در حالی که در هفتههای اخیر برخی گمانهزنیها از افزایش معاملات و ورود سرمایه از بازارهای موازی به حوزه مسکن حکایت دارد، بررسیهای میدانی و تحلیل کارشناسی نشان میدهد بازار مسکن همچنان درگیر رکودی عمیق و ساختاری است و نوسانهای اخیر در بازارهایی مانند طلا، ارز و حتی خودرو موجب شده بخشی از سرمایهها به صورت کوتاهمدت و مقطعی میان این بازارها جابهجا شود که ناشی از رفتارهای احتیاطی و جستوجوی سود در شرایط بیثباتی است.
تحرکات محدود، نتیجه جابهجایی سرمایههای سرگردان است
در این زمینه رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد، با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن در گفتوگو با خبرنگار ما اظهار کرد: در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر میبرد و هنوز شاهد جهش واقعی و مؤثر در این حوزه نیستیم. به نظر میرسد برای ارزیابی دقیقتر شرایط باید منتظر ماند و دید بازارهای موازی مانند طلا، ارز و خودرو چه مسیری را طی میکنند.
حسین رستمی گفت: پیش از جنگ 12روزه نیز بازار مسکن در شرایط رکودی قرار داشت و این رکود از زمان آغاز جنگ تشدید شد و پس از آن نیز ادامه پیدا کرد. در حال حاضر برخی مشاهدههای میدانی و نقلقولها حاکی از افزایش محدود خرید و فروش در برخی مناطق است و گفته میشود بخشی از سرمایهها از بازار طلا به سمت مسکن حرکت کردهاند. با این حال، این تحرکات به معنای رونق واقعی بازار مسکن نیست.
وی با اشاره به سرمایههای سرگردان توضیح داد: کسانی که دارای سرمایه در گردش هستند، به صورت مقطعی میان بازارهای مختلف جابهجا میشوند و این افراد گاهی در حوزه ارز، زمانی در طلا و گاهی در مسکن فعالیت میکنند. این رفتارها بیانگر رشد اقتصادی پایدار در بازار مسکن نیست. در برخی مقاطع، سرمایهگذارانی وارد بازار میشوند، سودی کسب میکنند و سپس سرمایه خود را به بازارهای دیگر انتقال میدهند. بنابراین نمیتوان این وضعیت را به عنوان رونق بازار مسکن تلقی کرد.
خروج مسکن از رکود در گرو افزایش تولید و تعیین تکلیف خانههای خالی
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با تأکید بر اینکه رکود فعلی جدی و عمیق است، گفت: حتی اگر در مقاطعی شاهد افزایش معاملات باشیم، این موضوع به هیچ عنوان نشانه خروج بازار مسکن از رکود نیست. آنچه اکنون مشاهده میشود، تنها گردش مقطعی سرمایه برخی افراد یا حتی بعضی نهادها در بازارهای مختلف است. بر همین اساس پیشبینی میشود تا پایان سال نیز تحول جدی و محسوسی در بازار مسکن رخ ندهد.
رستمی در ادامه درباره عوامل خروج بازار از رکود عنوان کرد: مؤلفههای فراوانی در این زمینه نقش دارند که مهمترین آنها تولید است. اگر بتوانیم سازندگان و سرمایهگذاران را قانع کنیم که به جای ورود به حوزه دلالی، وارد حوزه ساخت و ساز شوند و پروژههای ساختمانی شکل بگیرد و به بازار عرضه شود. این موضوع هم به رونق بازار کمک میکند و هم موجب تعدیل قیمتها خواهد شد.
وی افزود: موضوع مهم دیگری که در رکود نقش تأثیرگذاری دارد، خانههای خالی است. متأسفانه آمار دقیق و جامعی از خانههای خالی در اختیار نیست. اگر این آمار به صورت واقعی احصا و مالیاتهای پیشبینی شده برای این واحدها اعمال شود، بخشی از این خانهها وارد بازار خواهد شد که این امر میتواند به تعادل عرضه و تقاضا و در نهایت تثبیت قیمتها کمک کند. سازمانهایی مانند وزارت راه و شهرسازی، اداره امور مالیاتی و شهرداریها در قالب کارگروههایی مسئول این موضوع هستند. قرار بود در سال گذشته آمار جامعی از خانههای خالی در سطح کشور تهیه شود؛ اما هنوز چنین آماری در دسترس نیست. بدون داشتن داده دقیق، امکان مدیریت صحیح بازار و برنامهریزی برای تولید وجود نخواهد داشت. اگر آمار دقیق در اختیار باشد، میتوان مشخص کرد چه میزان تولید مسکن نیاز است و چگونه باید از سازندگان حمایت شود. در این شرایط، نگه داشتن واحد مسکونی به صورت خالی به دلیل هزینه جانبی مانند مالیات، دیگر صرفه اقتصادی نخواهد داشت و در نهایت، همه این مسائل به ضرورت حمایت جدی از تولید و آغاز ساخت و ساز بازمیگردد.
کمبود تولید مسکن و مهاجرپذیری بالا از دلایل تداوم رکود بازار مشهد
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به برنامههای اعلام شده دولتها گفت: در سالهای گذشته دولتهای مختلف اعلام کردند که باید حدود 4 میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ اما این عدد تاکنون به شکل واقعی محقق نشده است. مشهد به دلیل مهاجرپذیری بالا؛ چه از سایر شهرهای کشور و چه از اتباع خارجی، شرایط ویژهای دارد. این موضوع بر میزان تقاضای مسکن و همچنین ارائه خدمات شهری تأثیر مستقیم میگذارد. بنابراین لازم است برنامهریزی مدون و دقیقی در حوزه مهاجرپذیری انجام شود؛ زیرا بدون آمار درست، ارائه خدمات در حوزه مسکن و سایر نیازهای عمومی دشوار خواهد بود.
رستمی تأکید کرد: تمرکز اصلی باید بر تقویت حوزه ساخت و ساز و حمایت از انبوهسازان واقعی؛ چه در زمینه صدور مجوزها و چه در ارائه تسهیلات و حمایتهای دولتی باشد و با توجه به افزایش جمعیت در سال آینده، اگر تولید مسکن افزایش نیابد، با کمبود عرضه مواجه خواهیم شد و بازار اجاره؛ بهویژه در ماههای ابتدایی سال شرایط مطلوبی نخواهد داشت؛ اما اگر شرکتها و سیستمهای جدید فعال در حوزه ساخت و ساز بتوانند با سرعت و قیمت مناسب وارد عمل شوند، امکان تحویل واحدها در سال آینده وجود دارد و این موضوع میتواند به کنترل بازار و ایجاد ثبات کمک کند.
وی در پاسخ به این پرسش که چرا با وجود تقاضای بالا، بازار همچنان در رکود است، توضیح داد: بخش عمده تقاضای فعلی، تقاضای تهاتری است. افراد واحد خود را برای تعویض با واحدی بزرگتر یا در منطقهای دیگر عرضه میکنند. حدود ۸۰ درصد معاملات در این قالب انجام میشود و تنها ۲۰ درصد آن مبتنی بر نقدینگی واقعی است. تقاضای حقیقی زمانی شکل میگیرد که افراد عادی جامعه مانند کارمندان بتوانند با استفاده از نقدینگی و تسهیلات بانکی، به طور مستقیم وارد بازار خرید مسکن شوند. در حال حاضر این شرایط برای عموم مردم فراهم نیست و خرید و فروشهای موجود اغلب مربوط به گروههای خاص و تقاضای تهاتری است.
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد درباره احتمال جهش قیمت در پایان سال اظهار کرد: در شرایط فعلی انتظار افزایش قیمت وجود ندارد و حتی اگر افزایش قیمت رخ دهد، رکود بازار سنگینتر خواهد شد. افزایش قیمت به معنای کاهش توان خرید مردم است و این مسئله رکود را طولانیتر میکند.
رستمی در پایان خاطرنشان کرد: رونق واقعی بازار مسکن زمانی محقق میشود که تولید افزایش یابد، قیمتها تثبیت شود و بخش عمده جامعه بتوانند با برنامهریزی چند ساله صاحب خانه شوند. تا زمانی که این شرایط فراهم نباشد، معاملات محدود فعلی را نمیتوان نشانه رونق واقعی بازار مسکن دانست.