سند یا همان طرح بلندمرتبه‌سازی شهر مشهد اکنون در دستورکار کمیسیون ماده ۵ قرار دارد و مهلت یک‌ماهه مقرر آن برای بازنگری و اصلاح به پایان رسیده و باید در این کمیسیون ارائه شود. در صورت تصویب در کمیسیون ماده ۵ استان، به کارگروه و شورای برنامه‌ریزی و به دنبال آن نیز به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌رود و در صورتی که در این مراحل نیز تصویب و توسط شورای عالی شهرسازی ابلاغ شود، ملاک عمل خواهد بود. در این میان، جلسات متعددی با جامعه نخبگانی برگزار شد و حال باید دید نظرات جامعه نخبگانی تا چه حد می‌تواند این سند را متحول کند.
نظرات جامعه نخبگانی به مشاور منتقل شد
سعید شعرباف در گفت‌وگویی با خبرنگار طوس ضمن بررسی وضعیت سند بلندمرتبه‌سازی و روند بررسی آن در کمیسیون ماده ۵، گفت: درباره اینکه جزئیات سند در کمیسیون ماده ۵ چه زمانی جمع‌بندی خواهد شد، بنده اطلاعی ندارم. نقطه‌نظرات بخشی از جامعه نخبگانی که بسیار هم دقیق و جزئی بود، به مشاوران منتقل شد. در طول این یک ماه، جلسات متعددی با حضور نمایندگان مجلس و نخبگان مختلف برگزار و اشکالات بنیادی طرح مطرح شد. اما اینکه مشاور چه بخشی از این اصلاحات را اعمال خواهد کرد و چه مواردی در کمیسیون ماده ۵ مصوب شود، هنوز مشخص نیست و من هم اطلاعی ندارم که چه اتفاقی خواهد افتاد. به نظر می‌رسد دوستان جمع‌بندی کرده‌اند که با همین پیشنهادها در اسرع وقت، در یکی دو هفته آینده، ماده ۵ سند بلندمرتبه در استان مصوب خواهد شد.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا بخشی از اصلاحات پیشنهادی شما نیز در این مصوبه گنجانده خواهد شد، بیان کرد: این موضوع اصلاً مشخص نیست. برخی از اصلاحات طرح، بنیادی بود، مثلاً مفهوم حق مکتسبه‌ای که در ذهن مشاور بود و در طرح نیز لحاظ شده بود، به هیچ وجه قابل پذیرش نبود، بخش مهمی از پهنه‌ها و محورها حذف شد و درواقع مشاور باید تغییرات اساسی در مسیر کار خود ایجاد کند. اگر این موارد مورد پذیرش قرار گیرد، ممکن است بتوانیم به صورت کلی از آن دفاع نسبی کنیم. اما اگر قرار باشد به همان مسیر قبلی برگردد یا اصلاحات به حداقل برسد، دیگر نمی‌توان دفاع کرد. باید صبر کنیم و ببینیم در خروجی ماده ۵ چه اتفاقی خواهد افتاد.
امیدواریم جلسات نخبگانی جنبه فرمایشی نداشته باشد
متخصص شهرسازی با اشاره به طرح اشکال‌های بنیادی در سند ادامه داد: انبوهی از پروژه‌ها، پهنه‌ها و محورهایی در طرح وجود داشت که به‌خاطر توافقات پیشین به مشاور تحمیل شده است؛ توافقاتی که از طریق مدیریت شهری، مالکان زمین یا پروژه‌های ساخته شده سال‌های قبل، روی یک زمین ایجاد شده بود که باید در نقشه بلندمرتبه‌سازی لحاظ می‌کرد. از پروژه‌های ساخته شده تا پلاک‌هایی که مصوبه ماده ۵ داشت و بعضاً لبه‌های ترمیمی که خط آسمان شکل گرفته بود، ولی چند بلوک خالی وجود داشت، همه این عناوین به جز موارد قابل دفاع، باید از پهنه بلندمرتبه حذف می‌شد.
شعرباف با ذکر مثالی از یک پروژه در خیابان هفت تیر، بیان کرد: به عنوان مثال، اگر برجی ۲۶ طبقه، مجوز ماده ۵ ندارد و ساخته شده، حتماً مدیریت شهری باید درباره آن پاسخگو باشد. نمی‌توان چنین پروژه‌ای را در سند بلندمرتبه‌سازی قرار داد تا تخلف‌های انجام شده سفیدشویی شود. یا پروژه‌های دیگری که حاصل توافقات مدیریت شهری با یک سرمایه‌گذار است یا مصوبات ماده پنجی که ضرورت داشته مصوبه شورای عالی را بگیرد، ولی نگرفته و در سند گنجانده شده است؛ این موضوعات حجم بزرگی از محورها را شامل می‌شد که به لحاظ منطق شهرسازی قابل دفاع نبود و می‌تواند به صورت موردی ارسال شود و نیاز به ذکر در سند بلندمرتبه‌سازی ندارد. در نهایت، امیدواریم مباحث مطرح‌شده در مصوبه نهایی ماده ۵ مورد توجه قرار گیرد و این جلسات تنها جنبه فرمایشی نداشته باشد.
افزایش بهره‌وری زمین شهری باید به شکل‌گیری شهر فشرده بینجامد
یک مشاور توسعه شهری نیز با بیان اینکه زمین شهری یکی از ارزشمندترین منابع طبیعی است، گفت: برخلاف تصور رایج، زمین در شهر نه یک کالای صرفاً اقتصادی، بلکه منبع طبیعیِ محدود و همچنین دستاویزی برای توسعه است. توسعه پروژه در زمین شهری، مانند استفاده از هر منبع دیگری، باید با معیار بهره‌وری و شاخص تولید فضا در زمین، سنجیده شود. یعنی در هر قطعه از زمین شهری، باید توسعه پروژه تا نهایت بالای امکان‌پذیر، برنامه‌ریزی و انجام شود و محدودیت‌های ضابطه‌ای به‌جای تعیین سقف توسعه، باید برای تعیین کف توسعه باشد؛ به این معنی که مالک زمین اجازه نداشته باشد صرفاً به این دلیل که مالک است، زمین شهری را بدون استفاده بگذارد یا آن را در حدود کمتر از ظرفیت کالبدی، توسعه دهد و استفاده کند.
محمدباقر طباطبایی با بیان اینکه افزایش بهره‌وری زمین شهری، در معنای علمی و معاصر آن، به شکل‌گیری شهر فشرده می‌انجامد، خاطرنشان کرد: در شهر فشرده فاصله‌ها کوتاه، حمل‌ونقل عمومی کارآمد و پیاده‌مداری ممکن است. بررسی و تحلیل تجارب جهانی مناسب و مشابه با وضع و روند رشد شهر مشهد نشان می‌دهد فشرده‌سازی شهر و جلوگیری از گسترش افقی بی‌رویه، شرط لازم برای پایداری محیطی، صرفه‌جویی ساختاری و افزایش بهره‌وری در مصرف منابع و ارتقای کیفیت زندگی شهری است، همچنین مانع از میان رفتن منابع طبیعی پیراشهری می‌شود و خودرومحوری آسیب‌رسان و آلاینده را محدود می‌کند.
وی ادامه می‌دهد: در چنین الگویی، بلندمرتبه‌سازی نه یک انتخاب سلیقه‌ای، بلکه ضرورتی شهری است که به شروطی محدود و مقید می‌شود و باید متناسب با ویژگی‌های زمین، بافت منطقه، ظرفیت دسترسی‌ها و ملاحظات دیگر مانند محیط زیست و پدافند غیرعامل و منظر شهری انجام شود. ولی نباید فراموش کرد ساختمان بلندمرتبه هم نشانه بلوغ فناوری و اقتصادی جامعه شهری است و هم راهکاری برای تأمین فضای سکونتی و خدماتی در شهر؛ اما در مشهد، بلندمرتبه‌سازی اغلب به مسیری پرهزینه و محدودکننده تبدیل شده است.
مشاور توسعه شهری یکی از مهم‌ترین دلایل پرهزینه بودن بلندمرتبه‌سازی در مشهد را طولانی بودن زمان ساخت و افزایش دوره بازگشت سرمایه دانست و گفت: این مسئله نیز ناشی از عقب‌ماندگی فناوری‌های ساخت و نبود نظام صنعتی‌سازی کارآمد است. ضوابط و مقررات محدودکننده بعضاً هزینه‌های غیرضروری تحمیل می‌کند، به‌عنوان مثال الزام مالکان زمین شهری خالص به جداکردن بخشی از زمین قابل بلندمرتبه‌سازی به‌عنوان فضای سبز عمومی که هم الزامی غیرقانونی و غیرشرعی است و هم امری هزینه‌ساز، یک عامل این پرهزینه بودن است.
طباطبایی ادامه داد: تعیین پهنه‌های بلندمرتبه در زمین‌های گرانقیمت و مناطق خاص شهری و تحدید در سایر املاک و افزایش پلکانی هزینه‌های صدور پروانه براساس تعداد طبقات که هرچه طبقات ساختمانی بالاتر رود، به‌جای اینکه از شهرداری بابت افزایش بهره‌وری زمین جایزه بگیرد، جریمه می‌شود و باید عوارض بیشتری بپردازد دیگر عوامل مؤثر در پرهزینه بودن بلندمرتبه‌سازی در مشهد هستند که در نتیجه، سرمایه‌گذاران این بخش به‌فکر افزایش حاشیه سود می‌افتند و چون سود در تجملات بیشتر است، ناچار به سمت لوکس‌سازی حرکت می‌کنند؛ درنتیجه در بسیاری از شهرهای ایران از جمله مشهد، مفهوم بلندمرتبه‌سازی با لوکس‌سازی مترادف شده است.
عقب‌ماندگی فناوری ساخت‌وساز؛ یکی از ریشه‌های نابرابری فضایی
وی با بیان اینکه بلندمرتبه‌سازی در اصل به معنای تولید فضای بیشتر در عرصه کمتر است، اما در عمل، محصول تولید شده آن‌قدر گران تمام می‌شود که فقط در دسترس طبقات اقتصادی بالا قرار دارد، گفت: بنابراین نه در حوزه مسکونی پاسخگوی نیاز طبقه متوسط و زیرمتوسط است نه در حوزه خدمات، در دسترس عموم شهروندان قرار می‌گیرد. پیامد نهایی این چرخه بیمار، تشدید نابرابری و بی‌عدالتی فضایی در شهرهاست. درواقع، عقب‌ماندگی فناوری ساخت‌وساز به یکی از ریشه‌های نابرابری فضایی تبدیل شده است.
مشاور توسعه شهری افزود: هرچند مخالفت با بلندمرتبه‌سازی خردمندانه نیست اما تا زمانی که فناوری‌های ساخت صنعتی، مدیریت زمان و هزینه و فناوری‌های نوین مصالح و سازه در کشور ارتقا نیابد، ساختمان بلند همچنان کالایی لوکس خواهد بود، نه ابزاری برای تولید فضای سکونت و خدمات برای همگان و گسترش عدالت شهری.
طباطبایی با بیان اینکه راه برون‌رفت از این چرخه، نه در انکار و مخالفت بیمارگونه با بلندمرتبه‌سازی، بلکه در بازنگری رویکرد فناورانه و نهادی کشور در حوزه ساختمان است، خاطرنشان کرد: باید درها را به‌روی همکاری‌های بین‌المللی، انتقال فناوری و نظام‌های نوین ساخت باز کنیم تا بتوانیم ساختمان بلندمرتبه را از کالای تجملی به کالای عمومی تبدیل کرده و برای تمامی گروه‌های اجتماعی و اقتصادی در شهری فشرده، قابل‌دسترسی و به صورت عادلانه، امکان سکونت و زندگی شهری را فراهم آوریم، بی‌آنکه در دام گسترش افقی، خودرومحوری و مصرف بی‌رویه منابع بیفتیم.
سفرسازی‌های جدید اطراف ایستگاه‌های مترو منطقی نیست
یک کارشناس دیگر حوزه شهرسازی نیز درباره الگوی توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل با بیان اینکه مبدأ نظریه «توسعه مبتنی بر حمل و نقل» (TOD) آمریکاست، گفت: در برهه‌ای در آمریکا، شهرها به صورت افقی توسعه یافته و تراکم کم بوده است و یکی از نظریه‌پردازان برای رفع این مشکل پیشنهاد کرده اطراف ایستگاه‌های مترو ظرفیت خوبی برای افزایش تراکم وجود دارد. همچنین این نظریه شامل هفت اصل دیگر نیز است که به همراه اصل هشتم که متراکم ساختن است به نظریه توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل معروف شده است. اما اولاً در شهر مشهد شرایط مشابهی با شهرهای آمریکا وجود ندارد. ثانیاً نظریه TOD تأکید می‌کند تراکم باید درحدی افزایش یابد که متناسب با حجم ظرفیت حمل‌ونقل عمومی باشد.
صالح شریفی ادامه داد: در حال حاضر، خط یک قطار شهری مشهد ظرفیت مازادی ندارد و شلوغی زیادی دارد. بنابراین، اضافه کردن سفرسازی‌های جدید اطراف ایستگاه‌های مترو منطقی نیست و نمی‌توان بار مضاعفی روی خط یک و سایر خطوط مترو قرار داد. درنتیجه، استفاده از این نظریه در مشهد، بیشتر برای توجیه بلندمرتبه‌سازی است تا حل مسئله.
بلندمرتبه سازی باید برای تمام اقشار جامعه باشد
با توجه به نظر کارشناسان، برای دستیابی به شهری پایدار و عادلانه، ضروری است رویکردهای موجود در بلندمرتبه‌سازی و توسعه شهری مورد بازنگری قرار گیرد. با توجه به چالش‌های ناشی از عقب‌ماندگی فناوری و ناتوانی در تأمین نیازهای واقعی جامعه، باید تلاش کنیم ساختمان‌های بلندمرتبه را از حالت کالای لوکس خارج کرده و به ابزاری عمومی و قابل‌دسترس برای تمامی اقشار جامعه تبدیل کنیم. همچنین، باید به اصول نظریه‌های توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل توجه بیشتری داشته باشیم و از ایجاد فشار مضاعف بر سیستم‌های حمل‌ونقل عمومی بپرهیزیم. در این راستا، همکاری‌های بین‌المللی و انتقال فناوری می‌تواند راه‌گشای ما باشد تا با ایجاد فضایی متوازن و فشرده، عدالت فضایی را در شهرها تحقق بخشیم و از گسترش افقی و مصرف بی‌رویه منابع جلوگیری کنیم.