به‌گزارش قدس آنلاین، حدود دو سال از رکود شدید بازار مسکن می‌گذرد؛ رکودی که به‌نظر می‌رسد پس از جنگ ۱۲ روزه قدری بیشتر هم شده است. همین رکود سنگین این گمانه را ایجاد کرده که بازار مسکن امروز شبیه فنری است که به‌شدت فشرده شده و چنانچه روزی رها شود، با افزایش قیمت‌های عجیبی روبه‌رو خواهیم شد؛ مگر اینکه دولت با در نظر گرفتن سیاست‌هایی، میزان عرضه مسکن را افزایش دهد تا شاهد جهش قیمتی نباشیم.
در مقابل، برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند که درست است مسکن طی دو سال اخیر در رکود کامل به سر برده، اما جهش‌های قیمتی که در گذشته در این حوزه رخ داده است عملاً موجب شده تا رکود این دوساله پوشش داده شود، بنابراین نرخ مسکن از دیگر بازارها عقب‌تر نیست و در صورت رفع رکود خیلی نباید منتظر جهش قیمتی باشیم.
مسکن تورم را پیش‌خور کرده است
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار قدس با بیان اینکه تصور نمی‌کنم قیمت مسکن پس از خروج از رکود شاهد جهش قیمت شود، گفت: امروز جذابیتی که بازارهای موازی برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده سبب شده بازار مسکن همچون دهه ۹۰ جذابیت نداشته باشد. در دهه ۹۰ تورم مسکن ۵۰۰ درصد از تورم عمومی بیشتر بوده، بنابراین به نوعی مسکن تورم را پیش‌خور کرده است و امروز نباید منتظر آن جهش‌ها بود.
وی اضافه کرد: اصولاً مؤلفه‌هایی که موجب رونق در بازار مسکن می‌شوند ازجمله افزایش قدرت خرید مردم، وضعیت وام‌های بانکی و... هیچ‌کدام تقویت نشده‌اند، بنابراین تصور نمی‌کنم قیمت مسکن جهشی شود و به دلیل جذابیت بازارهای موازی رکود در بازار مسکن ادامه‌دارخواهد بود.
گودرزی خاطرنشان کرد: امروز مستأجران که بیشترین متقاضیان خرید مسکن هستند، به دلیل اینکه قیمت‌ها در حال حاضر هم بسیار بالاست، قادر به خرید مسکن نیستند و مسکن برایشان دور از دسترس است و از طرفی جذابیت بازارهای موازی موجب شده سرمایه‌گذاران بیشتر به سمت بازارهایی چون طلا و ارز اقبال نشان دهند تا مسکن.
مسکن مسیر خودش را می‌رود
فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار قدس با بیان اینکه دیری نخواهد پایید که بازار مسکن از این وضعیت خارج می‌شود، در پاسخ به این پرسش که درصورت خروج از رکود آیا با افزایش نرخ شدید مواجه خواهیم شد، تصریح کرد: بازار مسکن مسیر خودش را می‌رود و درگیر جهش‌های عجیب قیمتی نخواهد شد مگر اینکه اتفاق‌های دیگری رخ دهد که قابل پیش‌بینی نباشد.
وی برخلاف برخی کارشناسان و فعالان بازاری که معتقدند بازار مسکن در ماه‌های اخیر با کاهش شدید قیمت مواجه شده است، بر این باور است افرادی که معتقد به کاهش قیمت مسکن به طور مثال تا ۳۰درصد هستند یا اقتصاد را متوجه نمی‌شوند و یا بر آن بوده‌اند که خودشان را به عنوان یک شومن در رسانه‌ها مطرح کنند.
پورحاجت با بیان اینکه این تحلیل به این معناست فردی که آپارتمانی را متری ۲۰ میلیون تومان ساخته و برای فروش گذاشته امروز با نرخ ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان عرضه کند، که چنین اتفاقی نخواهد افتاد، ادامه داد: البته بنده هم بر وجود یک رکود سنگین در بازار مسکن اعتقاد داریم و بر این باورم شریط امروز بازار مسکن سخت است، اما اینکه در قیمت مسکن ۳۰درصد کاهش رخ داده باشد را نه اعتقاد دارم و نه این اظهارات را در چارچوب قواعد فنی و اقتصادی می‌دانم.
به‌گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن؛ نه‌تنها بر کاهش قیمت اعتقادی ندارم؛ بلکه معتقدم در برخی مناطق حتی شاهد افزایش قیمت هم هستیم، مضاف بر اینکه در حوزه کلنگی ما شاهد افزایش قیمت هستیم و این‌طور نیست که به طور کلی اعلام کنیم مسکن کاهش قیمت داشته است.
پورحاجت درخصوص علت رکود در بازار مسکن ضمن اشاره به‌اینکه نقدشوندگی بالا در بازارهای موازی چون طلا و دلار برای مردم جذابیت بیشتری برای ورود ایجاد کرده است، اظهار کرد: باید گفت حوزه مسکن بخشی از اقتصاد و یکی از اقتصادی‌ترین حوزه‌های کشور است که عرضه و تقاضا بازیگران اصلی آن هستند، بنابراین هرجا عرضه کاهش یابد، تغییراتی در تقاضا به وجود می‌آید.
وی اضافه کرد: امروز با شرایطی مواجه هستیم که به جز استان‌های شمالی کشور، در دیگر استان‌های کشور آمار صدور پروانه‌های ساختمانی به‌شدت کاهش داشته است، اما اینکه بگوییم در کنار کاهش صدور پروانه ساختمانی و افزایش رکود، قیمت کاهش شدید یافته؛ خیر. افرادی که می‌گویند این میزان کاهش قیمت داشته‌ایم مستندات خود را ارائه کنند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن جاذبه بازار طلا و دلار را معضلی برای اقتصاد کشور دانست و تأکید کرد: مجلس و دولت به جای اینکه در حوزه مسکن این میزان مالیات‌های رنگارنگ وضع کنند؛ فکری به‌حال بازار ارز و طلا کنند که سرمایه‌های کشور را جذب خود کرده‌اند.
تأثیر قیمت مصالح بر قیمت مسکن حدود ۱۵درصد و نه بیشتر
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن هم در گفت‌وگو با خبرنگار قدس با اشاره به رکود دو ساله در بازار مسکن، گفت: این رکود موجب شده افرادی که می‌خواهند ملک خود را بفروشند حتی ملک را با تخفیف‌های ۲۰ تا ۳۰درصدی هم عرضه کنند، اما جالب است بدانید حتی این تخفیف‌ها هم منجر به معامله نمی‌شود.
وی با تأکید بر اینکه میزان معاملات باید ملاک قرار گیرد، بیان کرد: روند رکود تا زمانی که اتفاق مثبتی در داخل و یا خارج از کشور رخ ندهد ادامه خواهد داشت که در بلندمدت به ضرر بازار مسکن است.
بسیاری بر این باورند به دلیل وجود رکود سنگین در بازار مسکن، افزایش قیمت نهاده‌های تولید که طی یکی دو سال اخیر رخ داده است هنوز نتوانسته خودش را در قیمت نهایی مسکن نشان دهد؛ این اتفاق‌ها موجب شده فنر قیمتی مسکن که به اشتباه امروز از آن تحت عنوان ثبات یاد می‌شود به‌شدت فشرده شود و چنانچه به هر علتی بازار از شرایط رکود خارج شود، با جهش‌های عجیب قیمتی مواجه شویم.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: درست است که افزایش نرخ مسکن در این مدت نداشته‌ایم، اما عقب هم نیفتاده است، بنابراین به محض خروج از رکود هم با افزایش قیمت مواجه نخواهیم بود؛ چراکه نسبت به دیگر بازارها عقب‌افتادگی قیمتی ندارد؛ زیرا مسکن در دو جهش قبلی خود رشد زیادی را تجربه کرد. البته مشکلی که در کشور ما وجود دارد نوسان‌های ارزی است که چنانچه به‌درستی مدیریت نشود این نوسان‌ها بر تمامی بازارها از جمله مسکن تأثیر می‌گذارد.
ایلاتی اضافه کرد: حتی چنانچه افزایش قیمت تمامی مصالح ساختمانی دو برابر شود، تنها ۱۵درصد بر قیمت مسکن تأثیرگذار خواهد بود. ممکن است در برخی شهرها کمی بیشتر باشد، اما میانگین کشوری آن حدود ۱۵درصد خواهد بود. حتی اگر تمامی نهاده‌های تولید از جمله بیمه، حقوق و دستمزد، نظام مهندسی و... را هم درنظر بگیریم در بدبینانه‌ترین حالت حدود ۳۰درصد می‌شود.
مسئله اصلی مسکن تورم زمین است نه هزینه ساخت
این کارشناس مسکن ضمن تأکید بر اینکه امروز مسئله مسکن قیمت ساخت نیست؛ بلکه تورم زمین مسئله اصلی است، گفت: تورم زمین در کشور ما ۱.۵ برابر تورم مسکن است و این زمین است که قیمت مسکن را این میزان درگیر تلاطم می‌کند.
وی اضافه کرد: امروز در تهران مسکن متری ۱۵۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شود از این میزان قیمت ساخت هر مترمربع حدود ۲۵ میلیون تومان آب می‌خورد که حدود ۱۰ تا ۱۵درصد ۱۵۰میلیون تومان را شامل می‌شود مابقی به مسئله زمین بازمی‌گردد، بنابراین اینکه بسیاری علت گرانی را نهاده‌های ساختمانی می‌دانند نوعی شگرد کاسبی است.
به‌گفته ایلاتی بازار مسکن سنتی‌ترین بازار ما برای سرمایه‌گذاری بوده که افراد با حداقل دانش و تجربه وارد این حوزه می‌شدند، اما امروز تنوع بازارها برای سرمایه‌گذاری افزایش یافته است و همین سبب شده افراد همچون گذشته همه دارایی خود را وارد ملک نکند؛ بلکه برای خود سبدی از سرمایه‌گذاری را در نظر بگیرند و شاید بتوان گفت یکی از عوامل تضعیف جریان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همین عامل باشد، بنابراین رکودی که امروز در بازار مسکن مشاهده می‌کنید یک موضوع تک‌عاملی نیست و همه این موارد را شامل می‌شود.