صاحب‌خبر - یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۸ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است گفت: طبق آمار سال ۱۳۹۸ در تهران ۴۲ درصد مردم مستاجر بوده‌اند و احتمالا در حال حاضر تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است. علیرضا ذوالفقاری در گفت‌وگو با ایسنا اظهارکرد: در برنامه ارائه شده وزیر راه و شهرسازی تحت عنوان «نهضت توسعه مسکن و شهرسازی مردم‌پایه مبتنی بر عدالت و پیشرفت» کمتر دیده می‌شود که به بحث اجاره مسکن پرداخته شده باشد، به گونه‌ای که از ۱۴ چالش پیش روی حوزه مسکن که برای آنها اقدامات قابل انجام مشخص شده‌اند، تنها یک مورد به بحث اجاره املاک مسکونی پرداخته است. وی افزود: سوال این است که آیا این تمرکز بالا بر ساخت و عرضه مسکن تمامی نیاز خانوارها در این حوزه را برطرف می‌کند؟ آیا لازم نبود بیش از این به بحث اجاره‌نشینی و این بازار پر تلاطم توجه شود؟ سیاست‌های دولت در این بازار چه تاثیری در وضع معیشت مردم خواهد گذاشت؟ این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: همانطور که در برنامه ارائه شده توسط وزیر راه و شهرسازی و در گزارشات مرکز ملی آمار ایران مشخص شده، میزان اجاره نشینی در شهرهای بزرگ به شدت در حال افزایش است، به گونه‌ای که سهم مستاجران شهری طی سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ از ۱۸ درصد به ۳۸ درصد افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که طبق گزارش مرکز ملی آمار در سال ۱۳۹۸ در کلان شهر تهران شاهد نرخ ۴۲ درصدی اجاره نشینی بوده‌ایم. پیش‌بینی می‌شود با توجه به افزایش چشم‌گیر قیمت املاک از سال ۱۳۹۸ تا کنون، ‌ نرخ اجاره نشینی همچنان به روند صعودی خود حتی با شیب بیشتر ادامه داده باشد. به گونه‌ای که شاید بتوان گفت در حال حاضر شهرنشینان، به خصوص در کلان‌شهر تهران، بیشتر اجاره نشین هستند تا مالک. سهم تا ۶۰ درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار ذوالفقاری با بیان اینکه افزایش چشم‌گیر نرخ‌های اجاره‌بها شرایط را روز به روز برای مستاجران سخت‌تر کرده است گفت: طبق گزارشات مرکز ملی آمار در سال‌های اخیر سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوار رو به افزایش بوده است، به گونه‌ای که در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷به ۴۶.۸ درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹ درصد بوده است. طبق بررسی‌های صورت گرفته و تحلیل داده‌های بدست آمده از سامانه‌های ملکی تخمین زده می‌شود که این عدد در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشم‌گیری داشته به گونه‌ای که در حال حاضر احتمالا بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود. وی تاکید کرد: افزایش سرسام آور هزینه مسکن (اجاره‌بها) نسبت به درآمدهای خانوار باعث شده بحث اجاره‌بها تبدیل به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانواده‌های شهری، بخصوص در کلان شهر تهران تبدیل شود و نیاز به توجه به این بخش بیش از پیش شود. بنگاه های اجاره‌داری حرفه‌ای تشکیل شود این کارشناس بازار مسکن، اجاره‌داری حرفه‌ای را از جمله برنامه‌های کنترل این بازار دانست و گفت: دولت به حمایت از ایجاد و توسعه بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با استفاده از مشوق‌های مالیاتی تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی به صورت اجاره بلند مدت بپردازد. هرچند این طرح می‌تواند در بلند مدت به کاهش قیمت اجاره‌بها کمک کند، اما نیازمند زیرساخت‌های قوی است و به نظر نمی‌رسد در کوتاه مدت بتواند تاثیر چندانی در سهم مسکن از هزینه‌ها خانوار داشته باشد. ذوالفقاری گفت: از دیگر نکاتی که در طرح ارائه شده بر آن تاکید شده است، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که از دولت دوازدهم کلید خورد و مورد تصویب مجلس قرار گرفت. هر چند انتقاداتی به این طرح وارد است و نحوه پیاده‌سازی آن خیلی مشخص نیست، اما ممکن است تاثیرات هیجانی در بازار اجاره مسکن داشته باشد و حداقل برای زمانی محدود باعث کاهش نرخ اجاره شود. منتقدان این طرح نیز معتقدند تبعات آن در بازار مسکن مبهم است و ممکن است باعث شود مالکان فشار بیشتری به مستاجران بیاورند تا بخشی از ضرر خود از این طرح را جبران نمایند. استفاده از هوش مصنوعی برای تعیین اجاره‌بها ذوالفقاری راهکارهایی همچون استفاده از هوش مصنوعی و تحلیل داده‌ها را در تعیین اجاره بهای عادلانه، موثر دانست و گفت: این امکان برای دولت‌ها به وجود آمده که بتوانند بدون نیاز به کارشناسان زیاد به صورت کاملا خودکار تخمین نسبتا دقیقی از قیمت املاک مسکونی (به خصوص در سطح کلان شهرهایی همچون تهران) و همچنین قیمت اجاره‌بهای آنها داشته باشند. وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم نیز می‌تواند با به‌کارگیری بخش خصوصی، اقداماتی در جهت تعیین اجاره‌بهای عادلانه املاک مسکونی انجام دهد. به گونه‌ای که به طور واضح برای تمامی افراد جامعه مشخص باشد اجاره‌بهای عادلانه هر ملک، با توجه به شرایط موجود در بازار، در چه بازه قیمتی است. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از طرف دیگر دولت باید مشاوران املاک را ملزم به ثبت تمامی قرار دادهای املاک در سامانه ثبت اسناد و گرفتن کد رهگیری برای آنها کند و از طرفی دیگر اقدامات جدّی در جهت اجرایی شدن قانون مالیات خانه‌های خالی انجام دهد. سپس از خانه‌هایی که مبلغ قرارداد اجاره آنها بیش از مبلغ اجاره عادلانه‌اشان ثبت شده است، به صورت پله‌ای اخذ مالیات کند تا مشوقی باشد که مالکان با قیمتی عادلانه اقدام به اجاره ملکشان کنند. وی گفت: در صورتی که مالک‌ها خانه‌هایشان را خالی بگذارند، موظف به پرداخت مالیات خواهند بود که این امر باعث تشویق آنها به اجاره ملکشان می‌شود، در صورتی که برای اجاره نیز مبالغ غیر عادلانه‌ای در نظر بگیرند، مازاد مبلغ را به اداره مالیات پرداخت خواهند کرد که این نیز خود انگیزه‌ای خواهد بود برای آنها که ملکشان را با قیمت عادلانه اجاره دهند. همچنین در صورتی که مالکان اقدام به اجاره ملک خود با قیمتی کمتر از قیمت عادلانه آن بکنند، می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی در سایر فعالیت‌های اقتصادی خود بهره ببرند.∎​