استقبال مجلس از افزايش وام مسكن
گروه مسكن و شهرسازي
سرانجام پس از ماهها انتظار وام خريد مسكن تا سقف 80ميليون تومان افزايش يافت؛ طرحي كه دولت با قصد خانهدار كردن اقشار كمدرآمد در پيش گرفته است اما احتمال دارد كه بيشتر از آنكه مردم را خانهدار كند منجر به از بين رفتن ركورد در بازار و در نهايت افزايش قيمت مسكن شود. با اين حال معاون امور مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي طرح افزايش وام مسكن را مثبت ارزيابي ميكند. مظاهريان در پاسخ به اين سوال كه «آيا ممكن است اعطاي وام ۸۰ميليون توماني سبب گراني مسكن شود؟» ميگويد: اين اشكال وارد نيست زيرا وام به خانه اوليها به طور دفعي اعطا نميشود كه كمبود مسكن را در پي داشته باشد. مردم بايد براي دريافت وام سپردهگذاري كنند و اين روند در يك بازه زماني حداقل يكساله اتفاق ميافتد. او افزايش قدرت خريد مردم و خروج بازار مسكن از ركود را دو نتيجه مثبت افزايش وام مسكن ميداند و ميگويد: از آنجا كه پرداخت وام تدريجي خواهد بود با مشكل كمبود مسكن متناسب با اين وام مواجه نخواهيم شد. حامد مظاهريان در گفتوگو با پايگاه خبري وزارت راه و شهرسازي با بيان اينكه افزايش وام مسكن تاثيرات دوسويهيي بر بازار مسكن خواهد داشت، گفت: افزايش وام مسكن يكي از برنامههاي يك سال و نيم اخير وزارت راه و شهرسازي بود زيرا متناسب با افزايش قيمت مسكن در كشور ميزان اين وام افزايش نيافته بود. وي با تاكيد بر اينكه افزايش وام، قدرت خريد مردم را بيشتر ميكند؛ ميافزايد: از آنجايي كه اين وام تدريجا اعطا خواهد شد به سازندگان اين پيام را ميرساند كه بازار مسكن به تدريج پر رونق خواهد شد. ضمن اينكه انتظار داريم تكميل واحدهاي نيمهتمام و پروانههاي ساختماني جديد در پي اعلام افزايش وام در راه باشد.
لزوم دفاع از وام پيشخريد مسكن
البته فرهاد بيضايي، كارشناس بازار مسكن به اندازه معاون وزير راه به اين طرح مثبت نگاه نميكند. او به «تعادل» ميگويد: مكانيسم وزارت مسكن و شهرسازي در افزايش وام خريد مسكن تورمزاست. او در توضيح بيشتر از اين طرح ميافزايد: در اصطلاح بازار سرمايه به راهكاري كه دولت براي افزايش رونق در بازار مسكن در پيش گرفته است، سياست تحريك تقاضا گفته ميشود؛ روشي كه در پي آن افزايش تسهيلات خريد مسكن به عنوان محرك بازار عمل ميكند. فرهاد بيضايي ميافزايد: محرك به اين معنا كه ابتدا تقاضا براي خريد مسكن افزايش مييابد اما اگر خانهيي براي عرضه وجود نداشته باشد بازار را دچار مشكل ميكند. اساسا مكانيسم وام خريدي كه بانك مسكن را دنبال ميكند تورمزا است و اگرچه ميتواند در كوتاهمدت منجر به رونق بازار ساخت و ساز شود اما در طولانيمدت كشور را با تورم روبهرو خواهد كرد. اين كارشناس بازار مسكن مناسبات عرضه و تقاضا را با هم مرتبط ميداند و ميگويد: همواره در پي افزايش تقاضا ما با افزايش قيمت كالاي مورد نظر روبهرو هستيم و دقيقا درباره مسكن همين اتفاق خواهد افتاد. آن هم در شرايطي كه طي دو سال گذشته ما با ركود سنگيني در بازار ساخت و ساز مسكن مواجه بوديم اصلا توليد مناسب نداشتهايم. حتي اگر فردي وام 80ميليوني هم دريافت كند باز هم نميتواند ظرف يكي، دو سال آينده خانهدار شود چون اخيرا پروانهيي براي ساخت و ساز صادر نشده است. اين موضوع بازار عرضه و تقاضا را به هم ميريزد اما به طور هوشمندانهيي قرار است رونق را براي مدت كوتاهي به عرصه ساخت و ساز برگرداند و انگيزه سازندگان را براي توليد بالا ببرد ولي مكانيسم، مكانيسم اشتباهي است. فرهاد بيضايي با مطرح كردن اينكه «دولت بايد تقاضا را متناسب با عرضه افزايش دهد» ميافزايد: افزايش تقاضاي مسكن همزمان با كمبود مسكن آماده همان طور كه اشتياق سازندگان را به ساخت و ساز بازميگرداند افزايش قيمت مسكن را رقم خواهد زد كه در ادامه تبعات آن دامن اقتصاد كل كشور را در آينده خواهد گرفت. دولت در سالهاي گذشته 400درصد ميزان مبلغ وام خريد مسكن را افزايش داده است؛ اقدامي كه به طور قطع آثار منفي در پي خواهد داشت. دولت اگر قصد داشت در بازار مسكن تاثيرگذار باشد تا عرضه و تقاضا متناسب با يكديگر رشد كنند، بايد از وام پيشخريد مسكن دفاع ميكرد تا منجر به گردش سرمايه و افزايش عرضه و تقاضا متناسب با يكديگر شود.
مجلس از افزايش وام استقبال ميكند
با وجود انتقادات برخي از كارشناسان درخصوص تبعات منفي افزايش وام مسكن، يك عضو كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي با اشاره به استقبال مجلس از تصميم مثبت شوراي پول و اعتبار به «تعادل» ميگويد: اقدام اخير دولت در افزايش وام مسكن مثبت است و ميتواند پاسخگوي خريد مسكن برخي از دهكهاي درآمدي جامعه باشد. عليرضا خسروي ميافزايد: هماكنون با انباشت تقاضا در حوزه مسكن مواجهيم و دولت نيز در زمينه ساخت مسكن از برنامه در نظر گرفته شده عقب مانده است كه مجموع اين موارد لزوم افزايش ساخت و ساز در كشور را افزايش ميدهد. وي ادامه ميدهد: براي پاسخگويي به تقاضاي موجود در بازار بايد سالانه حدود يكميليون و 500هزار واحد مسكوني ساخته شود كه براساس طرح جديد جامع مسكن اين ميزان به يكميليون و 50هزار واحد كاهش يافته است. اين عضو كميسيون عمران مجلس با مهم برشمردن طرح جامع مسكن اظهار ميكند: براساس اين طرح متقاضيان مسكن به سه بخش تقسيم ميشوند كه مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار به گروه دوم اين طرح اختصاص مييابد. خسروي ميگويد: دولت براي حمايت از گروه اول بايد بحث مسكن اجتماعي را اجرايي كند. وي تصريح ميكند: در حال حاضر بسياري از سازندگان و انبوهسازان به علت ركود در بازار مسكن دچار بلاتكليفي هستند كه با افزايش وام مسكن و افزايش تقاضا بسياري از اين واحدهاي مسكوني به فروش ميرسد. اين عضو كميسيون عمران مجلس با اشاره به تبعات مثبت اين اقدام شوراي پول و اعتبار ميگويد: اين مصوبه اگرچه نميتواند درمان قطعي بازار راكد مسكن باشد اما به طور قطع، شوكي را به بازار مسكن وارد ميكند كه با اجرايي شدن ساير طرحها رونق بازار مسكن را در پي دارد.
خسروي ادامه ميدهد: دولت بايد ميزان سقف تسهيلات ارايه شده به سازندگان و انبوهسازان مسكن را افزايش دهد؛ زيرا افزايش وام مصرفكنندگان ميتواند اثرات تورمي درپي داشته باشد اما با افزايش وامهاي اعطاشده به انبوهسازان شاهد تورم نخواهيم بود. وي ميافزايد: در صورتي كه اين افزايش تسهيلات به سازندگان نيز اختصاص يابد آنها اين هزينهها را به گونهيي مديريت ميكنند كه تاثيرات تورمي به كمترين ميزان ممكن برسد. اين عضو كميسيون عمران مجلس در پايان با اشاره به نبود سياست مشخص دولت يازدهم درحوزه مسكن اظهار ميكند: براي بهبود و رونق بازار مسكن نياز به ابهامزدايي از پروژههاي مسكن و تعيين تكليف سرمايهگذاران در اين زمينه است و افزايش وام مسكن و ارايه طرح جامع به تنهايي نميتواند در اين زمينه اثرگذار باشد.
تاثير مثبت بر اقشار مياني
براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار، سقف وام جديد خريد مسكن براي خانه اوليها در شهر تهران ۸۰ميليون تومان، در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر ۶۰ميليون تومان و در ساير مناطق شهري ۴۰ميليون تومان تعيين شد، همچنين در مصوبه جديد آمده است كه علاوهبر بانك مسكن، ساير بانكها هم ميتوانند اين وام را به متقاضيان بپردازند و در واقع با اين مصوبه پرداخت وامهاي فروش اقساطي از انحصار بانك مسكن خارج شد.
وام ۸۰ميليوني بر اقشار مياني موثر است؟
درخصوص تاثير افزايش وام مسكن، فرشيد پورحاجت از كارشناسان بخش مسكن هم به مهر، ميگويد: اين وام به اقشار مياني جامعه كمك ميكند كه قصد خريد آپارتمانهاي كمتر از ۱۰۰ را دارند و در مناطق برخوردار، استفاده از اين تسهيلات كارآيي چنداني ندارد. وي با اشاره به اينكه به طور حتم اين وام در كلانشهرها تاثير بيشتري ميگذارد، ميافزايد: نقطهعطف مصوبه روز گذشته اين بود كه انحصار بانك مسكن شكسته شد، زيرا در چند سال گذشته فقط بانك مسكن اجازه فروش اقساطي تسهيلات را داشت. وي در پاسخ به اين پرسش كه آيا اين وام ميتواند مسكن را از ركود خارج كند يا نه، ميگويد: موضوعي كه مطرح شده اين است كه بايد بخش مسكن از ركود خارج شود ضمن آنكه در ماههاي اخير هم نشانههاي خروج از ركود ديده شده بود و تصور ما اين است كه اين وام ميتواند تاثير خوبي را بر بازار مسكن داشته باشد.
تامين منابع وام از اقساط مسكن مهر
اما اكنون سوال اينجاست كه منابع اين طرح قرار است از كجا تامين شود تا بتواند تاثير مورد انتظار دولت را برجاي بگذارد. مشاور وزير راهوشهرسازي در امور حسابداري، حسابرسي و اصول حاكميت شركتي در اينباره به ايلنا ميگويد: منابع ارايه تسهيلات وام خريد مسكن از بانك مسكن مشخص شده است و منابع آن از محل بازپرداخت اقساط مسكن مهر تامين شده است و بانك مسكن ملزم به ارايه اين وام با نرخ 14درصد است. غلامرضا سلامي درباره شرايط واگذاري اين وام توضيح ميدهد: سپرده اوليه متقاضيان براي وام 80ميليون توماني خريد مسكن در شهرهاي بزرگ بايد 40ميليون تومان باشد، گفت: سقف وام متناسب با سپرده اوليه براي متقاضيان درنظر گرفته ميشود.
نرخ سود تنها در بانك مسكن
14 درصد است
با تصويب مصوبه افزايش وام مسكن به 40، 50 و 60ميليون تومان توسط شوراي پول اعتبار اعلام شد كه انحصار وام مسكن از طريق بانك مسكن شكسته شد و امكان اعطاي تسهيلات خريد و ساخت مسكن توسط تمامي بانكهاي دولتي و خصوصي از محل منابع خود فراهم ميشود. با اين حال مشاور وزير راهوشهرسازي در توضيح اين مطلب ميگويد: هيچ بانكي به جز بانك مسكن ملزم به پرداخت اين تسهيلات نيست و تنها بانك مسكن با نرخ 14درصد اين تسهيلات را ارايه ميكند. سلامي با بيان اينكه براي بانكهاي ديگر الزامي در تعيين نرخ سود نيست، ميافزايد: ساير بانكها درصورت تمايل اين وام را با نرخهاي متعارف و مصوب شوراي پول و اعتبار ارايه ميدهند.
واجدين شرايط چه كساني هستند ؟
مشاور وزير راهوشهرسازي بااشاره به متقاضيان واجد شرايط ميگويد: تنها شرط براي اخذ اين وام اين است كه متقاضي خانه اولي باشد و وامهاي 80ميليوني، 60ميليوني و 40ميليون توماني شامل مجردها هم ميشود. همچنين كساني كه سابقه دريافت وام خريد مسكن از بانك مسكن را داشته باشند از ليست اولويتها خط ميخورند. وي در پاسخ به اين سوال كه احتمال افزايش قيمت مسكن با افزايش وام خريد وجود دارد، ادامه ميدهد: ممكن است در طول يكسال سپردهگذاري متقاضيان قيمت مسكن افزايش يابد، بنابراين به متقاضيان توصيه ميكنيم همزمان با افتتاح حساب و سپردهگذاري براي دريافت وام نسبت به پيشخريد مسكن اقدام كنند كه خوشبختانه قانون پيشخريد مسكن هم چندي پيش به تصويب رسيد.
زمان رونق مسكن
سلامي نيز در دفاع از طرح وزارت مسكن براي افزايش سقف وام خريد مسكن با تاكيد بر اينكه افزايش وام خريد نميتواند بهتنهايي عامل افزايش قيمت مسكن شود اين نكته را هم خاطرنشان ميكند كه اين وامهاي 80ميليون توماني و 60ميليون توماني بهتنهايي به افزايش قيمت دامن نميزند اما در زمان رونق مسكن افزايش قيمت سرعت بالايي دارد و در اين صورت وام 80ميليون توماني اثربخشي خود را از دست ميدهد. كافي است در طول مدت يكسال سپردهگذاري متقاضيان قيمت مسكن 20درصد افزايش يابد. در اين صورت اثر اين وام خنثي ميشود. بنابراين بهترين راهكار اين است كه متقاضيان همزمان با سپردهگذاري براي دريافت وام قرارداد پيشخريد منعقد كنند كه در اين صورت ميتوانند مسكن موردنظر را با قيمت روز خريداري كنند و بهصورت اقساطي و به كمك وام مسكن هزينه آن را بپردازند.
جلوگيري از تخلف با انتشار اوراق سپرده
يكي از نگرانيهايي كه در زمان افزايش وام ممكن است بازار را دچار مشكل كند انتقال مالكيت وام 80ميليوني به اشخاص ديگر از طريق برخي افراد است. مشاور وزير راهوشهرسازي درباره راهكار جلوگيري از اين آسيب توضيح ميدهد: يكي از دلايل انتشار اوراق سپرده مسكن براي جلوگيري از اين منظور بوده و به جاي اينكه مالك خانه خود را به فرد ديگري منتقل كند، ميتوانست امتياز وام خريد مسكن را بخرد و در سيستم قبلي طبق مقررات بانك مسكن لزومي نداشت كه پسانداز، وام به اسم متقاضي باشد اما در سيستم جديد براي اين دست از سوءاستفادهها تدابيري انجام شده است و ازسوي ديگر متقاضيان ميتوانند امتياز وام خود را در بورس بفروشند. مشاور وزير راهوشهرسازي درباره فروش حق امتياز هم ميگويد: فروش حق امتياز وام مسكن منوط به عدم افزايش قيمت امتياز اين وام است. البته بهتر بود اين وام در ابتدا به طرف عرضه تزريق شود اما درحال حاضر افزايش وام خريد مسكن تنها طرف تقاضا را شامل ميشود اما در كشورهاي ديگر اينگونه است كه وام خريد مسكن را به طرف عرضه ارتباط ميدهند و در اين صورت قيمت مسكن از همان ابتداي شروع پروسه ثابت ميماند. بهترين راهكار اين است كه مثلثي بين سازندگان، متقاضيان و بانكها در پروسه اعطاي وام ايجاد شود.
اعطاي 90 درصد هزينه خريد ملك در كشورهاي ديگر
مشاور وزير راهوشهرسازي با بيان اينكه در كشورهاي خارجي بانكها چيزي حدود 90درصد هزينه خريد يك ملك را به متقاضيان وام ميدهند، ميگويد: پيش از تصويب اين وام زوجها ميتوانستند تا 50ميليون تومان وام خريد مسكن دريافت كنند كه اثربخشي بسيار كمي در خريد مسكن داشت. سلامي در پاسخ به اين سوال كه سقف 80ميليون تومان تا چه ميزان ميتواند در خريد مسكن اثربخشي داشته باشد، ادامه ميدهد: چندين سال بود كه سقف وام خريد مسكن ثابت مانده بود و وزارت راهوشهرسازي براي افزايش همين مقدار وام خريد مسكن هم دوسال بهطور مداوم در تلاش بود و اين وامها ميتواند در بخش پيشخريد موثر باشد.
«سپردهگذاری ۵۰ درصدی» شرط پرداخت تسهیلات
پیمان قربانی هم در گفتوگو با تسنیم در تشریح مصوبه جدید شورای پول و اعتبار برای افزایش وام مسکن، ميگويد: طبق تصمیم بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار خانه اولیها برای دریافت تسهیلات40، 60 و 80 میلیون تومانی خرید مسکن باید سپردهگذاری 20، 30 و 40میلیون تومانی انجام دهند.