بايد به تدريج اين شركت‌ها تاسيس شوند زيرا پتانسيل لازم نيز در كشور وجود دارد زيرا بيش از 30درصد از جمعيت شهرنشين كشور مستاجر هستند و بازار اجاره نيازمند سازماندهي است.
وي اظهارمي كند: بخش خصوصي بايد مسوول تاسيس اين شركت‌ها باشد و دولتي‌ها بايد نظارت و سياست‌گذاري بازار مسكن و شركت‌هاي اجاره‌داري را برعهده داشته باشند.
تجربيات ناموفق در ايران
يك كارشناس ارشد مسكن، تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري از سوي شهرداري‌ها يا سازمان‌هاي دولتي را طرح نامناسبي مي‌داند و به «تعادل» مي‌گويد: مداخلات دولت و دستگاه‌هاي دولتي در امور جاري بخش مسكن توصيه نمي‌شود و موجب بروز مشكلاتي دراين زمينه مي‌شود.
عباس زينعلي ادامه مي‌دهد: در حال حاضر، بحث اجاره‌داري در كشور به صورت توافقي ميان موجران و مستاجران صورت مي‌گيرد و در اين زمينه نيازمند مداخله‌يي ازسوي دولت نيستيم.
زينعلي مي‌افزايد: تجربه سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه مداخلات دولت در اين زمينه موفق نبوده است و تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري نمي‌تواند به هدف نهايي اين طرح يعني ساماندهي بازار اجاره واحدهاي مسكوني، تجاري و اداري كمك كند.
به گفته وي، ساز و كار بازار مسكن و سوابق اجراي آن در ايران نشان مي‌دهد كه اين طرح موفق نبوده است، البته تاكنون شاهد اجاره‌داري دولت و شهرداري نبوده‌ايم اما تجربيات مشابهي كم رنگي در اين زمينه وجود داشته است.
اين كارشناس ارشد مسكن ادامه مي‌دهد: در دهه 1370 تجربياتي در زمينه ساخت و ساز مسكن استيجاري صورت گرفت كه چون متناسب با وضعيت و جمعيت آن زمان بود تاحدودي موفقيت‌آميز بود اما در شرايط فعلي چنين تجربياتي توصيه نمي‌شود.
زينعلي تصريح مي‌كند: تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري در شرايط فعلي پيشنهاد نمي‌شود و قابل اجرا نبوده و درتوان دولت نيست كه چنين اقدامي را انجام دهد.
وي مي‌گويد: البته مي‌توان ساز و كار لازم براي تاسيس، سياست‌گذاري و نظارت بر اين شركت‌هاي اجاره‌داري تعبيه شود و دراين موضوع نبايد به تجربه كشورهاي ديگر نگاه شود، زيرا نفس و ماهيت اجاره‌داري دراين كشورها با ايران متفاوت است.
اين كارشناس ارشد مسكن معتقد است اگر ساختار شهرداري لندن مورد تحليل و ارزيابي قرارگيرد مشخص مي‌شود كه تامين هزينه‌هاي پايدار شهري توسط اجاره‌داري اين شركت‌ها از سوي شهرداري در فرآيند زمان صورت گرفته و 50سال براي موفقيت آن تلاش
شده است.
زينعلي اظهار مي‌كند: اگر براي تاسيس اين شركت‌ها بسترسازي لازم صورت گيرد و طرح و برنامه لازم براي آن طراحي شود مي‌توان به موفقيت اينگونه طرح‌ها اميدوار بود. وي اضافه مي‌كند: واگذاري تاسيس اين شركت‌ها به بخش خصوصي نيز پيشنهاد مناسبي به نظر نمي‌رسد، زيرا در ايران بخش واقعي خصوصي وجود ندارد و نمي‌توان انتظار داشت كه شاهد موفقيت اين شركت‌هاي اجاره‌دار بود.
هزينه‌زايي اجاره‌داري براي شهرداري
در همين حال، ابوالفضل قناعتي، عضو كميسيون عمران و حمل و نقل شوراي شهر درباره ارائه مجدد طرح تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري ازسوي شهرداري به «تعادل» مي‌گويد: شوراي شهر تهران مثل سال‌هاي گذشته همچنان مخالف با افزوده شدن شركت يا بخش تازه‌يي به شهرداري است.
قناعتي ادامه مي‌دهد: شوراي شهر تلاش دارد تا برخي بخش‌ها را از بدنه شهرداري خارج و اين تكاليف را برون سپاري كند.
وي مي‌افزايد: براساس قانون خصوصي‌سازي بايد از ورود فعاليت‌ها و وظايف جديد به داخل دستگاه‌ها و ارگان‌هاي دولتي جلوگيري كرد و اين وظايف به بخش خصوصي واگذار شود.
به گفته قناعتي، دولت بايد در اعمال سياست‌ها و قانونگذاري‌ها اعمال نظر كند اما در تاسيس و واگذاري فعاليت‌ها به بدنه خود مقاومت كند.
اين نماينده شوراي شهر تهران اظهار مي‌كند: درحال حاضر شوراي شهر تهران به دنبال اين است كه شركت‌هاي وابسته به شهرداري را از بدنه آن جدا و برون سپاري كند و در صورت ارائه مجدد طرح تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري با آن مخالفت مي‌كند.
وي تصريح مي‌كند: براساس اصل 44 قانون اساسي بايد به قدرتمند كردن بخش خصوصي كمك كرد بر همين اساس نبايد شركت يا سازمان وابسته جديدي به بخش‌هاي دولتي از جمله شهرداري اضافه شود.
قناعتي معتقد است كه با آغاز به كار شركت‌هاي اجاره‌داري ازسوي شهرداري تعداد كارمندان افزايش مي‌يابد، زيرا براي فعاليت اين شركت‌ها نيازمند استخدام‌هاي تازه، تعيين دستمزدهاي جديد و... هستيم كه اين موضوع سبب مي‌شود كه هزينه شهرداري
افزايش يابد.
عضو كميسيون عمران شوراي شهر معتقد است كه مديريت شهري نبايد به اين بخش‌ها ورود پيدا كند زيرا حفظ شرايط موجود و كنوني نيازمند هزينه است و هزينه‌هاي سربار وارد شده بيش از سودي است كه شهرداري از اجاره‌داري كسب مي‌كند.
وي ادامه مي‌دهد: اگرچه يكي از راه‌هاي پيشنهادي براي افزايش هزينه‌هاي پايدار شهرداري تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري است، اما با توجه به اصل 44 قانون اساسي مبني بر خصوصي‌سازي و افزايش هزينه‌هاي مديريت شهري پيشنهاد مي‌شود كه شهرداري وارد چنين مباحثي نشود.
قناعتي با اشاره به ساير روش‌هاي تامين هزينه‌هاي مديريت شهري مي‌گويد: شهرداري بايد به فكر تامين منابع درقالب ماليات، عوارض شهري و... باشد و ازاين طريق درآمد پايدار شهري را افزايش دهد.
اين نماينده شوراي شهر تهران اضافه مي‌كند: تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري ازسوي شهرداري در آينده، هزينه‌هاي مديريت شهري را افزايش مي‌دهد و نه تنها كمكي به ساماندهي بازار اجاره نمي‌كند، بلكه براي شهرداري نيز سودي به همراه نخواهد داشت و گزينه خوبي براي افزايش هزينه‌هاي پايدار شهري نخواهد بود.
وي مي‌گويد: فعاليت شهرداري در شركت‌هاي اجاره‌داري ساختار اداري شهرداري را تغيير مي‌دهد و بدنه آن را بزرگ‌تر و گسترده‌تر مي‌كند و همين موضوع به ناكارآمدي آن مي‌افزايد، ضمن اينكه سياست دولت بر كاهش بدنه اداري است.
اجاره‌داري مخالف حقوق خصوصي
حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران با انتقاد از اظهارنظر برخي كارشناسان براي تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري به «تعادل» مي‌گويد: مبحث اجاره‌داري در حوزه حقوق خصوصي قرارمي گيرد، زيرا قراردادهاي اجاره تعاملي ميان مستاجر و موجر است كه ورود نهادهاي دولتي به اين رابطه موضوعيتي ندارد.
عقبايي مي‌افزايد: براساس اصل 44 قانون اساسي و تكيه بر فرمايشات مقام معظم رهبري بايد تلاش شود تا بخش خصوصي گسترده و دولت كوچك‌تر شود كه تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري از سوي شهرداري يا وزارت راه و شهرسازي در تناقض با اين هدف
قراردارد.
وي ادامه مي‌دهد: تجربه سال‌هاي گذشته كه تا حدودي به طرح تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري يا واگذاركردن وظايف به بخش دولتي بوده نشان مي‌دهد كه چنين طرح‌هايي موفق نبوده زيرا خصوصي‌سازي يكي از راه‌هاي نجات اقتصاد و تجارت است.
به گفته عقبايي، خريد و فروش يا رهن و اجاره مسكن به نوعي تجارت يا بازرگاني املاك محسوب مي‌شود كه اين تجارت نبايد دولتي شود و بايد با همين روال كنوني يعني انجام رهن و اجاره ازطريق دفاتر مشاور املاك ادامه يابد.
رييس اتحاديه مشاوران املاك اظهار مي‌كند: درصورتي كه اجاره‌داري به شركت‌هاي وابسته به شهرداري يا وزارت راه و شهرسازي واگذار شود رهن و اجاره مسكن به طرح ليزينگ نزديك مي‌شود كه اين طرح در مورد خودرو و مسكن بي‌نتيجه بوده است.
وي مي‌گويد: با ارائه چنين طرحي و تصويب آن، حقوق خصوصي مردم تضييع مي‌شود ضمن اينكه اين اقدام مخالف قانون نظام امور صنفي و مصوبه مجلس شوراي اسلامي است زيرا براساس مفاد اين قانون مشاوران املاك موظف به تنظيم قرارداد رهن و اجاره هستند و هيچ يك از نهادهاي دولتي همچون شهرداري يا وزارت راه و شهرسازي اجازه ورود به اين حوزه را ندارند.
عقبايي با تاكيد بر مفاد قانون تجارت و همچنين امورصنفي در مورد وظايف و حدود قانوني فعاليت مشاوران املاك مي‌افزايد: براساس اين قانون مشاوران املاك متولي و متصدي اصلي تنظيم قرارداهاي رهن و اجاره هستند و اين صنف تحت نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت فعاليت مي‌كند و بر همين اساس هيچ ارگان ديگري نبايد در اين حوزه ورود كند.
رييس اتحاديه مشاوران املاك تصريح مي‌كند: درصورتي كه بحث اجاره‌داري به ارگان يا نهاد ديگري واگذار شود تداخل در كار ايجاد مي‌شود و بحث اجاره‌داري به خوبي صورت نگرفته و موجب سردرگمي متقاضيان مي‌شود.
وي اضافه مي‌كند: علاوه بر تداخل فعاليت‌ها بين شهرداري و وزارت صنعت، معدن و تجارت بايد به اين نكته نيز توجه كرد كه مشاوران املاك پتانسيل لازم براي فعاليت در بخش رهن و اجاره را دارند.
عقبايي معتقد است با وجود 120هزار واحد صنفي مربوط به مشاوران املاك در كشور كه به سامانه ملي ثبت املاك و مستغلات متصل هستند تاكنون صنعت اجاره‌داري به خوبي هدايت شده و نيازي به واگذاري اين بخش به ارگان يا سازمان ديگري نيست.
رييس اتحاديه مشاوران املاك ادامه مي‌دهد: درحال حاضر تعداد بسياري از مشاوران املاك در دانشگاه‌هاي جامع علمي كاربردي مشغول به فعاليت هستند و اطلاعات خود را به روز مي‌كنند و از جديدترين روش‌هاي مربوط به اجاره‌داري آگاه مي‌شوند.
وي پيشنهاد مي‌دهد كه شهرداري و وزارت راه و شهرسازي براي كسب درآمد به دنبال روش‌هاي ديگري باشند چون بحث اجاره‌داري را تبديل به كارگزاري ليزينگ مي‌كند كه شبيه بنگاه‌داري بانك‌ها خواهد بود و مشكلات اين بخش را افزايش مي‌دهد.
عقبايي مي‌گويد: براساس قانون فعاليت و چارچوب كاري وزارت راه و شهرسازي، شهرداري و اتحاديه مشاوران املاك به خوبي مشخص شده است و طبق قانون كار بنگاه‌داري، دلالي و واسطه‌گري مسكن برعهده صنف مشاوران املاك قرار گرفته است.
اين فعال حوزه مسكن ادامه مي‌دهد: با توجه به قوانين حوزه تجارت و آمادگي مشاوران املاك براي فعاليت در حوزه بنگاه داري و واسطه‌گري بايد فرآيند كنوني اجاره‌داري ادامه يابد، البته اگر در اين زمينه روش‌ها و راه‌هاي جديدي مطرح شود كه بتوان با مشاركت و همكاري مشاوران املاك بحث اجاره‌داري را ساماندهي كرد اتحاديه مشاوران املاك ازآن حمايت و استقبال مي‌كند.
رييس اتحاديه مشاوران املاك تصريح مي‌كند: درصورتي كه طرح جديدي ازسوي مجلس يا دولت مطرح شود كه از پتانسيل مشاوران املاك هم بهره‌گيري شود مي‌توان به اجراي اين طرح اميدوار بود.
ارزيابي «تعادل» از پيامدهاي تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري
اجاره‌داري دولتي دردي از بازار مسكن دوا نمي‌كند
صاحب‌خبر -