به گزارش برنا، در کنار این هشدار، آمار‌های منتشرشده از تورم مسکن در شهریور ۱۴۰۵ نیز از افزایش ۳۳.۵ درصدی شاخص قیمت بخش مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل حکایت دارد. ترکیب این ارقام، تصویری از بازاری ارائه می‌کند که در آن حتی کاهش سرعت رشد برخی هزینه‌ها نیز الزاماً به معنای آسان‌تر شدن خانه‌دار شدن نیست.به هر روی بحران مسکن تهران را نمی‌توان فقط با افزایش قیمت هر مترمربع آپارتمان توضیح داد. مسئله اصلی، فاصله میان هزینه تأمین خانه و توان مالی خانوارهاست؛ فاصله‌ای که هم در بازار خرید و هم در بازار اجاره خود را نشان می‌دهد.
گزارش دفتر مطالعات حکمرانی مرکز پژوهش‌های مجلس، سهم ۵۹ درصدی مسکن از هزینه خانوار را یکی از نشانه‌های اصلی این وضعیت معرفی می‌کند. برای درک بهتر این رقم، اگر کل هزینه یک خانوار را ۱۰۰ واحد در نظر بگیریم، ۵۹ واحد به مسکن اختصاص پیدا می‌کند و ۴۱ واحد برای سایر هزینه‌ها باقی می‌ماند. این محاسبه صرفاً توضیح ریاضی نسبت اعلام‌شده است و به معنای اعلام متوسط هزینه واقعی همه خانوار‌های تهران نیست.
اهمیت اقتصادی این نسبت در آن است که مسکن تنها یک قلم هزینه مصرفی نیست؛ بلکه میزان منابع باقی‌مانده برای پس‌انداز، خرید دارایی، آموزش، درمان و برنامه‌ریزی برای آینده را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد. خانواری که بخش بزرگی از منابع خود را صرف اجاره یا سایر هزینه‌های سکونت می‌کند، با محدودیت بیشتری برای جمع‌آوری آورده اولیه خرید خانه مواجه خواهد شد.
با این حال، برای تفسیر دقیق رقم ۵۹ درصد باید مشخصات جامعه آماری و روش محاسبه آن در مطالعه اصلی بررسی شود. سهم مسکن از کل هزینه خانوار، نسبت اجاره به درآمد و نسبت قیمت خانه به درآمد، سه شاخص متفاوت هستند و نباید به جای یکدیگر به کار روند.
تورم مسکن در شهریور ۱۴۰۵، ارقام چه می‌گویند؟
آمار‌های منتشرشده از شاخص قیمت مصرف‌کننده در شهریور ۱۴۰۵، تصویر عددی روشن‌تری از روند هزینه‌های مرتبط با مسکن ارائه می‌کنند. بر اساس گزارش منتشرشده از داده‌های مرکز آمار ایران، شاخص بخش مسکن در این ماه به ۴۵۹.۳ رسید و تغییرات آن در سه بازه زمانی به این صورت گزارش شد:
شاخص قیمت بخش مسکن ـ شهریور ۱۴۰۵ تورم ماهانه ۳.۶٪ نسبت به مرداد ۱۴۰۵ تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۳.۵٪ نسبت به شهریور سال قبل تورم سالانه ۳۲.۷٪ تغییر متوسط شاخص در ۱۲ ماه شاخص قیمت مسکن ۴۵۹.۳ عدد شاخص گزارش‌شده منبع: گزارش آماری منتشرشده از داده‌های مرکز آمار ایران، به نقل از تسنیم.
این ارقام سه مفهوم متفاوت را نشان می‌دهند. تورم ماهانه ۳.۶ درصدی بیانگر افزایش شاخص در فاصله مرداد تا شهریور است؛ تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۳.۵ درصدی، تغییر آن را نسبت به شهریور سال قبل نشان می‌دهد؛ و تورم سالانه ۳۲.۷ درصدی، تغییر متوسط شاخص در یک دوره ۱۲ماهه را اندازه می‌گیرد.
بنابراین، نمی‌توان این سه رقم را با یکدیگر جمع کرد یا آنها را به‌عنوان سه افزایش جداگانه قیمت در نظر گرفت.
همچنین این شاخص، تغییر قیمت‌های مصرفی در بخش مسکن را اندازه می‌گیرد و نباید آن را بدون توضیح معادل رشد قیمت معاملاتی هر مترمربع آپارتمان در تهران دانست.
اجاره‌بها، افزایش هزینه حتی بدون خرید خانه
بخش مهمی از فشار بازار مسکن به خانوار‌هایی مربوط است که امکان خرید ندارند و ناچارند در بازار اجاره باقی بمانند.بر اساس همان گزارش آماری مربوط به شهریور ۱۴۰۵، شاخص اجاره مسکن به ۴۵۵.۳ رسید. تورم ماهانه اجاره ۳.۶ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه آن ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۲ درصد اعلام شد.
این ارقام نشان می‌دهند که حتی در شرایطی که خانوار از بازار خریدوفروش فاصله دارد، هزینه سکونت همچنان می‌تواند افزایش پیدا کند.
برای نمونه، در یک محاسبه فرضی، اگر مبلغ اجاره ماهانه یک واحد در ابتدای دوره ۱۰ میلیون تومان باشد و همان مبلغ دقیقاً به اندازه تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۲.۸ درصد رشد کند، اجاره آن به ۱۳ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان می‌رسد. این مثال صرفاً محاسبه اثر یک نرخ فرضی بر مبلغ اولیه است؛ نرخ تورم اجاره، افزایش قطعی اجاره یک واحد مشخص نیست و شرایط قرارداد، موقعیت ملک و توافق طرفین نیز مؤثر است.نکته مهم‌تر آن است که کاهش نرخ تورم اجاره، در صورت وقوع، الزاماً به معنای کاهش مبلغ اجاره نیست. اگر سرعت رشد قیمت‌ها کمتر شود.اما سطح هزینه همچنان بالا بماند، مستأجر ممکن است همچنان با فشار مالی قابل‌توجهی مواجه باشد.
هفت عامل اثرگذار بر بازار مسکن تهران
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، سیاستی و ساختاری را در توضیح وضعیت بازار مسکن تهران برجسته کرده است. اهمیت این عوامل در آن است که هرکدام می‌توانند بخشی از زنجیره افزایش هزینه یا محدود شدن دسترسی به خانه را توضیح دهند.
عامل اول، تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت
افزایش سطح عمومی قیمت‌ها می‌تواند هزینه زمین، مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی را بالا ببرد. در چنین شرایطی، سازندگان برای ادامه پروژه‌ها با هزینه‌های بالاتری مواجه می‌شوند و قیمت تمام‌شده واحد‌های جدید نیز ممکن است افزایش پیدا کند.در سمت تقاضا، اگر رشد درآمد خانوار‌ها از افزایش قیمت مسکن عقب بماند، قدرت خرید واقعی کاهش خواهد یافت. در نتیجه، حتی خانواری که درآمد اسمی بیشتری نسبت به سال قبل دارد، ممکن است نتواند خانه‌ای با همان کیفیت و موقعیت خریداری کند.
عامل دوم، نوسانات ارز و انتظارات تورمی
بازار ارز از طریق انتظارات اقتصادی و هزینه برخی نهاده‌های ساختمانی بر بازار مسکن اثر می‌گذارد. در شرایط بی‌ثباتی، برخی سرمایه‌گذاران ممکن است برای حفظ ارزش دارایی خود به خرید ملک تمایل پیدا کنند.با این حال، اثر نوسانات ارز بر قیمت مسکن همیشه یکسان و فوری نیست. میزان انتقال تغییرات ارزی به قیمت ملک به شرایط عرضه، تقاضا، هزینه ساخت و انتظارات فعالان بازار بستگی دارد.
عامل سوم، نرخ بهره و دشواری تأمین مالی
نرخ بهره و شرایط تسهیلات بانکی بر هزینه خرید خانه اثر می‌گذارند. کاهش هزینه اعتبار می‌تواند خرید را برای برخی متقاضیان تسهیل کند؛ اما اگر عرضه متناسب با تقاضا افزایش پیدا نکند، تحریک تقاضا ممکن است به رشد قیمت منجر شود.از سوی دیگر، وامی که بخش کوچکی از قیمت خانه را پوشش می‌دهد یا اقساط آن با درآمد خانوار تناسب ندارد، مشکل اصلی خریدار را حل نمی‌کند.برای سنجش اثربخشی تسهیلات باید مبلغ وام، قیمت ملک، مدت بازپرداخت و سهم اقساط از درآمد خانوار به‌صورت هم‌زمان بررسی شوند. بدون داده‌های معتبر درباره این متغیرها، اعلام یک درصد مشخص برای میزان کفایت وام‌ها قابل دفاع نیست.
عامل چهارم، ناکارآمدی بخشی از سیاست‌های دولتی مسکن
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، مشکلات اجرایی و تأخیر در تکمیل برخی پروژه‌های مسکن مهر و ناکافی بودن پاسخ طرح مسکن ملی به تقاضای موجود را مورد توجه قرار می‌دهد.این ارزیابی یک مسئله مهم را مطرح می‌کند: تعداد پروژه‌های آغازشده با تعداد خانه‌هایی که واقعاً به دست متقاضی می‌رسند، یکسان نیست.برای ارزیابی دقیق عملکرد طرح‌های دولتی باید تعداد واحد‌های تکمیل‌شده و تحویل‌شده، مدت اجرای پروژه، هزینه نهایی، میزان آورده متقاضی و دسترسی به خدمات شهری بررسی شود. در نبود داده‌های قابل‌مقایسه درباره این شاخص‌ها، نمی‌توان درصد مشخصی از موفقیت یا شکست این طرح‌ها اعلام کرد.
عامل پنجم، توسعه نامتوازن شهر‌های جدید
انتقال ساخت‌وساز به شهر‌های جدید و مناطق پیرامونی، زمانی می‌تواند به کاهش هزینه مسکن کمک کند که با توسعه زیرساخت همراه باشد.دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، مراکز اشتغال، مدرسه، مراکز درمانی و خدمات روزمره، بر هزینه واقعی زندگی اثر می‌گذارد. اگر این امکانات فراهم نباشد، خانوار ممکن است با هزینه‌های رفت‌وآمد بیشتر و زمان طولانی‌تر سفر‌های روزانه مواجه شود.در نتیجه، قیمت خرید پایین‌تر لزوماً به معنای هزینه کلی کمتر برای زندگی نیست.
عامل ششم، فرایند صدور مجوز و ضوابط ساخت‌وساز
طولانی شدن فرایند صدور پروانه و پیچیدگی مقررات می‌تواند اجرای پروژه‌های ساختمانی را دشوارتر کند. هرگونه تأخیر در شروع یا تکمیل پروژه ممکن است برنامه‌ریزی سازندگان را تحت تأثیر قرار دهد.تسهیل مقررات اداری، شفافیت در مراحل صدور مجوز و هماهنگی میان دستگاه‌ها می‌تواند به کاهش موانع غیرضروری کمک کند؛ البته این اصلاحات نباید به قیمت تضعیف استاندارد‌های ایمنی، کیفیت ساختمان یا الزامات شهرسازی تمام شود.
عامل هفتم، افزایش اجاره و کاهش توان پس‌انداز
اجاره‌بها مستقیماً بر منابع مالی قابل‌استفاده خانوار اثر می‌گذارد. هرچه سهم بیشتری از درآمد صرف سکونت شود، منابع کمتری برای پس‌انداز و تأمین آورده خرید باقی می‌ماند.در چنین وضعیتی، خانوار با دو مانع روبه‌روست: قیمت خانه برای خرید بالاست و هزینه اجاره نیز امکان جمع‌آوری سرمایه اولیه را محدود می‌کند.به همین دلیل، حمایت ازمستأجران و اصلاح تسهیلات خرید باید در کنار برنامه‌های افزایش عرضه و کنترل تورم دنبال شوند.
یک شاخص دیگر، رشد منفی ساختمان در بهار ۱۴۰۵
یکی از متغیر‌های مهم برای تحلیل آینده عرضه مسکن، وضعیت فعالیت بخش ساختمان است.بر اساس گزارش تسنیم از داده‌های منتشرشده، رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ منفی ۶.۴ درصد اعلام شده است. این رقم به معنای آن است که فعالیت اقتصادی این بخش، بر اساس شاخص مورد استفاده در گزارش، نسبت به دوره مقایسه‌ای کاهش داشته است؛ اما نباید آن را به معنای کاهش ۶.۴ درصدی تعداد واحد‌های ساخته‌شده یا افت همین میزان در عرضه مسکن تهران تفسیر کرد.
رشد بخش ساختمان و تعداد واحد‌های تکمیل‌شده، دو شاخص متفاوت هستند. برای نتیجه‌گیری درباره عرضه واقعی خانه، باید آمار صدور پروانه، شروع پروژه، پیشرفت فیزیکی و تکمیل واحد‌ها نیز بررسی شود.با این حال، افت فعالیت ساختمانی می‌تواند هشداری برای سیاست‌گذاران باشد؛ زیرا کاهش سرمایه‌گذاری و کند شدن فعالیت تولیدی، در صورت تداوم، ممکن است بر عرضه آینده اثر بگذارد.
نسخه اصلاح بازار، کدام سیاست‌ها اهمیت بیشتری دارند؟
راهکار‌های مطرح‌شده در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، از جمله تسریع صدور پروانه، مالیات هدفمند بر زمین‌های بلااستفاده و مهار تورم، بخش‌هایی از مشکل را هدف قرار می‌دهند.اما اثربخشی این اقدامات به اجرای هماهنگ آنها وابسته است.نخست، کنترل تورم: ثبات اقتصادی می‌تواند پیش‌بینی‌پذیری هزینه ساخت و تصمیم‌گیری خانوار‌ها را بهبود دهد. بدون کاهش بی‌ثباتی، برنامه‌های اعتباری و حمایتی ممکن است با افزایش هزینه‌ها کم‌اثر شوند.
دوم، اصلاح تأمین مالی: تسهیلات باید با قیمت ملک و توان بازپرداخت متقاضی متناسب باشد. افزایش اسمی مبلغ وام، بدون توجه به رشد قیمت مسکن و درآمد خانوار، معیار کافی برای سنجش موفقیت نیست.سوم، تسریع عرضه: کاهش موانع اداری، تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و ایجاد زیرساخت‌های لازم می‌تواند به عرضه مؤثرتر کمک کند.چهارم، استفاده هدفمند از مالیات: مالیات بر زمین‌های بلااستفاده باید با شناسایی دقیق زمین‌های مشمول و توجه به محدودیت‌های قانونی و زیرساختی اجرا شود تا از تحمیل هزینه‌های ناخواسته جلوگیری شود.پنجم، حمایت از مستأجران: سیاست‌های حمایتی باید به گونه‌ای طراحی شوند که در کنار حمایت کوتاه‌مدت، به افزایش دسترسی به واحد‌های اجاره‌ای مناسب و کاهش فشار هزینه سکونت نیز کمک کنند.
بحران مسکن را با کدام اعداد باید سنجید؟
آمار‌های موجود، چند واقعیت متفاوت را هم‌زمان نشان می‌دهند: گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس از سهم ۵۹ درصدی مسکن در هزینه خانوار خبر می‌دهد؛ شاخص قیمت بخش مسکن در شهریور ۱۴۰۵ تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۳.۵ درصدی را ثبت کرده و تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در همان ماه به ۳۲.۸ درصد رسیده است. همچنین، رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ منفی ۶.۴ درصد گزارش شده است. این ارقام، به دلیل تفاوت در تعریف و دوره اندازه‌گیری، نباید با یکدیگر جمع یا به‌جای یکدیگر استفاده شوند؛ اما در کنار هم، ضرورت بررسی هم‌زمان هزینه سکونت، توان خرید و وضعیت تولید مسکن را نشان می‌دهند.
برای ارزیابی آینده بازار، باید علاوه بر تورم، نسبت قیمت خانه به درآمد سالانه، سهم وام از قیمت ملک، نسبت اجاره به درآمد و تعداد واحد‌های تکمیل‌شده نیز به‌صورت منظم اندازه‌گیری شوند.مسئله اساسی بازار مسکن تهران فقط گران بودن خانه نیست؛ بلکه فاصله میان هزینه تأمین سرپناه و توان پرداخت خانوار است. سیاستی موفق خواهد بود که این فاصله را کاهش دهد؛ به‌گونه‌ای که افزایش عرضه، تأمین مالی و کنترل هزینه‌ها در نهایت به بهبود واقعی دسترسی مردم به مسکن منجر شود.
انتهای پیام/