ایمان ربیعی

معامله‌گران پا پس کشیدند. این اتفاقی است که در یک هفته اخیر به وفور در بازار مسکن رخ داده است. ترس از افزایش بیشتر قیمت‌ها مهمترین عاملی است که سبب شده است فروشندگان در انجام معامله تردید کنند. این داستان تکراری برای چندمین بار در سال‌های اخیر تکرار می‌شود.

 قیمت مسکن در سال‌های اخیر با افزایشی قابل‌توجه روبروست. قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در سال 1396 برابر با 5 میلیون و 759 هزارتومان بوده است اما حالا در شهریور ماه سال 1399 متوسط قیمت مسکن در تهران از 24میلیون تومان فراتر رفته  به رقم 24 میلیون و 288 هزار تومان رسیده است.

 افزایش شدید قیمت مسکن در این دوره زمانی یا به عبارت دیگر 5 برابر شدن نرخ‌ها، این کالای سرمایه‌ای را از سبد خرید ایران خارج کرده یا به عبارت بهتر این کالای مهم و استراتژیک را از دسترس ایرانیان دورتر کرده است.

 بر این اساس بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش نرخ دلار کم‌کم ترس را بار دیگر به بازار مسکن بازگردانده است و بسیاری از معامله‌گران از ترس افزایش شدید قیمت‌ها و ناتوانی از خرید مسکن جایگزین پا پس می‌کشند و قراردادها در یک هفته اخیر بی‌سرانجام‌تر از همیشه باقی مانده است.

 یکی از فعالان بازار مسکن در این زمینه گفت: تقاضا برای خرید مسکن البته در ماه‌های اخیر افزایش داشت. آمار بانک مرکزی نیز این نکته را نشان می‌دهد اما ماجرا اینجاست که زمزمه افزایش دوباره قیمت‌ها در بازار پیچیده است و همین بسیاری از معامله‌گران را ترسانده است. حالا قیمت یک واحد مسکونی 40 متری در وسط شهر تهران از یک میلیارد تومان فراتر رفته است و در نتیجه قیمت‌ها رشدی قابل توجه را تجربه کرده است. او در جواب این پرسش که افزایش سقف وام مسکن به 400 میلیون تومان چه تاثیری بر بازار می‌گذارد؟ گفت: مثل همیشه افزایش قیمت‌ها سبب می‌شود که قیمت مسکن خصوصا در واحدهای کوچک متراژ بالاتر رود.

فعالان بازار مسکن می‌گویند این بازار از ابتدای سال 198 وارد فاز رکودی شد و این رکود زمینه را برای کاهش قیمت نیز فراهم کرد. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک پیش‌تر نیز در گفتگو با نگارنده این رکود را تایید کرده و حتی در مصاحبه‌های متعددی تاکید می‌کرد در بسیاری از مناطق تهران قیمت مسکن تا 5 میلیون تومان در هر متر مربع ریزش داشته است، اما با این حال پس از اعلام سهمیه‌بندی بنزین و افزایش قیمت دلار از محدوده 11 هزار تومان، بار دیگر قیمت مسکن روندی افزایشی را تجربه کرد و این مهم البته زمینه را برای افزایش تقاضا نیز فراهم کرد چراکه افرادی با انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن تقاضای خرید را خارج کرده بودند اما پس از افزایش دوباره قیمت‌ها در این مقطع زمانی بار دیگر تقاضای خرید را به بازار وارد کردند.  

مسکن چقدر گران شد؟

برآوردهای بانک مرکزی در شهریورماه بیانگر آن است که در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۴۲.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵.۱ و ۹۱.۷ درصد افزایش یافته است.

گفتنی است، درمیان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۵۰۷.۹ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۱۰۴.۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰۲.۸ و ۸۱.۵ درصد افزایش نشان میدهد.

همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۹به ۸.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۸ درصد کاهش و ۲۰۳.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

ضمن اینکه بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین در ماه مورد گزارش، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۲۷.۳ و ۳۰.۱ درصد رشد کرده است.

گفتنی است، «گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه سال۱۳۹۹» برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر می‌شود. این گزارش در حالی منتشر می‌شود که وزارت راه و شهرسازی با استناد به اینکه این دست گزارش‌ها می‌تواند بازار مسکن را به هم بریزد از انتشار این گزارش خودداری می‌کند. وزیر راه و شهرسازی خواستار توقف این دست گزارش‌ها شده است.

بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در تهران در شهریور ماه معادل ۵۰۷.۹ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۱۰۴.۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است

 گرانی بیشتر در راه است؟

در حالی که بسیاری از کارشناسان معتقدند مسکن دیگر جایی برای افزایش ندارد و فاصله قیمتی مسکن با قدرت خرید به بالاترین حد خود رسیده است اما با این حال گرانی قیمت مصالح ساختمانی، آهن و دیگر ملزومات ساخت مسکن گواه این نکته است که قیمت‌ها می‌تواند در آینده روندی افزایشی را تجربه کند. رشد قیمت مسکن در حالی اتفاق می‌افتد که دولت طرح ساخت 400 هزار واحد مسکونی در قالب مسکن ملی را پیگیری می‌کند و قصد دارد این میزان تقاضا را از بازار خارج کرده تا بدان با ساخت مسکن پاسخ دهد. با این حال رشد عجیب نرخ دلار که حالا به آستانه 30 هزار تومان رسیده، در کنار افزایش قیمت سایر کالاهای سرمایه‌ای در بازار و همچنین رشد شدید قیمت مواد اولیه ساخت مسکن نشان می‌دهد هنوز امکان بالاتر رفتن قیمت‌ها در بازار منتفی نیست و البته این رشد قیمت تاثیری مخرب را بر وضعیت زندگی خانوار ایرانی خصوصا طبقه متوسط به جا می‌گذارد. رشد شدید قیمت خرید البته مسکن را از دسترس خریداران واقعی خارج می‌کند و به تقاضا برای اجاره نیز دامن می‌زند که همین امر رشد بهای اجاره را خصوصا در شهرهای بزرگ در پی دارد. دولت البته سیاست دریافت مالیات از خانه‌های خالی را پیگیری می‌کند اما به نظر می‌رسد با مستی دلار و رشد همه قیمت‌ها در پی افزایش نرخ این ارز شاخص، هنوز سیاست‌های ابلاغی نتیجه مثبتی را در برنداشته است.