قاسم انارکی، عضو هیات مدیره بانک مسکن روز یکشنبه از اجرایی شدن وام 60 میلیون تومانی مسکن از دی ماه خبر داد. تسهیلاتی که به واحدهایی تعلق میگیرد که حداکثر 20 سال از صدور پروانه ساخت آنها گذشته باشد. متقاضیان میتوانند 10 میلیون تومان هم وام جعاله دریافت کنند با این حساب کسانی که منتظر دریافت وام 60 میلیون تومانی مسکن بانک مسکن در شهر تهران بودند، میتوانند از دی ماه روی آن حساب کنند. مبلغ این وام برای واحدهای بالای 20 سال و تا 25 سال 35 میلیون تومان است. مبلغ آن برای شهرهای دیگر غیر از تهران 50 میلیون تومان است. اما حالا سؤال این است که اجرایی شدن این وام از اول دی ماه چه تاثیری میتواند بر بازار سرد، مسکن در سرمای سخت زمستان امسال داشته باشد. کارشناسان نظرات متفاوتی در این باره دارند. فعلا اولین تاثیر این وام بر قیمت اوراق حق تقدم روشن شده و قیمت این اوراق را در فرابورس افزایش داده است.
برخی کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند اجراییشدن وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران میتواند تاثیری خفیف بر تحریک بازار تقاضا داشته باشد، اما این تاثیر خفیف برای خروج از رکود سنگین این بخش کافی نیست. به اعتقاد آنها، مشکل اصلی در حوزه مسکن، کمبود عرضه است و تا زمانی که تحرک به این بخش برنگردد، نمیتوان انتظار داشت، اتفاق چندانی در این حوزه رخ دهد. مسئله بازدارنده دیگر هم میزان سودی است که متقاضیان باید باز پرداخت کنند. بر اساس جدول ارایه شده با احتساب سود وام 10 میلیون تومانی جعاله یک شهروند تهرانی باید حدود 100 میلیون تومان سود در ازای دریافت این وام بازپرداخت کند.
وام درمانی جواب نمیدهد
کارشناسان بازار مسکن دیدگاه بینابینی در مورد این وام دارند اما اعتقاد دارند در سطح کلان این تسهیلات نمیتواند رونق مورد نظر را به بازار برگرداند. عباس فرج پور، کارشناس بازار مسکن در این باره معتقد است: «این وام میتواند تاثیری موقتی در تحریک تقاضا در برخی نقاط داشته باشد، اما از آنجایی بخش عرضه با مشکل جدی روبرو است و قیمتها هم در سالهای اخیر با شیب تند افرایش یافته است، به نظر نمیرسد بتوان به این نوع وامها برای خروج مسکن از رکود امیدوار بود.»
یکی از انتظاراتی که در دو سال گذشته مدام از سوی کارشناسان گوشزد شده است، اقدامات گسترده و وسیع در عرصه ساخت مسکن است. انتظار میرفت این مهم در قالب طرح جامع مسکن پاسخ داده شود، اما این اتفاق نیفتاده است. آنچه در این مدت شاهد بودیم، نوعی سیاست وام درمانی در این حوزه آن هم بیشتر با نگاه به بخش خرید بوده است. عمده این وامها هم هنوز اجرایی نشده و درصد سودها و شرایط آنقدر سخت است که پیش بینی استقبال زیادی هم از نوع تسهیلات صورت نمیگیرد.
فرشید پورحاجت کارشناس مسکن در این باره به مهر، گفت: «این وام به اقشار میانی جامعه کمک میکند که قصد خرید آپارتمانهای کمتر از 100 را دارند و در مناطق برخوردار، استفاده از این تسهیلات کارایی چندانی ندارد.»
قیمتها افزایش نجومی نخواهد داشت
سوی دیگر ماجرا، تاثیرات واقعی و روانی اجراییشدن پرداخت این بر سطح قیمتهاست. کارشناسان در این باره هم اعتقاد دارند تاثیر این وام بر قیمتها، زیاد نخواهد بود و نمیشود انتظار جهش قیمتی داشت. حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص تأثیر افزایش تسهیلات خرید بر بازار مسکن به خبرنگاران گفت: «تاثیر پرداخت این وام بیشتر بر آپارتمانهای کوچک در شهرهای کوچک خواهد بود و این وام پوشش بیشتری از قیمت مسکن در شهرهای کوچک را خواهد داشت. بنابراین نمیتوان انتظار داشت که تاثیر آنچنانی بر سطح قیمتها داشته باشد.» به طور کلی کارشناسان مسکن بر اینباورند که وام 60 میلیون تومانی تاثیر آنچنانی در افزایش قیمت مسکن ندارد، چرا که این وام حداقل 15 تا 25 درصد هزینه پرداختی را شامل میشود. به گونهای که با فرض حداقل قیمت مسکن در تهران به میزان هر متر چهار میلیون تومان، یک واحد 50متری نیاز به حداقل 200میلیون تومان دارد که این 60میلیون تومان کمتر از نصف هزینه مسکن را فراهم میکند.» از سوی دیگر بعد از ابلاغ رسمی وام مسکن از سوی بانک مرکزی و اعلام شرایط جدید معامله اوراق در فرابورس، قیمت این اوراق با تغییراتی مواجه شد. قیمت اوراق تسهیلات مسکن که قبل از اعلام شرایط جدید در محدوده 67 تا 69 هزار تومان معامله میشد، بعد از اعلام جزئیات خرید و معامله، با رشد نسبی مواجه شد و به قیمتهای بالای 70 هزار تومان رسید. طبق شرایط جدید معامله اوراق، کسانی که از قبل اوراق مسکن برای وام 35 میلیون تومانی با نماد قبلی خریداری کردهاند، اکنون ضمن فرصت برای دریافت وام 35 میلیون تومانی این مزیت را نیز دارند که برای دریافت وام جدید هم از همان اوراق قبلی خریداری شده استفاده کنند و میزان تفاوت تا سقف اوراق لازم برای وام جدید را مجدد با شرایط تازه خریداری کنند. در مصوبه جدید که ابلاغ شده است، سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران 60 میلیون تومان و معادل 120 ورقه 500 هزار تومانی، در مراکز استانها و شهرهای بیش از 200 هزار نفر 50 میلیون تومان معادل 100 ورقه و در سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان معادل 80 ورقه تعیین شده است. همچنین به منظور جلوگیری از افزایش بیرویه قیمت، ناشی از افزایش تقاضاهای بیش از سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن، محدودیتهای معاملاتی اعمال شده است به طوری که سقف خرید اوراق حداکثر 90 ورقه برای هر کد معاملاتی و برای تمامی نمادهای « تسه 9407» و نمادهای ماقبل به قوت خود باقی است.
سود 100میلیونی
مبلغ این وام برای تهران 60 ، شهرهای بالای 200 هزار نفر 50 و شهرهای دیگر 40 میلیون تومان است. اقساط ماهانه وام 40 میلیونی خرید مسکن به صورت ساده 693 هزار تومان است که وامگیرنده در ماه دوازدهم سال دوازدهم در مجموع 99 میلیون و 792 هزار تومان پرداخت میکند. با توجه به این مسئله سود تسهیلات 40 میلیون تومانی 59 میلیون و 492 هزار تومان است. چنانچه 10 میلیون تومان وام جعاله (با بازپرداخت 5ساله) را هم به آن اضافه کنیم مجموعا سود وام 50 میلیون تومانی بیش از 65 میلیون تومان خواهد شد. اقساط ماهانه وام 50 میلیون تومانی خرید مسکن در روش ساده 866 هزار تومان است و در ماه دوازدهم سال دوازدهم مجموعا 124 میلیون و 704 هزار تومان برای دریافت وام مذکور باید توسط وامگیرنده پرداخت شود. سود تسهیلات وام 50میلیونی در بازپرداخت ساده حدود 74 میلیون تومان است. اگر وام تعمیر را هم محاسبه کنیم میزان سود وام 60 میلیون تومانی (با احتساب 10 میلیون تومان وام جعاله) حدودا 80 میلیون تومان است. اقساط ماهانه وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن که مخصوص تهرانیهاست در روش ساده یک میلیون و 40 هزار تومان است.در ماه دوازدهم سال دوازدهم وام گیرنده مجموعا 149 میلیون و 760 هزار تومان پرداخت میکند که سود آن حدود 90 میلیون تومان است. با احتساب 10 میلیون تومان وام جعاله سود تسهیلات 70 میلیون تومانی در روش بازپرداخت ساده 95 میلیون و 600 هزار تومان است. در روش پلکانی دورهای هم اقساط وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن در دوره 5ساله اول 932 هزار تومان، در دوره 5ساله دوم یک میلیون و 120 هزار تومان و در دو سال آخر (سال یازدهم و دوازدهم) میزان اقساط ماهانه یک میلیون و 340 هزار تومان است.در مجموع متقاضی در بازپرداخت پلکانی دورهای وام 60 میلیونی 155 میلیون و 280 هزار تومان پرداخت میکند که سود آن در این روش حدودا 95 میلیون تومان است. با احتساب 10 میلیون تومان وام جُعاله سود وام مذکور از 100 میلیون تومان فراتر میرود.