به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ در روزهای اخیر، بازار مسکن ایران دوباره به مرکز توجه رسانه‌ها و افکار عمومی برگشت؛ نه به دلیل تحولی اساسی یا اصلاحی عمیق، بلکه در پی سیل تیترهای هیجانی پس از پایان جنگ ۱۲ روزه و سیاست بازگشت اتباع خارجی. بخشی از رسانه‌ها با استناد به نمونه‌های محدود، از سقوط قریب‌الوقوع قیمت سخن گفتند. اما نگاهی دقیق به داده‌های واقعی بازار نشان می‌دهد این روایت با واقعیت فاصله زیادی دارد. تغییر کنونی بیشتر به یک واکنش روانی کوتاه‌مدت شبیه است تا آغاز یک افت پایدار. این فاصله میان برداشت عمومی و شرایط واقعی، بار دیگر ضرورت تحلیل مبتنی بر آمار و پرهیز از نگاه تک‌علتی را یادآور می‌شود. در چنین فضایی، لازم است نگاه‌ها از رویدادهای گذرا به سوی گره‌های اصلی ساختار بازار مسکن، به‌ویژه سیاست‌گذاری زمین و انحصار نهادی در عرضه، تغییر مسیر دهد.
آمار واقعی؛ افت محدود در برابر روندهای بلندمدت
تحلیل آگهی‌های مسکن در تهران و شهرهای پیرامونی نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع از ۱۰۷ میلیون به ۱۰۱ میلیون تومان رسیده است؛ افتی معادل ۵.۶ درصد که در نگاه اول چشمگیر به نظر می‌رسد، اما در برابر رشد سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصدی بازار، تنها یک وقفه کوتاه محسوب می‌شود. این کاهش، بیش از آنکه ناشی از تغییرات بنیادین باشد، نتیجه انتظارات روانی خریداران و فروشندگان است؛ جایی که بسیاری انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را داشتند یا برخی فروشندگان به علت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به تعدیل قیمت شدند. در این میان، تجربه بازار ایران نشان می‌دهد که «انتظارات تطبیقی» به‌عنوان یک عامل روانی قوی، می‌تواند حتی بدون پشتوانه عوامل اقتصادی واقعی، بر روند قیمت‌ها تاثیر بگذارد و با تغییر فضای انتظارات، روند صعودی دوباره فعال شود. نکته مهم دیگر، ثبات نسبی قیمت‌ها در مناطقی است که تراکم حضور اتباع بالاست؛ اگر خروج اتباع عامل اصلی کاهش قیمت بود، انتظار می‌رفت در این مناطق افت محسوسی رخ دهد، اما داده‌ها خلاف این فرض را تایید می‌کنند و نشان می‌دهند که عوامل ساختاری و بنیادین همچنان دست بالا را در تعیین قیمت مسکن دارند.
گذشته‌ای که تکرار می‌شود
بازار مسکن پیش‌تر نیز به رویدادهای مقطعی واکنش مشابه داشته است. پس از بحران ارزی ۱۳۹۱-۱۳۹۲ و تحولات سیاسی ۱۳۹۸، افت‌های کوتاه‌مدتی رخ داد که مجدداً جای خود را به روند صعودی دادند. این تجربه‌ها تایید می‌کند که بدون اصلاحات ساختاری در سیاست زمین، هیچ شوک جمعیتی یا سیاسی اثر ماندگار نخواهد داشت. بحران ارزی ۱۳۹۱-۱۳۹۲ با تحریم‌ها و جهش نرخ ارز همراه شد که شوک کوتاه‌مدتی ایجاد کرد اما به دلیل محدودیت عرضه، بازار دوباره صعودی شد. در تحولات سیاسی ۱۳۹۸ نیز نااطمینانی موقت باعث رکود چندماهه شد ولی با فروکش تنش، رشد قیمت‌ها بازگشت. این نمونه‌ها نشان می‌دهد که عوامل بیرونی، حتی اگر قوی باشند، تنها روندهای کوتاه‌مدت می‌سازند و ریشه اصلی گرانی ماندگار در ساختار معیوب سیاست‌گذاری زمین و مسکن نهفته است.
سرچشمه معضل؛ تمرکز تصمیم‌گیری در شورای عالی شهرسازی
مهم‌ترین عامل پایداری بحران مسکن، سیاست‌گذاری ناکارآمد و قفل‌شدگی در نظام مدیریت زمین است. تمرکز اختیار در شورای عالی شهرسازی و معماری که به‌جای تسهیل، اغلب مانع توسعه شهری می‌شود، محدود کردن توسعه افقی با وجود زمین‌های قابل استفاده در حومه، احتکار نهادی زمین توسط نهادهای دولتی و عمومی به دلیل بوروکراسی یا فقدان برنامه آزادسازی و افزایش مستمر عوارض توسط شهرداری‌ها که به‌طور مستقیم هزینه ساخت را بالا می‌برد، همگی زنجیره‌ای از موانع را شکل می‌دهند که عرضه را محدود و قیمت‌ها را ملتهب می‌کند. این مجموعه عوامل در مجموع یک قفل ساختاری ایجاد کرده‌اند که بدون باز شدن آن، بحران ادامه خواهد داشت و هیچ تغییر بیرونی مانند خروج اتباع یا شوک‌های اقتصادی، اثر پایداری بر کاهش قیمت مسکن نخواهد داشت.
نسخه پایدار؛ راه‌های گشودن گره عرضه زمین
حل بحران مسکن در کشور نیازمند اقداماتی فراتر از برخوردهای مقطعی است. گام نخست، ایجاد یک پایگاه جامع و به‌روز از اراضی دولتی و شهری است که شامل اطلاعات مالکیت، کاربری و طرح‌های توسعه باشد تا شفافیت کامل فراهم و مسیر هرگونه رانت یا احتکار نهادی مسدود شود. همزمان، اصلاح ساختار حقوقی با تحدید اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری و افزودن ضمانت‌های اجرایی روشن، می‌تواند روند تصویب و اجرای طرح‌های توسعه‌ای را از انحصار و موانع بوروکراتیک خارج کند و تصمیم‌گیری‌ها را به سمت منافع عمومی هدایت کند.
در ادامه، تجهیز مجلس شورای اسلامی و دیوان محاسبات به ابزارهای نظارتی کارآمد و الزام این نهادها به انتشار گزارش‌های علنی درباره عملکرد دستگاه‌های مرتبط با زمین و مسکن، بستر پاسخگویی واقعی را مهیا می‌کند. نهایتاً، یکپارچه‌سازی حکمرانی زمین از طریق ایجاد مرجع واحد و حذف تداخل وظایف نهادها، به هماهنگی سیاست‌ها و آزادسازی عرضه زمین کمک خواهد کرد. چنین تغییراتی با فراهم‌کردن امکان توسعه افقی شهرها و کاهش فشار بر بازار، می‌تواند چرخه معیوب کمبود و گرانی مسکن را متوقف و فرصت خانه‌دار شدن را برای اقشار گسترده‌تری فراهم سازد.
از سیاست‌های محدودکننده تا مسیرهای تسهیل تولید
تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که مسیر محدودسازی مستقیم و محدودسازی‌های مقطعی، تنها به تعمیق بحران و تشدید شکاف عرضه و تقاضا انجامیده است. نقطه عطف سیاست‌گذاری باید از رویکردهای انقباضی و دستکاری بازار به سمت تسهیل‌گری، رفع موانع ساختاری و گشودن مسیرهای واقعی تولید و عرضه واحدهای مسکونی حرکت کند. این گذار نه‌تنها نیازمند تغییر نگرش نهادهای تصمیم‌گیر در حوزه زمین و مسکن است، بلکه به همگرایی اراده سیاسی، سرمایه اجتماعی و ظرفیت بخش خصوصی وابسته است. با شفاف‌سازی، کاهش انحصار، و ایجاد مشوق‌های پایدار می‌توان بازار مسکن را از واکنش‌های هیجانی به سمت تعادل و پایداری هدایت کرد؛ تعادلی که در آن، خانه‌دار شدن از یک رویا به یک امکان واقعی برای همه اقشار بدل شود.
مجید گودرزی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با راه دانا در خصوص آخرین طرح های حمایتی مسکن، گفت:«اگر دولت واقعاً عزم کند، می‌تواند برای کارگران با واگذاری رایگان زمین و موظف کردن کارفرمایان به پرداخت ۲۰ درصد هزینه ساخت، تحولی بزرگ در حوزه مسکن ایجاد کند. اما فقط شعار ندهد، چون مردم دیگر تحمل تأخیر و تورم را ندارند.»
حق مسکن؟ یک توهین به جای حمایت!
گودرزی گفت: حق مسکنی که الان در فیش حقوق کارمندان و کارگران می‌آید، نه کمک است، بلکه یک شوخی تلخ و توهین به معیشت آنهاست. با حقوق کم و تورم بالا، چگونه یک کارگر با چند ده هزار تومان حق مسکن بتواند خانه بخرد؟
او افزود: در گذشته، کارخانه‌ها برای کارگران خانه سازمانی می‌ساختند. امروز این تعهد از بین رفته و جایش را به بی‌تفاوتی داده است. حالا وقت آن رسیده که کارفرمایان دوباره مسئول شوند.
گودرزی توضیح داد: حدود ۶۰ درصد ارزش یک خانه، قیمت زمین است. اگر دولت این زمین را رایگان به تعاونی‌های کارگری بدهد، نیمی از مشکل حل شده است. ۲۰ درصد دیگر هم از طرف کارفرما پرداخت شود، تنها ۲۰ درصد باقی‌مانده برای کارگر قابل مدیریت می‌شود.
وی اضافه کرد: ما بیش از ۱۰ هزار تعاونی کارگری در کشور داریم. اگر این ظرفیت استفاده شود، می‌توان طرح مسکن کارگری را واقعی کرد. اما بانک‌ها از ورود به این حوزه سر باز می‌زنند، چون با تورم ۱۶۰ درصدی طلا، سود بانکی جذابیتی ندارد.
انحراف سرمایه؛ بحرانی بزرگتر از تورم
گودرزی هشدار داد:بی‌عملی دولت در مالیات‌گیری از سوداگران و خروج سرمایه از تولید، جذابیت سمی ایجاد کرده است. مردم به جای ساخت خانه، به خرید طلا و آپارتمان دوبله رو می‌آورند. این انحراف سرمایه، یک بحران ملی شده است.
وی گفت:مسکن فقط یک خانه نیست؛ قیمت آن بر تمام کالاها و خدمات تأثیر می‌گذارد. در دوره روحانی، تورم مسکن ۴۷۷ درصد رشد داشت، بیشتر از تورم عمومی! یعنی بخش بزرگی از تورم مردم، ریشه در گرانی خانه داشت و از تورم 725 درصدی این دوران 477 در آن مربوط به اثر تورم مسکن بر سایر بخش ها بود.
مسکن ملی ۵ سال طول کشید؛ مسکن کارگری نباید مثل آن شود!
گودرزی یادآور شد: طرح مسکن ملی قول ۲ ساله داشت، اما به ۵ سال کشید. تورم طی این مدت، قسط‌ها را دوبرابر کرد. یک خانه که قرار بود با واریزی 160 میلیونی و وام 240 میلیونی تحویل شود امروز با ۸۰۰ میلیون تومان واریزی و ۲.۵ میلیارد تومان قسط واگذار می‌شود، و این برای بسیاری از مردم ضعیف و اقشار کراگر غیرقابل تحمل است.
وی تأکید کرد:مسکن کارگری نباید به همین سرنوشت برسد. اگر زمین به اندازه کافی واگذار شود، تورم مهار می‌شود. اما اگر دولت تأخیر کند، دوباره کمر مردم شکسته می‌شود.
به گزارش راه دانا، طرح مسکن کارگری تنها زمانی جواب می‌دهد که دولت جدی باشد. نه فقط زمین بدهد، بلکه کارفرمایان را ملزم کند و تعهد به تحویل به موقع داشته باشد تا این طرح هم در نهایت شبیه به مسکن ملی اجرا نشود.
∎