با افزایش تعداد معاملات اجاره املاک در کشور، اطلاع از ضوابط حقوقی تنظیم قرارداد اجاره اهمیت بیشتری یافته است. طبق قانون مدنی و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نحوه تنظیم قرارداد اجاره بسته به مدت زمان اجاره متفاوت است.
قرارداد‌های اجاره کمتر از دو سال را می‌توان به‌صورت عادی یا از طریق بنگاه تنظیم کرد، اما قرارداد‌های بیش از دو سال الزاماً باید به‌صورت رسمی و در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. ناآگاهی از این تفاوت‌ها ممکن است موجب بطلان قرارداد یا بروز مشکلات حقوقی شود.
عقد اجاره و اهمیت آن در حقوق ایران
عقد اجاره از جمله عقود معین در قانون مدنی است که میان موجر و مستأجر منعقد می‌شود. به‌موجب آن، مستأجر در قبال پرداخت اجاره‌بها، برای مدتی معین، مالک منافع مال مورد اجاره می‌گردد.
این عقد می‌تواند برای اموال منقول (مانند خودرو) یا غیرمنقول (مانند خانه، مغازه، زمین) منعقد شود. آگاهی از مفاد قانونی عقد اجاره، مانع بسیاری از دعاوی حقوقی میان طرفین می‌شود.
بخش‌های اصلی قرارداد اجاره
یک قرارداد اجاره صحیح باید شامل بخش‌های زیر باشد:
- مشخصات طرفین (موجر و مستأجر با ذکر نام، کد ملی و نشانی دقیق)
- موضوع قرارداد و مشخصات مال مورد اجاره
- مدت اجاره (ذکر تاریخ دقیق آغاز و پایان)
- میزان و نحوه پرداخت اجاره‌بها و ودیعه
- تاریخ تحویل مورد اجاره
- شرایط و آثار قرارداد (حقوق و تکالیف دو طرف، خیارات، هزینه‌های تعمیرات و...)
- امضای طرفین و شهود
هر یک از این بخش‌ها در صورت عدم درج یا ابهام، می‌تواند موجب بروز اختلاف یا حتی بطلان قرارداد شود.
شرایط صحت قرارداد اجاره
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، شرایط صحت هر معامله شامل وجود قصد و رضا، اهلیت طرفین، معین بودن موضوع و مشروعیت جهت معامله است.
همچنین بر اساس مواد ۴۶۸ تا ۴۷۳ قانون مدنی:
مدت اجاره باید معین باشد.
مورد اجاره باید قابل تسلیم و معین باشد.
مستأجر باید بتواند از منافع مال مورد اجاره استفاده کند بدون آنکه اصل آن از بین برود.
موجر باید مالک عین یا منافع مورد اجاره باشد.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره کمتر از دو سال
قرارداد‌های اجاره با مدت کمتر از دو سال، در حال حاضر الزامی به ثبت رسمی ندارند و می‌توانند به یکی از روش‌های زیر تنظیم شوند:
- تنظیم قرارداد دستی (سند عادی): طرفین می‌توانند متن اجاره‌نامه را شخصاً نوشته و امضا کنند.
- تنظیم در بنگاه املاک: مشاور املاک با دریافت مدارک طرفین، قرارداد را تنظیم کرده و کد رهگیری صادر می‌کند.
- ثبت رایگان در سامانه خودنویس املاک (khdonevis.mrud.ir): طرفین می‌توانند بدون هزینه، قرارداد را آنلاین تنظیم و امضا کنند.
- تنظیم رسمی در دفترخانه: در صورت تمایل، می‌توان قرارداد کمتر از دو سال را نیز رسمی کرد تا از حمایت قانونی بیشتری برخوردار شود.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره بیش از دو سال
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ و تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۴۰۳، تمامی قرارداد‌های اجاره با مدت بیش از دو سال باید به‌صورت رسمی و در سامانه الکترونیکی ثبت معاملات غیررسمی و عادی ثبت شوند.
روش‌های ثبت قرارداد اجاره بیش از دو سال:
- از طریق دفاتر اسناد رسمی
- از طریق مشاوران املاک دارای مجوز
- توسط خود طرفین در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و عادی
در این روش، بنگاه املاک پیش‌نویس قرارداد را در سامانه وارد کرده و برای ثبت رسمی به دفترخانه ارسال می‌کند. این فرآیند پس از راه‌اندازی کامل سامانه مذکور، الزامی خواهد بود.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره در منزل یا دفاتر رسمی
در منزل: طرفین می‌توانند با استفاده از فرم‌های چاپی یا سامانه خودنویس، قرارداد اجاره را به‌صورت دستی یا الکترونیکی تنظیم کنند.
در دفاتر رسمی: موجر و مستأجر با مدارک شناسایی و اسناد ملک به دفترخانه مراجعه کرده و سند رسمی اجاره را امضا می‌کنند. این روش بالاترین سطح اعتبار حقوقی را دارد.
تفاوت میان قرارداد اجاره کوتاه‌مدت و بلندمدت تنها در مدت زمان نیست، بلکه آثار حقوقی متفاوتی دارد. در قرارداد‌های بیش از دو سال، ثبت رسمی الزامی است و تخلف از آن ممکن است اعتبار قرارداد را زیر سؤال ببرد. آگاهی از این ضوابط می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده پیشگیری کند.
قرارداد اجاره از رایج‌ترین معاملات حقوقی در ایران است که بر اساس قانون مدنی و قوانین جدید ثبت رسمی املاک، باید با دقت و آگاهی تنظیم شود. اجاره‌های کمتر از دو سال نیازی به ثبت رسمی ندارند، اما برای اجاره‌های بیش از دو سال، ثبت در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه رسمی معاملات الزامی است. رعایت این مقررات، به امنیت حقوقی موجر و مستأجر کمک کرده و از بروز دعاوی قضایی جلوگیری می‌کند.
انتهای پیام/