به گزارش خبرنگار ایرنا، از قولنامه‌های دستی تا اسناد رسمی، همدان با اجرای قانون جدید ثبت الکترونیکی معاملات اموال غیرمنقول، بازار املاک خود را به سمت شفافیت و نظم هدایت کرده و اعتماد عمومی به نظام حقوقی را تقویت کرده است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، که در سال ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و پس از تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شد، یکی از اقدامات کلیدی در راستای تحول نظام حقوقی و قضایی کشور محسوب می‌شود.
این قانون با هدف شفاف‌سازی معاملات ملکی، کاهش دعاوی حقوقی مرتبط با املاک، پیشگیری از کلاهبرداری، و ایجاد نظم در بازار املاک و مستغلات طراحی شده است.
در استان همدان، به‌عنوان یکی از مناطق پیشرو در اجرای این قانون، تلاش‌های گسترده‌ای برای پیاده‌سازی و ترویج آن صورت گرفته است. قانونی که ابعاد مختلف آن، فرآیند اجرا، دستاوردها، چالش‌ها، و تأثیرات آن بر بازار املاک و نظام قضایی استان همدان تاثیر دارد.
ثبت الکترونیکی معاملات: کلید امنیت حقوقی در بازار املاک
پیشینه قانون ثبت اسناد و املاک در ایران به سال ۱۲۹۰ بازمی‌گردد، زمانی که ثبت معاملات به‌صورت اختیاری انجام می‌شد. در طول دهه‌های گذشته، بخش قابل‌توجهی از معاملات ملکی از طریق قولنامه‌های دستی و قراردادهای غیررسمی صورت می‌گرفت که به دلیل فقدان نظارت و شفافیت، مشکلات زیادی از جمله کلاهبرداری، فروش یک ملک به چندین نفر، اختلافات مالکیت، و افزایش پرونده‌های قضایی را به دنبال داشت.
این وضعیت، ضرورت تدوین قانونی جامع برای ساماندهی معاملات ملکی را برجسته کرد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با ۱۵ ماده و ۱۴ آیین‌نامه اجرایی، از سوم تیر ۱۴۰۳ اجرایی شد و تحولی بزرگ در نظام ثبت معاملات ایجاد کرد.
این قانون با اجباری کردن ثبت الکترونیکی معاملات در سامانه‌های رسمی، گامی مهم در جهت کاهش تخلفات و افزایش امنیت حقوقی در معاملات ملکی برداشت.
مفاد اصلی این قانون شامل الزام به ثبت تمام معاملات اموال غیرمنقول، از جمله خرید، فروش، اجاره بیش از دو سال، رهن، پیش‌فروش، و سایر قراردادهای مرتبط، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، معروف به سامانه کاتب، است.
بر اساس ماده یک قانون، معاملاتی که در این سامانه ثبت نشوند، فاقد اعتبار قانونی بوده و در مراجع قضایی و اداری پذیرفته نمی‌شوند. این موضوع به معنای پایان اعتبار قولنامه‌های دستی است که سال‌ها سرچشمه بسیاری از مشکلات حقوقی بوده است.
علاوه بر این، مشاوران املاکی که نقش واسطه در معاملات را بر عهده دارند، موظف شده‌اند پیش‌نویس قراردادها را در سامانه کاتب ثبت کرده و برای تایید نهایی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. این فرآیند، امکان تنظیم قراردادهای غیررسمی توسط بنگاه‌های املاک را به حداقل رسانده و شفافیت را در بازار املاک افزایش داده است.
سامانه‌های الکترونیکی همچون سامانه کاتب و سامانه ثبت معاملات و املاک کشور (iranamlaak.ir) به‌عنوان ابزارهای اصلی اجرای این قانون طراحی شده‌اند و امکان استعلام مالکیت، بررسی سوابق ملک، و جلوگیری از معاملات غیرقانونی را فراهم می‌کنند. این سامانه‌ها با اتصال به پایگاه داده‌های سازمان ثبت اسناد و املاک، اطلاعات دقیق و بهروز را در اختیار کاربران قرار می‌دهند.
یکی دیگر از جنبه‌های مهم قانون، تعیین مهلت برای مالکان املاکی است که اسناد آنها به‌صورت عادی (قولنامه‌ای) تنظیم شده است. این مالکان باید در بازه زمانی مشخص‌شده توسط قانون، برای تبدیل اسناد خود به سند رسمی اقدام کنند.
یکی دیگر از جنبه‌های مهم قانون، تعیین مهلت برای مالکان املاکی است که اسناد آنها به‌صورت عادی (قولنامه‌ای) تنظیم شده است. این مالکان باید در بازه زمانی مشخص‌شده توسط قانون، برای تبدیل اسناد خود به سند رسمی اقدام کنند. این اقدام به‌منظور کاهش تدریجی اسناد غیررسمی و یکپارچه‌سازی نظام مالکیت در کشور انجام می‌شود.
با این حال، قانون استثناهایی نیز در نظر گرفته است؛ برای مثال، معاملات غیرمعوض، املاک در بازداشت، یا معاملاتی که شامل اشخاص زیر ۱۸ سال می‌شوند، از قراردادهای استاندارد سامانه کاتب مستثنی بوده و باید به طور مستقیم در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. این استثناها به‌منظور انعطاف‌پذیری قانون و پوشش شرایط خاص طراحی شده‌اند، اما نیازمند فرآیندهای دقیق‌تر و نظارت بیشتری هستند.
شفافیت ملکی در همدان: گام‌های استوار در اجرای قانون ثبت رسمی
در استان همدان، اجرای این قانون با جدیت دنبال شده و این استان به‌عنوان یکی از پیشتازان در این زمینه شناخته می‌شود. یکی از اقدامات مهم در این راستا، برگزاری ششمین نشست منطقه‌ای تبیین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بود که با حضور استان‌های ایلام، کردستان، و کرمانشاه به میزبانی همدان برگزار شد.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، این قانون را گامی بزرگ در راستای تحول قضایی توصیف و بر ضرورت همکاری دستگاه‌های مختلف برای اجرای موفق آن تأکید کرد. در سطح استانی، اداره کل ثبت اسناد و املاک همدان با همکاری دستگاه قضایی و سایر نهادها، اقدامات مؤثری برای پیاده‌سازی قانون انجام داده است. سامانه کاتب در این استان به‌طور کامل فعال شده و مشاوران املاک به این سامانه متصل شده‌اند.
این اقدام، امکان ثبت پیش‌نویس قراردادها به‌صورت الکترونیکی را فراهم کرده و از تنظیم قولنامه‌های دستی جلوگیری کرده است.
به گفته رییس کل دادگستری استان همدان، اجرای این قانون به کاهش ۱۱ درصدی پرونده‌های قضایی با سابقه بیش از یک سال در سال ۱۴۰۳ منجر شده است. این کاهش به‌ویژه در دعاوی مرتبط با مالکیت، فروش غیرقانونی املاک، و اختلافات قولنامه‌ای قابل‌توجه بوده است.
بیشتر پرونده‌های قضایی استان در حوزه‌هایی همچون توهین، سرقت تعزیری، و مطالبه وجوه چک و سفته متمرکز است، اما قانون جدید به کاهش دعاوی ملکی کمک شایانی کرده است.
همکاری بین‌دستگاهی در همدان یکی از نقاط قوت اجرای این قانون بوده است. تعامل بین دستگاه قضایی، اداره کل ثبت اسناد و املاک، سازمان جهاد کشاورزی، و اداره کل منابع طبیعی و آبخیزداری استان، به پیشرفت‌های چشمگیری در حوزه ثبت اسناد و حدنگاری اراضی منجر شده است.
۹۹ درصد از اراضی منابع طبیعی، ۹۸ درصد از اراضی نیروهای مسلح و ۸۲ درصد از اراضی کشاورزی استان همدان حدنگاری شده‌اند که این امر به کاهش اختلافات مرزی و مالکیتی کمک کرده است. همچنین، صدور اسناد مالکیت برای املاک روستایی در راستای طرح بهسازی مسکن روستایی، یکی دیگر از دستاوردهای مهم این استان بوده است.
ثبت الکترونیکی دروازه‌ای به معاملات امن
این اقدامات نه‌تنها به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی کمک کرده، بلکه زمینه را برای توسعه پایدار و مدیریت بهتر منابع زمینی فراهم کرده است. اجرای قانون در همدان دستاوردهای زیادی به همراه داشته که شفافیت در معاملات ملکی یکی از مهم‌ترین نتایج این قانون بوده است.
با ثبت الکترونیکی معاملات، امکان استعلام مالکیت و بررسی سوابق ملک به‌صورت آنی فراهم شده و این امر از فروش غیرقانونی املاک، مانند فروش یک ملک به چندین نفر، جلوگیری کرده است. همچنین، اجباری شدن ثبت معاملات، احتمال کلاهبرداری و تقلب در بازار املاک را به حداقل رسانده و امنیت حقوقی طرفین معامله را افزایش داده است.
دریافت کد رهگیری از سامانه کاتب، فرآیند دسترسی به خدمات دولتی مانند وام‌های مسکن را تسهیل کرده و به استانداردسازی معاملات کمک کرده است. از سوی دیگر، کاهش دعاوی قضایی مرتبط با قولنامه‌های غیررسمی، بار دستگاه قضایی را کاهش داده و به تسریع در رسیدگی به پرونده‌ها کمک کرده است.
دریافت کد رهگیری از سامانه کاتب، فرآیند دسترسی به خدمات دولتی مانند وام‌های مسکن را تسهیل کرده و به استانداردسازی معاملات کمک کرده است. از سوی دیگر، کاهش دعاوی قضایی مرتبط با قولنامه‌های غیررسمی، بار دستگاه قضایی را کاهش داده و به تسریع در رسیدگی به پرونده‌ها کمک کرده است.
در حوزه مسکن روستایی نیز، صدور اسناد رسمی برای املاک روستایی، فرآیند بهسازی و نوسازی این مناطق را تسریع کرده و به بهبود کیفیت زندگی روستاییان کمک کرده است.
با وجود این دستاوردها، اجرای قانون در همدان با چالش‌هایی نیز مواجه بوده است. یکی از مهم‌ترین موانع، مقاومت برخی مشاوران املاک در برابر ثبت معاملات در سامانه کاتب است. این مقاومت گاهی به دلیل عادت به روش‌های سنتی و گاهی به دلیل تلاش برای فرار از نظارت مالیاتی یا کاهش هزینه‌های ثبت رسمی ایجاد شده است.
علاوه بر این، آگاهی عمومی پایین در میان شهروندان، به‌ویژه در مناطق روستایی، یکی دیگر از چالش‌های اصلی است. بسیاری از مالکان و خریداران هنوز از الزامات قانون جدید و فرآیند ثبت الکترونیکی آگاه نیستند و این موضوع می‌تواند به تأخیر در اجرای کامل قانون منجر شود.
مشکلات زیرساختی، مانند قطعی‌های موقت سامانه‌های الکترونیکی یا دسترسی محدود در برخی مناطق دورافتاده، نیز از دیگر موانع اجرای قانون هستند. همچنین، معاملاتی که به دلیل شرایط خاص (مانند املاک در بازداشت یا معاملات غیرمعوض) نمی‌توانند از قراردادهای استاندارد سامانه کاتب استفاده کنند، نیازمند فرآیندهای پیچیده‌تری هستند که گاه باعث سردرگمی طرفین معامله می‌شود.
از سوی دیگر برگزاری کارگاه‌های آموزشی و اطلاع‌رسانی گسترده از طریق رسانه‌های محلی، صداوسیما، و شبکه‌های اجتماعی می‌تواند به افزایش آگاهی عمومی برای اجرای این قانون کمک کند. این برنامه‌ها باید به‌گونه‌ای طراحی شوند که هم شهروندان عادی و هم مشاوران املاک را هدف قرار دهند.
تقویت زیرساخت‌های الکترونیکی، از جمله بهبود دسترسی به سامانه کاتب و رفع مشکلات فنی، می‌تواند فرآیند ثبت معاملات را تسریع کند. همچنین تشدید نظارت بر بنگاه‌های املاک برای جلوگیری از تنظیم قولنامه‌های غیررسمی و اطمینان از رعایت قانون، ضروری است. ایجاد سازوکارهای ساده‌تر برای تبدیل اسناد عادی به رسمی می‌تواند به مالکان املاک قولنامه‌ای کمک کند تا در مهلت قانونی تعیین‌شده، اسناد خود را رسمی کنند.
قراردادهای کاغذی معاملات ملکی غیرقانونی است
رییس کل دادگستری استان همدان با هشدار به مشاوران املاک، می‌گوید که هرگونه قرارداد کاغذی معاملات ملکی غیرقانونی است و گشت‌های مشترک بازرسی برای اطمینان از اجرای قانون ثبت الکترونیکی معاملات آغاز به کار کرده‌اند.
بهروز محمدی‌مهر اظهار داشت: قانون الزام به ثبت الکترونیکی معاملات املاک از سوم تیرماه سال گذشته اجباری شده است و بر اساس آن قراردادهای معاملات ملکی در مشاوران املاک باید از این قانون پیروی کنند.
بر اساس قانون الزام به ثبت الکترونیکی معاملات املاک، مصوب سوم تیرماه ۱۴۰۳، تنظیم هرگونه قرارداد کاغذی برای معاملات ملکی غیرقانونی است و همه مشاوران املاک موظف به استفاده از سامانه‌های ثبت الکترونیکی هستند.
وی افزود: بر اساس قانون الزام به ثبت الکترونیکی معاملات املاک، مصوب سوم تیرماه ۱۴۰۳، تنظیم هرگونه قرارداد کاغذی برای معاملات ملکی غیرقانونی است و همه مشاوران املاک موظف به استفاده از سامانه‌های ثبت الکترونیکی هستند.
محمدی‌مهر تصریح کرد: این قانون که با هدف شفاف‌سازی معاملات ملکی و کاهش مشکلات ناشی از اسناد عادی به اجرا درآمده، گامی مهم در راستای مدرن‌سازی فرآیندهای حقوقی و کاهش تخلفات در حوزه املاک محسوب می‌شود.
وی با اشاره به فعالیت نزدیک به ۲ هزار مشاور املاک در استان همدان، بر ضرورت یکپارچگی در فرآیند ثبت معاملات تأکید کرد و افزود: مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی باید با استفاده از سامانه‌های الکترونیکی، پیش‌نویس قراردادهای معاملات ملکی را به‌صورت یکپارچه و استاندارد ثبت کنند، این اقدام نه‌تنها به شفافیت معاملات کمک می‌کند، بلکه از بروز اختلافات حقوقی ناشی از قراردادهای کاغذی جلوگیری خواهد کرد.
وی اظهار داشت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در همکاری با دستگاه‌های مرتبط، اقدامات گسترده‌ای برای اجرایی شدن این قانون انجام داده است.
به گفته رییس کل دادگستری استان همدان، سامانه «کاتب» به‌عنوان بستر اصلی ثبت الکترونیکی معاملات برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده است و این سامانه با ارائه امکاناتی همچون ثبت امن و سریع قراردادها، قابلیت رصد و نظارت بر معاملات را فراهم کرده و به کاهش تخلفات در این حوزه کمک می‌کند.
رییس کل دادگستری همدان همچنین به مشکلات ناشی از اسناد عادی و قراردادهای کاغذی اشاره کرد و گفت: اسناد عادی در بسیاری از موارد منجر به دعاوی حقوقی، کلاهبرداری و مشکلات زیادی برای شهروندان شده است و با اجرای قانون ثبت الکترونیکی، انتظار می‌رود که این معضلات به حداقل برسد و مردم از مزایای این تحول قانونی بهره‌مند شوند.
محمدی‌مهر از تشکیل گشت‌های مشترک بازرسی با حضور نمایندگان معاونت پیشگیری از وقوع جرم، سازمان تعزیرات حکومتی و دیگر دستگاه‌های مرتبط خبر داد و تاکید کرد: این گشت‌ها به‌صورت پی در پی از مشاوران املاک در سطح استان بازدید خواهند کرد و با هرگونه تخلف در زمینه عدم ثبت الکترونیکی معاملات برخورد قاطع صورت خواهد گرفت.
وی از مشاوران املاک خواست تا هرچه سریع‌تر خود را با این قانون هماهنگ کنند تا از مشکلات قانونی احتمالی جلوگیری شود.
این مقام قضایی خاطرنشان کرد: اجرای این قانون نه‌تنها به نفع شهروندان و کاهش دعاوی حقوقی است، بلکه به افزایش اعتماد عمومی به سامانه معاملات ملکی و ایجاد نظم در بازار مسکن کمک خواهد کرد.
محمدی مهر از عموم مردم خواست تا در صورت مشاهده هرگونه تخلف در این زمینه، موارد را به مراجع قضایی یا تعزیرات حکومتی گزارش دهند تا اقدامات لازم انجام شود.
رهاورد:
در مجموع، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقطه عطفی در نظام حقوقی و قضایی ایران است که با هدف افزایش شفافیت، کاهش دعاوی و پیشگیری از کلاهبرداری طراحی شده است. در استان همدان، این قانون با موفقیت‌های قابل‌توجهی از جمله کاهش پرونده‌های قضایی، صدور اسناد حدنگاری برای بخش عمده اراضی و تقویت همکاری بین‌دستگاهی همراه بوده است.
با این حال، چالش‌هایی همچون مقاومت برخی مشاوران، کمبود آگاهی عمومی و مشکلات زیرساختی همچنان وجود دارند که نیازمند توجه و اقدام فوری هستند. با ادامه روند کنونی و رفع موانع، انتظار می‌رود این قانون به بهبود نظام معاملات ملکی، افزایش اعتماد عمومی به فرآیندهای حقوقی و توسعه پایدار در استان همدان منجر شود.
اجرای موفق این قانون در همدان می‌تواند الگویی برای سایر استان‌ها باشد و به تحقق اهداف تحول قضایی در سطح ملی کمک کند.