بازار مسکن، جایی که نرم‌افزار‌ها و الگوریتم‌های هوش مصنوعی اکنون برای تعیین اجاره‌بها به کار می‌روند. این فناوری‌ها، که ابتدا برای بهینه‌سازی درآمد مالکان طراحی شده‌اند، اکنون وارد قلمرو حساس «قیمت‌گذاری اجاره‌بها» شده‌اند و می‌توانند به شکلی نامرئی و هوشمندانه، رفتار بازار را مختل کنند.
وقتی الگوریتم‌ها به جای تعامل انسانی و بازار، نقش تعیین قیمت اجاره را به عهده می‌گیرند، عملا یکی از ارکان خدمات زندگی دیجیتال یعنی دسترس‌پذیری و مقرون‌به‌صرفگی مسکن مورد تهدید قرار می‌گیرد. فناوری‌ای که قرار بوده خدمات را بهبود بخشد، ممکن است خود به ابزار افزایش هزینه و کاهش گزینه‌های مستاجران تبدیل شود.
تبانی در بازار مسکن
ایالت نیویورک (New York) با تصویب قانونی تازه استفاده از نرم‌افزار‌های هوش مصنوعی برای تعیین نرخ اجاره را ممنوع کرد. فرماندار «کتی هوچول» (Kathy Hochul) با امضای این قانون اعلام کرد که مالکان یا مدیران املاکی که از این نرم‌افزار‌ها برای تعیین اجاره استفاده کنند، مرتکب تخلف شده و اقدام آنان به عنوان تبانی در بازار مسکن شناخته می‌شود. این تصمیم در پی افزایش نگرانی‌ها درباره تاثیر هوش مصنوعی بر قیمت مسکن اتخاذ شده است.
نگرانی از نفوذ هوش مصنوعی در بازار مسکن
نرم‌افزار‌های تعیین اجاره مانند محصولات شرکت «ریل‌پیج» (RealPage) به مالکان ساختمان‌ها کمک می‌کنند تا نرخ اجاره را با استفاده از داده‌ها و الگوریتم‌های اختصاصی تنظیم کنند. این سامانه‌ها مدعی‌اند که می‌توانند بازدهی مالی را افزایش دهند و نرخ بهینه‌ای میان میزان اجاره و میزان اشغال واحد‌ها برقرار کنند.
اما منتقدان می‌گویند این فناوری‌ها با جمع‌آوری داده‌های خصوصی از بازار، به هماهنگی غیرمستقیم میان مالکان منجر می‌شوند و رفتار رقابتی را کاهش می‌دهند. وزارت دادگستری ایالات متحده اعلام کرده است که استفاده گسترده از این نرم‌افزار‌ها به نوعی تثبیت قیمت در بازار مسکن انجامیده است.
فناوری باید ابزار بهبود شفافیت و بهره‌وری باشد، نه ابزاری برای افزایش نابرابری اقتصادی. در حالی که فناوری‌های الگوریتمی در صنایع مختلف برای بهینه‌سازی سود مورد استفاده قرار می‌گیرند، در حوزه‌ای مانند مسکن که مستقیما با معیشت شهروندان در ارتباط است، این رویکرد می‌تواند باعث افزایش فشار بر اقشار متوسط و کم‌درآمد شود
زیان میلیاردی برای مستاجران
بر اساس گزارش شورای مشاوران اقتصادی آمریکا، استفاده از نرم‌افزار‌های قیمت‌گذاری در سال ۲۰۲۳ موجب افزایش میانگین اجاره‌ها به میزان ۷۰ دلار در ماه شده است. این افزایش، در مجموع، ۳.۸ میلیارد دلار زیان برای مستاجران به همراه داشته است. به گفته این شورا، رقم اعلام‌شده حداقل برآورد ممکن است و احتمال دارد خسارت واقعی به مراتب بیشتر باشد.
دولت ایالات متحده می‌گوید الگوریتم‌ها به مالکان اجازه می‌دهند از میزان اجاره رقبا آگاه شوند و در نتیجه، بازار رقابت سالم از بین می‌رود. این وضعیت باعث می‌شود تصمیم‌گیری‌های مستقل جای خود را به تصمیم‌های هماهنگ الگوریتمی بدهد و اجاره‌ها به شکل مصنوعی افزایش یابد.
پذیرش قیمت پیشنهادی
در مقابل، شرکت ریل‌پیج تمامی اتهامات را رد کرده و اعلام کرده است که مشتریانش در تعیین اجاره استقلال کامل دارند. این شرکت می‌گوید نرم‌افزارش تنها پیشنهاد‌هایی برای افزایش، کاهش یا حفظ نرخ فعلی ارائه می‌دهد و هیچ‌کس مجبور به پذیرش آن نیست.
ریل‌پیج همچنین تاکید کرده که داده‌های مورد استفاده به صورت ناشناس و تجمیعی هستند و هیچ‌گونه دسترسی به قیمت‌های رقبا وجود ندارد. با این حال، مقام‌های آمریکایی مدعی‌اند که این شرکت، رد کردن پیشنهادات قیمتی را برای مالکان دشوار و پرهزینه کرده است.
هوش مصنوعی، تهدیدی برای عدالت اجتماعی
کارشناسان اقتصاد دیجیتال هشدار داده‌اند که ورود بی‌ضابطه هوش مصنوعی به بازار مسکن، عدالت اجتماعی را تهدید می‌کند. به باور آنان، فناوری باید ابزار بهبود شفافیت و بهره‌وری باشد، نه ابزاری برای افزایش نابرابری اقتصادی. در حالی که فناوری‌های الگوریتمی در صنایع مختلف برای بهینه‌سازی سود مورد استفاده قرار می‌گیرند، در حوزه‌ای مانند مسکن که مستقیما با معیشت شهروندان در ارتباط است، این رویکرد می‌تواند باعث افزایش فشار بر اقشار متوسط و کم‌درآمد شود.
فناوری، ابزار انحصار نیست
قانون تازه نیویورک تا ۶۰ روز آینده اجرایی خواهد شد و این ایالت را به نخستین منطقه در آمریکا تبدیل می‌کند که رسما استفاده از نرم‌افزار‌های تعیین اجاره را ممنوع کرده است. کارشناسان می‌گویند این تصمیم می‌تواند الگوی جدیدی برای تنظیم‌گری فناوری در سایر کشور‌ها باشد.
به باور ناظران، تجربه نیویورک نشان می‌دهد فناوری بدون نظارت شفاف می‌تواند به ابزار انحصار تبدیل شود؛ در حالی که هدف اصلی تحول دیجیتال باید حمایت از شهروندان و ایجاد بازاری عادلانه باشد.
انتهای پیام/