«سبقت تورم مسکن» در شهر‌های حومه آمریکا در مقایسه با ابرشهرهای این کشور از پس‌لرزه‌های اصلی مهاجرت از کلان‌شهر‌های آمریکا به شمار می‌رود که بیش از هر چیز، سه محرک «عادت به دورکاری»، «هزینه زندگی» و «کیفیت زندگی» منجر به فرار ساکنان شهر‌های اصلی آمریکا به شهر‌های حومه شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، «عادت به دورکاری» که از زمان شروع همه‌گیری، در آمریکا به سرعت افزایش یافت، منجر به مهاجرت بخش زیادی از نیروی کار به شهر‌های حومه شد. اگرچه در حال حاضر بسیاری از شرکت‌ها در حال فرا خواندن کارکنان خود به محیط کار هستند، زیرا اغلب بر این باورند که دورکاری منجر به کاهش خروجی کارکنان و تضعیف فرهنگ سازمانی می‌شود.
اما با پژوهشی که اخیرا برخی از اقتصاددانان دانشگاه استنفورد انجام دادند، «برنامه‌های ترکیبی» (حضور در محل کار یا دورکاری) یکی از مزایای عملکرد کارکنان محسوب می‌شود که می‌تواند به «کاهش ترک کار» و در عین حال «بهبود رضایت شغلی کارکنان» منجر شود و هیچ‌گونه تاثیر مخربی بر سطح عملکردشان در مقایسه با کارکنانی که تمام مدت در دفتر حاضر هستند، ندارد. شرکت‌ها به منظور حفظ کارکنان خود، دورکاری را به جایگزین کردن یک نیروی جدید که هزینه‌های بسیاری برای شرکت‌ها به همراه خواهد داشت، ترجیح می‌دهند. از این رو، مهاجرت به شهر‌های حومه افزایش چشمگیری داشت.
کاهش «هزینه‌های زندگی» در شهر‌های حومه در مقایسه با شهر‌های اصلی دومین محرک افزایش مهاجرت از کلان‌شهرهاست که باتوجه به افزایش تورم در چند سال اخیر، بسیاری از ساکنان شهر‌های اصلی برای کاهش هزینه‌ها زندگی در شهر‌های کوچک را انتخاب کرده اند. علاوه بر این فرار از شهر‌های اصلی به شهر‌های حومه، به بالاتر رفتن «کیفیت زندگی» شهروندان آمریکایی منجر شده است. زیرا علاوه بر امکانات زیاد شهر‌های حومه آمریکا، دیگر خبری از شلوغی، ترافیک و آلودگی شهر‌های اصلی نیست. از این رو مهاجرت از ابرشهرهای بالای یک میلیون جمعیت به شهر‌های حومه زیر ۵۰۰ هزار نفر جمعیت افزایش چشمگیری داشته است.
اما این مهاجرت از کلان‌شهر‌ها پس لرزه‌هایی را با خود به همراه داشت که مهم‌ترین آن، «سرعت رشد قیمت مسکن» در شهر‌های کوچک نسبت به شهر‌های بزرگ آمریکاست که به گران شدن مسکن در شهر‌های حومه منجر شده است.
فرار به شهر‌های حومه
طی چند سال اخیر، زندگی در شهر‌های حومه مورد توجه بسیاری از مردم آمریکا قرار گرفته است، زیرا آمریکایی‌ها همچنان به فرار از شهر‌های اصلی ادامه می‌دهند. پایگاه خبری یواس‌ای تودی (USA Today)، در گزارشی به فرار آمریکایی‌ها از کلان‌شهر‌ها به سمت شهر‌های کوچک‌تر پرداخته است که این افزایش تقاضا در شهر‌های حومه به رشد افزایش قیمت مسکن در این شهر‌ها منجر شده است.
در سال ۲۰۲۲، مکان‌هایی مانند منهتن و آتلانتا که در طول همه‌گیری به شهر‌های ارواح تبدیل شده بودند، شاهد بازگشت افراد بیشتری بودند که این امر امید‌ها را برای احیای مجدد بزرگ‌ترین شهر‌های کشور افزایش داد. اما آخرین آمار اداره سرشماری ایالات متحده نشان می‌دهد که این احیا کوتاه مدت بوده است.
آمریکایی‌ها همچنان به فرار از مناطق کلان‌شهر‌ها در تعداد زیادی ادامه داده اند، زیرا سبک کاری از راه دور ناشی از بیماری همه‌گیر ریشه دار شده و باعث شده تا جذابیت شهر‌های متوسط مقرون به صرفه‌تر و شهر‌های کوچک‌تر افزایش یابد. گلدمن ساکس در یادداشت تحقیقاتی اخیر خود گفت که شهر‌های اصلی هنوز هم به دلیل افزایش مهاجران بین‌المللی، اما با سرعت کمتری نسبت به قبل از بحران بهداشتی، شاهد افزایش جمعیت اندکی هستند.
اما آن‌ها در حال نبرد برای حفظ و جذب ساکنان ایالات متحده هستند، نبردی که قبل از همه‌گیری شروع شد، اما با بحران همه‌گیری بزرگ‌تر شد. همیلتون لومبارد، جمعیت‌شناس در دانشگاه ویرجینیا می‌گوید: «شاید دیگر بازگشتی وجود نداشته باشد و شاید بازگشت به پایان رسیده باشد.»
«قیمت مسکن» در کجا سریع‌ترین افزایش را دارد؟
تحلیل گلدمن نشان می‌دهد که رشد قوی‌تر جمعیت در شهر‌های حومه منجر به افزایش سریع‌تر قیمت مسکن در مقایسه با روند قبل از همه‌گیری و افزایش کندتر قیمت مسکن در شهر‌های اصلی شده است. این امر، حداقل در برخی مناطق، شکاف در ارزش خانه‌ها را بین شهر‌های اصلی و حومه کاهش داده است و احتمالا برخی از ساکنان را به سمت مناطق کلان‌شهر پرجمعیت می‌کشاند یا برخی از اجاره کنندگان را در آن شهر‌ها وادار به خرید خانه کرده است.
آیا مردم از شهر‌های اصلی دور می‌شوند؟
پس از یک افول طولانی در دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰، شهر‌های اصلی در دهه ۱۹۹۰ احیا شدند، زیرا متخصصان جوان به سمت امکانات فرهنگی و اجتماعی کشیده شدند. اما به گفته لومبارد و آدام کامینز، یک اقتصاددان منطقه‌ای، از اواسط دهه ۲۰۱۰، شهر‌ها دوباره شروع به از دست دادن ساکنان خود در حومه‌ها و مناطق کوچک‌تر متروپل کردند. این امر ناشی از هزینه‌های سرسام‌آور و تمایل برخی از هزاره‌هایی است که وارد دهه ۳۰ زندگی خود می‌شوند و قصد تشکیل خانواده و خرید خانه‌های بزرگ‌تر دارند.
طبق گزارش گلدمن، در سه سال قبل از همه‌گیری، متوجه شدند که در شهرستان‌های مناطق متروپل افرادی در حال جابه‌جایی و خروج هستند، به طوری که شهرستان‌های مناطق متروپل با حداقل یک میلیون نفر جمعیت، حدود ۲۰۰هزار نفر ساکن خود را از دست داده اند.
آمریکایی‌ها در سال ۲۰۲۴ به کجا می‌روند؟
سال گذشته حدود ۲۶۶ هزار نفر از پناهجویان شهر‌های اصلی به مناطق متروپل با جمعیت ۲۵۰ هزار تا یک میلیون نفر و حدود ۲۹۱ هزار نفر به مناطق با جمعیت زیر ۲۵۰ هزار نفر نقل مکان کردند. لومبارد می‌گوید که برای اولین بار است که در دهه‌های گذشته، شهر‌های حومه به مقصد اصلی کشور برای مهاجران داخلی تبدیل شده است.
بر اساس آمار‌های ارائه‌شده مودیز، در سال ۲۰۲۳، کلان‌شهر نیویورک ۲۰۴ هزار نفر، لس‌آنجلس ۱۱۹ هزار نفر و شیکاگو ۶۴ هزار نفر از ساکنان خود را از دست دادند. در همین حال، حدود ۱۷ هزار نفر در منطقه گرینویل، کارولینای جنوبی (با جمعیت ۹۷۵هزار نفر) ساکن شدند و حدود ۳۰ هزار نفر به منطقه لیکلند، فلوریدا (با جمعیت ۸۱۸ هزار نفر) اضافه شد و منطقه یوما، آریزونا (با ۲۰۹هزار نفر) جمعیت جدید ۴۰۰۰ نفر را در خود جای داد.
اما با وجود این، کامینز خوشحال است که «تلفات جمعیتی» مهاجرت به شهر‌های بزرگ طی سه سال گذشته تعدیل شده است، و تعداد بیشتری از جوانان عمدتا به شهر‌های اصلی نقل مکان می‌کنند و کمتر آن‌ها را ترک می‌کنند یا حداقل با سرعت کمتری شهر‌های بزرگ را ترک می‌کنند. همچنین لومبارد خاطرنشان می‌کند که پرواز از شهر‌های بزرگ هنوز بسیار بیشتر از قبل از همه‌گیری است و احتمالا در سال‌های آتی در سطوح فعلی ثابت خواهد ماند.
آیا کار از راه دور در حال کاهش است؟
دستور بازگشت شرکت‌ها به دفتر در دو سال گذشته به کندی فرار از شهر‌های اصلی کمک کرده است. اما سهم کارمندان ایالات متحده که حداقل برخی اوقات از خانه کار می‌کنند بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تثبیت شده است، گلدمن می‌گوید، این رقم بسیار کمتر از اوج دورکاری در زمان همه‌گیری که به ۴۷ درصد رسیده بود، اما بسیار بالاتر از میانگین پیش از همه‌گیری، یعنی حدود ۳ درصد است.
در همین حال، لومبارد معتقد است که شمار مردمی که دوست دارند در شهر‌های کوچک حومه زندگی کنند رو به افزایش است. این علاقه‌مندی بیش از هر چیزی ناشی از هزینه‌های کمتر زندگی و همچنین «تفریح، صلح و آرامش و هوای پاک» در شهر‌های کوچک‌تر در مقایسه با کلان‌شهرهاست.
سال ۲۰۲۴ زمان بهتری برای خرید خانه خواهد بود؟
گلدمن می‌گوید، با وجود رشد بیشتر مهاجرت به شهر‌های کوچک‌تر، اما در عین حال، شهر‌های اصلی نسبت به شهر‌های حومه در مقایسه با قبل از همه‌گیری از افزایش کمتری در رشد قیمت مسکن سود می‌برند. بر اساس تجزیه و تحلیل گلدمن برگرفته شده از آمار زیلو، از سال ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۹، قیمت مسکن با نرخ سالانه ۵.۳درصد در شهر‌هایی با حداقل یک میلیون ساکن افزایش یافت، سرعتی که از سال ۲۰۲۰ تا مارس ۲۰۲۴ به ۸ درصد افزایش یافته است.
اما در شهر‌هایی با ۵ هزار تا ۲۰ هزار ساکن، قیمت سالانه از ۳.۵ درصد قبل از همه‌گیری به ۸.۶ درصد در سال‌های اخیر افزایش یافته است که شتاب بسیار شدیدتری را نشان می‌دهد. البته خرید خانه در شهر‌های بزرگ‌تر بسیار گران‌تر است، اما در برخی مناطق این فاصله در حال کاهش است.
طبق داده‌های زیلو (Zillow)، از اوایل سال ۲۰۱۹ تا آوریل ۲۰۲۴، قیمت خانه‌های معمولی با رشد ۱۵.۳ درصدی در منطقه بوستون به ۷۵۰ هزار دلار و با رشد ۵۴ درصدی در مرتل بیچ، کارولینای جنوبی، به ۳۰۸ هزار دلار افزایش یافت. در نتیجه، از سال ۲۰۱۹، شکاف قیمت مسکن بین دو منطقه به میزان متوسط ۸هزار دلار کاهش یافته است. لومبارد می‌گوید، اما اگر این روند ادامه یابد، شکاف مقرون به صرفه بودن بین شهر‌های بزرگ و جوامع کوچک‌تر می‌تواند کاهش بیشتری داشته باشد.
نظر شما