در حال حاضر بیشترین وام ساخت مسکن مربوط به سازندگان حرفه‌ای است که در شهر تهران با استفاده از تکنولوژی جدید و کاهش مصرف انرژی، اقدام به ساخت واحدهای مسکونی کنند. سقف این تسهیلات برای هر واحد، ۲۵۰ میلیون تومان و نرخ سود سالانه آن ۱۸ درصد است.

این میزان تسهیلات در حالی ارائه می‌شود که بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی مسکونی شهر تهران این شاخص در زمستان ۱۳۹۸ نسبت به پاییز، ۸.۴ درصد افزایش یافته است. شاخص قیمت گروه «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با ۳۴.۷ درصد افزایش نسبت به پاییز بیشترین تأثیر در رشد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی را داشته است. بعد از آن نیز گروه چوب با ۷.۶ و گروه تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی با ۱۳.۶ درصد افزایش قیمت نسبت به پاییز ۱۳۹۸ بیشترین تأثیر را در قیمت نهاده‌های ساختمانی داشته‌اند.

شاخص قیمت در دو گروه «سیمان، شن و ماسه» و «شیشه» در زمستان ۱۳۹۸ نسبت به پاییز بدون تغییر بوده است. با این حال قیمت اقلام این دو گروه نسبت به زمستان ۱۳۹۷ به‌ترتیب ۳۳.۶ و ۱۱.۳ درصد افزایش یافته است. بیشترین تغییر در قیمت نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۳۹۸ نسبت به سال گذشته، مربوط به گروه «بلوک سفال و آجر» با ۴۱.۵ درصد افزایش و گروه «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با ۳۹.۴ درصد افزایش بوده است.

عقب‌نشینی سازندگان از بازار مسکن

همزمان با این تغییرات قیمتی در نهاده‌های ساختمانی، شاهد عقب‌نشینی سازندگان در بازار مسکن و ساختمان هستیم. در نخستین ماه سال جاری، ۲۴۶۸ مجوز ساخت در شهر تهران صادر شده که با کاهش ۵۴ درصدی نسبت به اسفند ۱۳۹۸ مواجه بوده است.

افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش مجوزهای ساخت که به‌معنای کاهش عرضه مسکن نوساز در ماه‌های آتی است، در حالی بازار مسکن را تحت تأثیر خود قرار داده که در فروردین‌ماه، ۴۱.۵ درصد از خانه‌های معامله شده در سطح شهر تهران، واحدهای کمتر از پنج سال ساخت بودند.

در واقع بیش از ۴۰ درصد تقاضای خرید مسکن در شهر تهران معطوف به خانه‌های نوساز است و باید دید با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از یک‌سو و از سوی دیگر، کاهش صدور مجوز ساخت که به معنای کاهش عرضه مسکن نوساز در ماه‌های آتی خواهد بود، شرایط رکودی بازار مسکن پایتخت را به کدام سو خواهد برد.

وام مسکن؛ تأمین مالی سازندگان یا افزایش قدرت خریداران؟

وزارت راه و شهرسازی برای حل این موضوع به دنبال افزایش تسهیلات ساخت مسکن است. محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی پیش از این درباره تمرکز بر افزایش وام ساخت مسکن برای افزایش تولید، خبر داده بود. وی با اشاره به مصوبه شورای پول و اعتبار گفت: بانک‌ها می‌توانند تا ۸۰ درصد مبلغ ساخت یک واحد مسکونی تسهیلات ارائه دهند و منعی در این زمینه وجود ندارد. مشکل این تسهیلات مبلغ بازپرداخت اقساط است. در حال کار روی این مسئله هستیم و باید ببینیم برای مبلغ اقساط چه کاری می‌توان انجام داد.

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز دو راهکار خروج بازار مسکن از رکود را تأمین مالی سازندگان و افزایش قدرت خرید متقاضایان دانست و به ایرناپلاس گفت: این موارد به‌تنهایی نمی‌توانند وضعیت بازار مسکن را بهبود دهند چرا که با وجود گسترش طرح‌های تسهیلاتی، همچنان گروهی هستند که توان بازپرداخت این وام‌ها را نخواهند داشت.

قیمت خانه تا ۵۰ درصد قابل کاهش است

وی در ادامه گفت: روش‌های مختلفی برای خروج بازار مسکن از رکود وجود دارد که در درجه اول باید به کاهش هزینه‌ها اشاره کرد. حذف قیمت زمین تا حد قابل توجهی قیمت تمام ‌شده مسکن را کاهش می‌دهد. در حال حاضر خرید یک واحد مسکونی با متراژ مفید ۷۰ متری در تهران به‌طور میانگین حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان هزینه دارد که با حذف قیمت زمین می‌توان رقم را به نصف کاهش داد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران کنترل قیمت مصالح را عامل دیگر خروج بازار مسکن از رکود دانست و افزود: در کنار مدیریت قیمت مصالح ساختمانی، می‌توان معافیت‌ها و تشویق‌هایی را در دو بخش مالیات‌ها و نیز عوارض شهری برای سازندگان در نظر گرفت تا بخشی از هزینه‌های ساخت مسکن کاهش یابد و اقشار مختلف بتوانند دسترسی به مسکن ارزان قیمت داشته باشند.

رهبر درباره تسهیلات خرید مسکن گفت: تسهیلاتی که با سود کم و بازپرداخت پلکانی برای خرید مسکن اختصاص پیدا کند، می‌تواند به خانه‌دار شدن گروه‌های کم‎درآمد کمک کند.

زورآزمایی وام خرید و قیمت مسکن در پایتخت

بررسی ایرناپلاس از انواع وام‌های خرید مسکن نشان می‌دهد در حال حاضر ارزش بیشترین وام خرید مسکن در دسترس، ۲۰۰ میلیون تومان است که به زوجینی که اوراق مسکن خریداری کرده‌اند، پرداخت می‌شود. در شرایط کنونی مبلغ این وام به‌طور میانگین حدود ۱۳ متر از یک واحد مسکونی در شهر تهران را پوشش می‌دهد.

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ۱۳۹۹ میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی با افزایش ۳۸.۷ درصدی نسبت به فروردین سال گذشته به ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. البته شرایط رکودی موجب شده قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در فروردین امسال نسبت به اسفند ۱۳۹۸ کاهش ۲.۱ درصدی را تجربه کند.

منطقه ۵ با سهم ۱۵.۵ درصدی از کل معاملات مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه، پرطرفدارترین منطقه تهران برای خرید و فروش خانه است. میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در این منطقه ۱۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است و قدرت خرید بیشترین سقف وام مسکن در این منطقه، به حدود ۱۱ متر می‌رسد.

این وام در منطقه یک شهرداری تهران که با میانگین ۳۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع، رکورد گران‌ترین خانه‌های پایتخت را دارد، هزینه حدود ۶ متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. با این حال، وام ۲۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن در منطقه ۱۸ تهران معادل حدود ۲۷ متر مربع از یک واحد مسکونی است. منطقه ۱۸ با میانگین قیمت هفت میلیون و ۴۰۰ هزار تومانی برای هر متر مربع واحد مسکونی، ارزان‌ترین خانه‌های پایتخت را در خود جای داده است.