سیدمحمد موسوی امروز ۱۳ آبان در دوره آموزشی متقاضیان اخذ پروانه تخصصی مشاوران املاک گفت: قانونگذاری در حوزه املاک و اموال غیرمنقول، متعدد بوده و لازم است که مشاوران املاک، بر قوانین تسلط کافی داشته باشند.
این مقام قضایی با بیان اینکه به دلیل عدم دانش کافی، احدی از مشاوران املاک در یکی از حوزه‌های قضایی استان، سبب تشکیل بیش از ۱۵ پرونده قضایی شده است، بیان کرد: یکی از سیاست‌های قوه قضاییه، ارتقاء آگاهی‌های عمومی_حقوقی شهروندان است.
وی به تشریح مسئولیت‌های مشاور املاک پرداخت و گفت: در صورت وقوع جرم، تخلف و یا تقصیر، مسئولیت‌هایی متوجه مشاور املاک می‌شود که لازم است دقت لازم در نگارش معاملات صورت گیرد.
موسوی به تبیین مباحث کلی پرداخت و سه واژه مفروز، مشاع و تفکیک را تشریح کرد و گفت: تفکیک و افراز، دو مبحث متفاوت هستند؛ به نحوی که تفکیک، ناظر به مباحث فنی ساختمان است و افراز، ناظر به مباحث حقوقی است.
این مقام قضایی تعریفی جامع از انواع سند ارائه کرد و گفت: در یک تقسیم‌بندی، سند به دو شقه عادی و رسمی تقسیم می‌شود. از منظر قانون و مستفاد از ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی هر آنچه که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
دبیر شورای پیشگیری از وقوع جرم و آسیب‌های اجتماعی استان شناسنامه، گذرنامه، پروانه ساختمان و ... را به عنوان مصادیق سند رسمی برشمرد و افزود: در مبحث ملک، سند رسمی، زمینی است که در دفتر املاک ثبت، مندرج شده باشد. لذا، پروانه ساختمانی در مبحث ملک، سند رسمی محسوب نمی‌شود.
موسوی در بخش دوم سخنان خود به قاعده فقهی تسلیط اشاره کرد و گفت: طبق قاعده فقهی «الناس، مسلطون علی اموالهم و انفسهم»، هر شخص نسبت به اموال خود تسلط مطلق داشته و هرگونه دخل و تصرف در مالش توسط مالک مجاز است.
این مقام قضایی با بیان اینکه گاهاً طبق شرایطی، مالک، هیچگونه حق مالکیتی نسبت به زمین خود نداشته و یا دایره مالکیتش، در چارچوب قانون محدود می‌شود، تصریح کرد: بنا به شرایط و مصلحت جامعه، با وضع قوانین مختلف، حق مالکیت مالک، یا کاملاً زایل شده و یا محدود شده و به نوعی در طول زمان، بر قاعده تسلیط استثنائاتی وارد شده است. قوانینی همچون قانون ملی شدن، اصلاحات ارضی، زمین شهری، لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک و ... قاعده مذکور را تحت تأثیر خود قرار داده‌اند.
وی مستثنیات زایل‌کننده مالکیت و مستثنیات محدودکننده مالکیت را به عنوان استثنائات قاعده تسلیط برشمرد و گفت: مستثنیات زایل‌کننده مالکیت، استثنائاتی هستند که اصل مالکیت را زایل کرده و مالک مال غیرمنقول، دیگر هیچگونه حق مالکیت بر زمین خود ندارد.
موسوی اولین مستثنیات زایل‌کننده مالکیت را تشریح کرد و گفت: قانون اصلاحات ارضی اولین زایل‌کننده مالکیت است و اجرای آن از سال ۱۳۴۱ تا تقریباً ۱۳۵۴ در کشور به طول انجامیده است. این قانون پیچیده، ناظر به اراضی کشاورزی بوده و مشمول اراضی مسکونی نیست و در برخی از مناطق اجرایی نشده است. به عنوان مثال، این قانون در کوهرنگ، به مرحله اجرا نرسبده است.
این مقام قضایی با بیان اینکه امکان اجرایی شدن اصلاحات ارضی، در مناطقی که تاکنون اعمال نشده، دیگر وجود ندارد، افزود: طبق این قانون، حق مالکیت صاحبان عمده املاک بیش از حد نصاب خاص، زایل شده و این حق به کشاورزان (زارعان و ...) منتقل شده است.
موسوی دومین مستثنیات زایل‌کننده مالکیت را تبیین و اظهار کرد: احراز وقفیت، دومین عامل زایل‌کننده است که به دو شقه به تازگی‌احرازشده و واگذارشده تقسیم می‌شود.
معاون قضایی رئیس کل دادگستری استان ملی شدن جنگل‌ها به واسطه تصویب لایحه قانونی ملی کردن جنگل‌ها را سومین زایل‌کننده مالکیت برشمرد و تشریح کرد: طبق این قانون، از سال ۱۳۴۱ به بعد، جنگل‌ها و مراتع ملی اعلام شده و متعلق به حاکمیت است و حق مالکیت برخی اشخاص، زایل شده است.
وی با بیان اینکه موات، زمینی است که هیچ‌وقت آثار کشت، احیاء و ... در آن وجود نداشته و بایر، زمینی است که بیش از ۵ سال در آن کشت و کار صورت نگرفته است، موات و بایر یودن اراضی را چهارمین استنثناء برشمرد و گفت: ممکن است ملکی، در کمیسیون‌های تخصصی، موات یا بایر تشخیص داده شود که در این صورت مالکیت، از شخص به حکومت منتقل می‌شود.
موسوی تشخیص ملک به عنوان مال نامشروع یا مجهول‌المالک توسط دادگاه اصل ۴۹ قانون اساسی را پنجمین استثناء زایل‌کننده مالکیت خواند و اضافه کرد: دادگاه اصل ۴۹ قانون اساسی که به صورت منطقه‌ای در کشور مستقر بوده و در سراسر استان‌ها وجود ندارد، می‌تواند به واسطه نامشروع بودن و ...، مالکیت مالک را سلب کند.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تملک‌های دولت برای طرح‌های عمرانی بدون نیاز به رضایت مالک، تملک بستر انهار و رودخانه‌ها وتصرف جزیی ملک مجاور در اثر اشتباه و بدون قصد تجاوز را سه عامل زایل‌کننده مالکیت دانست و به صورت کامل تشریح کرد.
موسوی با اشاره به مستثنیات محدودکننده مالکیت، گفت: ۸ عامل، سبب می‌شود که مالکیت شخص، محدود شود.
این مقام قضایی حرایم قانونی را اولین عامل محدودکننده مالکیت خواند و اظهار کرد: عموماً مالکیت زمینِ حرایم قانونی متعلق به مالک است؛ اما در حریم، برای ذی‌حریم محدودیتی علیه مالک وضع می‌شود.
وی افزود: حرایم راه‌ها و راه‌آهن، حریم رودخانه‌ها، دریاها، تالاب‌ها، حریم تأسیسات مخابرات و فیبر نوری، حریم خطوط لوله و تأسیسات نفت،گاز و پتروشیمی، حریم برق و آب، حریم اماکن امنیتی و زندان‌ها، حریم شهرها، حریم فرودگاه‌ها و حریم آثار باستانی، ۹ حریم اصلی محسوب می‌شوند که میزان در قوانین متعدد وضع شده و متفاوت هستند.
موسوی وقوع ملک شخص، در طرح‌های دولتی را دومین عامل محدودکننده دانست و تشریح کرد: این عامل، از یک منظر زایل‌کننده و از منظر دیگر، محدودکننده است.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل چهارمحال و بختیاری منع خرد شدن اراضی کشاورزی و باغات، منع خرد شدن اراضی داخل شهری، منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات، منع ساخت و ساز بدون اخذ پروانه درون شهرها و روستاها، محدودیت در خصوص املاک تجاری استیجاری بین ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ و محدودیت در مجوزهای واگذاری مثل طرح‌های کشاورزی، قطب صنعتی و ... را از دیگر عوامل محدودکننده مالکیت دانست.
این مقام قضایی به مبحث انواع سند رسمی ملک به اعتبار امکان ادعای اشخاص ثالث پرداخت و گفت: اسناد رسمی ملکی از حیث اینکه تا چه میزان دارای اعتبار هستند، به ۱۱ شقه تقسیم می‌شوند.
وی افزود: اولین نوع سند، سند ناشی از قانون ثبت سال ۱۳۱۰ است و از معدود اسنادی است که در صورت عدم اعتراض به تقاضای ثبت، شخص، تا ابد مالک بوده و هیچ ادعایی از اشخاص ثالث پذیرفتنی نیست.
این مقام قضایی سند ناشی از اجرای قانون اصلاحات ارضی، سند ناشی از اجرای قانون ملی شدن، سند ناشی از واگذاری اراضی وقفی، سند ناشی از اراضی موات و بایر، سند ناشی از تملکات دولتی، سند ناشی از اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی، سند ناشی از اجرای مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، سند ناشی از قانون مربوط به بافت روستایی، سند ناشی از قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند و سند ناشی از قانون ساماندهی بخش مسکن را از مصادیق انواع اسناد دانست و خاطرنشان کرد: اکثر اسناد رسمی، طی تشریفات خاص قابل ابطال هستند.
انتهای پیام