به گزارش ایرنا، با توجه به افزایش قیمت‌های افسارگسیخته در بازار مسکن، خرید خانه شاید برای خیلی‌ها یک رویا باشد؛ با این وجود، اگر شرایط برای خرید ملک یا زمین فراهم شود و آگاهی کافی از کلاهبرداری‌ها در این حوزه نداشته باشیم، این موضوع برای برخی ممکن است به بی‌خانمانی تا پایان عمر منجر شود.

در همین راستا و به‌منظور جلوگیری از هرگونه تخلف و کلاهبرداری در حوزه اسناد و املاک، «قانون الزام» از سوی دولت در سال ۱۴۰۳ تصویب شد و اجرای آن برای مشاوران املاک و دستگاه‌های دولتی الزامی شد.

پیش‌فروش‌های غیرقانونی، فروش ملک به چندین نفر و دریافت مبالغ غیرمتعارف تحت عناوین جعلی توسط برخی مشاوران املاک از جمله شایع‌ترین تخلفاتی است که خریداران ناآگاه را درگیر پرونده‌های طولانی‌مدت قضایی کرده است.

کارشناسان حقوقی معتقدند ریشه اصلی این بحران، بی‌توجهی خریداران به استعلامات قانونی و در مقابل، فعالیت بدون مجوز برخی دفاتر املاک است.

بسیاری از این تخلفات در سایه تنظیم قراردادهای غیررسمی و عدم بررسی اصالت سند رخ می‌دهد. سودجویان با استفاده از نوسانات قیمتی و ایجاد جو روانی، خریداران را به تنظیم قراردادهای شتاب‌زده ترغیب می‌کنند. مراجع قضایی و نهادهای نظارتی، از جمله اتحادیه مشاوران املاک، تاکید می‌کنند که شهروندان پیش از امضای هرگونه قرارداد، اصالت سند و تطابق آن با ملک را از طریق مراجع ثبتی استعلام کنند.

بر اساس اعلام دستگاه‌های نظارتی، شهروندان باید از پرداخت هرگونه وجه بدون دریافت رسید معتبر و ثبت در سامانه‌های رسمی املاک خودداری کنند.

همچنین مردم باید این آگاهی را داشته باشند در صورت مواجهه با تخلفاتی نظیر «دریافت کمیسیون مازاد بر تعرفه» یا «کتمان حقایق ملک»، مراتب را از طریق مراجع قضایی پیگیری کنند.

به نظر می‌رسد تنها راه ایمن‌سازی بازار مسکن در شرایط فعلی، افزایش سطح آگاهی خریداران و مجهز شدن به دانش حقوقی پایه در معاملات ملکی است.

طبق آخرین اطلاعات، مشاوران املاک با اتصال به سامانه «کاتب» اقدام به استعلام آنلاین اصالت، پلاک ثبتی، بازداشت و رهن ملک می‌کنند تا خریدار با اطمینان کامل اقدام به معامله کند. در این فرآیند، یک «پیش قرارداد» با متن مشخص که از سوی سازمان ثبت اسناد کشور تعیین شده، در بنگاه تنظیم و به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود.

اهمیت استفاده از این قانون به اندازه‌ای است که ناآگاهی از آن و فرآیندهای مربوطه ممکن است منجر به از دست رفتن اموال در برابر کلاهبرداران و در مواردی بی‌خانمان شدن افراد شود.

هشدار مدیرکل ثبت اسناد خوزستان نسبت به معاملات عادی فاقد اعتبار قانونی

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خوزستان با تشریح جزئیات «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، بر لزوم انتقال تمامی معاملات املاک به سامانه رسمی و دفاتر اسناد رسمی تاکید کرد.

زمان خوب با اشاره به اجرایی شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات» از تیرماه ۱۴۰۳ اظهار کرد: طبق این قانون، تمامی املاکی که سند مالکیت آن‌ها پس از این تاریخ صادر شده است، مشمول مقررات جدید هستند و هرگونه خرید و فروش یا نقل و انتقال آن‌ها باید صرفا به صورت رسمی انجام شود و تنظیم هرگونه سند عادی برای این املاک ممنوع است.

ساماندهی فعالیت مشاوران املاک در بستر سامانه کاتب

این مقام مسئول با تاکید بر تغییر رویکرد در نحوه انجام معاملات تصریح کرد: قانون‌گذار شرایطی را فراهم کرده است که مشاوران املاک صرفا وظیفه «جوش دادن» و میانجی‌گری در معامله را بر عهده داشته باشند و مشاوران املاک مکلف هستند به «سامانه کاتب» متصل باشند؛ لذا به شهروندان توصیه می‌شود از انجام هرگونه معامله در بنگاه‌هایی که به این سامانه متصل نیستند، جدا خودداری کنند.

وی در خصوص فرآیند قانونی معامله افزود: در قراردادهای منعقد شده در مشاوران املاک باید از فرمت «قراردادهای یکسان» استفاده شود؛ در این فرآیند، بنگاه‌دار با استعلامات دقیق از وضعیت زمین یا ملک، بستر خریدی مطمئن را برای خریدار فراهم می‌کند و پس از تنظیم این قرارداد، طرفین حداکثر ظرف مدت یک تا سه ماه فرصت دارند تا برای نهایی کردن سند و ثبت رسمی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

پیش قرارداد؛ راهکار جایگزین برای پیشگیری از کلاهبرداری

مدیرکل ثبت اسناد استان با اشاره به اینکه در روش‌های قدیمی (سند عادی) امکان استعلام و تایید اصالت سند وجود نداشت، توضیح داد: در قالب جدید، مشاوران املاک «پیش قرارداد» تنظیم می‌کنند که متن آن توسط سازمان ثبت اسناد کشور تعیین شده است؛ این پیش قرارداد مستقیما به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌شود و پرداخت‌های مالی نیز باید در محیط امن دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

هشدار نسبت به تبعات حقوقی معاملات عادی

وی با هشدار به عواقب سنگین نادیده گرفتن این قانون خاطرنشان کرد: هرگونه معامله‌ای که خارج از چارچوب دفاتر اسناد رسمی و بدون استفاده از قراردادهای یکسان انجام شود، دارای ایراد قانونی است و خطر فروش ملک به چندین نفر را به همراه دارد.

خوب ادامه داد: طبق نص صریح قانون الزام، معاملاتی که به صورت عادی انجام شوند و به ثبت رسمی نرسند، در محاکم قضایی قابل استناد نبوده و امکان پیگیری و شکایت برای آن‌ها وجود ندارد.

فرصت ۲ ساله برای تثبیت مالکیت و ادعای حق

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خوزستان با تبیین ماده ۱۰ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات»، از تعیین مهلت ۲ ساله برای اشخاصی که ادعای حقوقی یا مالکیت (از جمله سرقفلی) نسبت به املاک دارند خبر داد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خوزستان با اشاره به ظرفیت‌های قانونی جدید برای تعیین تکلیف حقوق اشخاص اظهار کرد: طبق ماده ۱۰ قانون الزام، افرادی که نسبت به ملکی بیش از ۲ سال حق مالکیت یا حقوق قانونی (مانند سرقفلی) دارند و مدارک و مستندات خود را در اختیار دارند، می‌توانند با تهیه و بارگذاری «نقشه UTM» در سامانه مربوطه، نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کنند.

وی افزود: قانون‌گذار مهلتی ۲ ساله را برای مدعیان در نظر گرفته است تا ضمن بارگذاری مدارک، حق و حقوق قانونی خود را نسبت به املاک و اراضی پیگیری کنند.

هشدار جدی به مدعیان واهی

مدیرکل ثبت اسناد خوزستان در بخش دیگری از سخنان خود با تاکید بر لزوم رعایت صداقت در ثبت ادعاها گفت: به منظور جلوگیری از بارگذاری مدارک بی مورد و ایجاد مزاحمت های حقوقی برای مالکان، قانون گذار ضمانت اجرای سخت گیرانه ای در نظر گرفته است؛ چنانچه فردی ادعای خلاف واقع در سامانه ثبت کند، علاوه بر ابطال ادعا، به پرداخت تا ۲۰ درصد ارزش روز ملک مورد ادعا به عنوان جریمه محکوم خواهد شد.

تاکید بر لزوم نظارت مردم بر فعالیت مشاوران املاک

این مقام مسئول با اشاره به وضعیت اتصال مشاوران املاک به «سامانه کاتب» بیان کرد: در حال حاضر مشاوران املاکی که دارای پروانه کسب معتبر هستند، به صورت کامل به سامانه کاتب متصل شده اند.

وی به مردم هشدار داد: شهروندان باید در انتخاب مشاور املاک دقت کافی داشته باشند، چرا که مشاوران املاک بدون پروانه امکان اتصال به سامانه کاتب را ندارند و انجام هرگونه معامله در این واحدها ریسک حقوقی بالایی برای خریداران به همراه خواهد داشت.

مدیرکل ثبت اسناد خوزستان در پایان از تمامی هم استانی ها خواست پیش از انعقاد هرگونه قرارداد، نسبت به اعتبار پروانه کسب مشاور املاک و اتصال قطعی آن واحد به سامانه کاتب اطمینان حاصل کنند تا از هرگونه کلاهبرداری یا تضییع حقوق قانونی در امان بمانند.

اسناد دفترچه ای، بستری برای تعرض به املاک و زمین ها

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان خوزستان با تاکید بر ضرورت تبدیل اسناد دفترچه ای به تک برگ (کاداستری)، نسبت به خطرات حقوقی ناشی از عدم ثبت دقیق اطلاعات املاک در سامانه هشدار داد.

خوب با اشاره به نقص های ساختاری در اسناد دفترچه ای قدیمی اعلام کرد: یکی از زنگ خطرهای جدی در حوزه املاک، عدم درج کامل اطلاعات زمین ها و ساختمان ها در سامانه های نوین است. در اسناد دفترچه ای، به دلیل نبود اطلاعات دقیق و به روز، امکان بروز تداخلات ملکی و سواستفاده های احتمالی وجود دارد که این امر امنیت مالکیت شهروندان را با چالش مواجه می کند.

مزایای سند تک برگ و نقشه کاداستر

وی با تبیین برتری اسناد تک برگ تصریح کرد: اسناد تک برگ بر پایه نقشه کاداستر و با مختصات دقیق جغرافیایی صادر می شوند، این اسناد به دلیل جانمایی دقیق و عاری بودن از خطا، هرگونه راه را برای تعرض و تجاوز به حریم املاک مسدود کرده و در کاهش چشمگیر تخلفات و دعاوی ملکی نقش کلیدی ایفا می کنند.

این مقام مسئول از تمامی مالکان خواست تا در اسرع وقت نسبت به تبدیل اسناد دفترچه ای خود به اسناد تک برگ اقدام کنند تا از مزایای قانونی و امنیت قضایی آن بهره مند شوند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خوزستان در بخش دیگری از سخنان خود به تکالیف دستگاه های دولتی اشاره کرد و گفت: طبق تبصره هشت ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمامی دستگاه های دولتی موظف هستند اطلاعات املاک خود را در سامانه مربوطه بارگذاری کنند.

وی با تاکید بر برخورد قاطعانه با متخلفان افزود: دستگاه هایی که در این خصوص کوتاهی کرده و اطلاعات خود را در سامانه درج نکنند، به عنوان متخلف شناسایی خواهند شد؛ دلیل این سخت گیری آن است که عدم شفافیت اطلاعات املاک دولتی زمینه ساز ادعاهای کذب توسط سودجویان شده و می تواند منجر به تعرض به بیت المال شود، به همین دلیل هرگونه قصور در این زمینه، تخلف اداری محسوب شده و تحت پیگرد قرار خواهد گرفت.

هشدار دستگاه قضا نسبت به ثبت ادعاهای ملکی در سامانه «ادعا»

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خوزستان تاکید کرد: ثبت ادعاهای مالکیتی در سامانه «ادعا» گامی حیاتی برای ارتقای امنیت معاملات و کاهش چشمگیر جرایم حوزه املاک است.

عیسی پورسلیمی با اشاره به ابلاغ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از تمامی شهروندان دارای اسناد عادی خواست تا در مهلت های قانونی تعیین شده، نسبت به ثبت ادعاهای مالکیتی خود در «سامانه ادعا» اقدام کنند و از این فرصت طلایی برای تثبیت حقوق قانونی خود بهره مند شوند.

شفافیت؛ کلید پیشگیری از جرم

پورسلیمی با تشریح اهداف این قانون گفت: هدف اصلی این قانون، شفاف سازی معاملات، ارتقای امنیت حقوقی و پیشگیری از بروز اختلافات ملکی است. ماده ۱۰ این قانون، ظرفیت مهمی برای ساماندهی اسناد عادی و تثبیت مالکیت ها ایجاد کرده است.

وی افزود: اشخاصی که نسبت به املاک و مستغلات ادعای مالکیت دارند اما فاقد سند رسمی هستند، موظفند مستندات خود را در سامانه «ادعا» ثبت کنند؛ این اقدام، ضمن شناسایی مالکیت های غیررسمی، راه را بر بسیاری از دعاوی حقوقی و کیفری آینده مسدود می کند.

معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خوزستان در خصوص بازه های زمانی قانونی اعلام کرد: سامانه ثبت ادعا از اول خردادماه ۱۴۰۵ فعال شده و مشمولان تا پایان روز اول تیرماه ۱۴۰۷ فرصت دارند ادعاهای خود را در این سامانه ثبت کنند.

وی گفت: پس از ثبت ادعا، متقاضیان ۲ سال مهلت خواهند داشت تا با مراجعه به مراجع ثبتی یا قضایی، نسبت به تنظیم سند رسمی و تعیین تکلیف نهایی ملک خود اقدام کنند.

به گفته پورسلیمی، تمامی دارندگان قولنامه ها، مبایعه نامه ها، اسناد حق ارتفاق و انتفاع، نسق های زراعی و هرگونه حقوقی که فاقد سند رسمی است باید از این فرصت استفاده کنند.

کاهش جرایم؛ دستاورد اصلی قانون

این مقام قضایی با اشاره به اینکه بخش بزرگی از پرونده های دادگستری ناشی از اختلافات ملکی است خاطرنشان کرد: جرایمی همچون فروش مال غیر، جعل اسناد، معاملات معارض و زمین خواری مستقیما با نبود شفافیت در اسناد عادی مرتبط است و با ثبت اطلاعات در سامانه، فضای سودجویی برای کلاهبرداران به شدت محدود خواهد شد.

پورسلیمی در پایان به ضمانت اجرای قانونی اشاره کرد و گفت: کسانی که در مهلت مقرر نسبت به ثبت ادعای خود اقدام نکنند، در آینده با محدودیت های قانونی جدی مواجه خواهند شد و ادعاهای آنان نزد مراجع رسمی قابل استناد نخواهد بود.

معاون دادگستری خوزستان ادامه داد: همچنین از شهروندان می خواهیم پیش از هرگونه معامله ملکی، از وضعیت ثبتی ملک اطمینان حاصل کنند و از انجام معاملات در بسترهای غیررسمی به شدت پرهیز نمایند.

پورسلیمی تاکید کرد اطلاع رسانی در این زمینه از اولویت های پیشگیرانه بوده و تمامی نهادها و شهرداری ها ملزم به همکاری در راستای اجرای دقیق این قانون هستند.

بر اساس آخرین گزارش ها، سازوکار جدید به این شکل تعریف شده است که بنگاه های مشاور املاک صرفا نقش «جوش دادن معامله» و مذاکرات مقدماتی را بر عهده دارند و فرآیند اصلی انتقال در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود.

مشاوران املاک موظف هستند قراردادها را در قالب «قرارداد یکسان معاملات» که فرمت مشخصی دارد و در سامانه «کاتب» تعریف شده است، ثبت کنند.