اطلاعات نوشت: بخش مسکن ایران طی سال‌های اخیر با بحرانی عمیق مواجه شده که ابعاد آن فراتر از نوسانات کوتاه‌مدت است و ریشه در ساختارهای اقتصادی، اجتماعی و قانونی دارد. کاهش تولید، افزایش قیمت‌ها و ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی باعث شده است دسترسی خانوارها به مسکن مناسب به شدت محدود شود.
این بحران نه تنها رفاه اجتماعی را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بلکه بر سرمایه‌گذاری، تولید و اشتغال در بخش‌های مرتبط با ساخت و ساز نیز اثرگذار است. در شرایطی که جمعیت شهری همچنان رو به افزایش است و مهاجرت از مناطق روستایی ادامه دارد، فشار بر کلان‌شهرها بیشتر شده و کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه تشدید می‌شود.
یکی از مهم‌ترین عوامل بحران مسکن، کاهش ظرفیت تولید است. روند کاهش ساخت مسکن در دهه اخیر به وضوح نشان می‌دهد که تولید واحدهای مسکونی نتوانسته پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشد. کاهش عرضه، همراه با رشد جمعیت شهری و تغییر سبک زندگی، موجب شکل‌گیری بازار رقابتی با قیمت‌های بالا شده است.
در چنین شرایطی، چرخه طبیعی عرضه و تقاضا از تعادل خارج شده و به جای حرکت در یک مدار سازنده، وارد چرخه‌ای باطل شده است که رشد بازار را محدود می‌کند.
در کناراین، رشد هزینه‌های ساخت، ناشی از تورم، افزایش قیمت مصالح و نوسانات ارزی، فشار زیادی بر سازندگان وارد کرده است. این امر به ویژه در بخش خصوصی و واحدهای کوچک و متوسط محسوس است و توان آنها را برای تولید مسکن کاهش داده است.
هم‌زمان، دسترسی محدود خانوارها و سرمایه‌گذاران به منابع مالی، روند ساخت و خرید مسکن را کند کرده و رکود در معاملات را تشدید کرده است. نبود ابزارهای مالی نوین و ناکافی بودن نظام وام‌دهی باعث شده بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام متوقف شوند و سرمایه‌ها در حالت قفل‌شده باقی بمانند.
تغییر رفتار مصرف‌کنندگان و بازار اجاره
به علاوه ، با افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، الگوهای مصرف خانوار تغییر کرده است. تمایل نسل‌های جوان و خانواده‌های جدید به اجاره‌نشینی بلندمدت، سکونت در واحدهای کوچک‌تر و آپارتمان‌های جمع‌وجور افزایش یافته است. این تغییرات، در عین حال که فشار بر بازار خرید را کاهش می‌دهد، به شکل‌گیری بازارهای نوین اجاره‌داری حرفه‌ای منجر شده و نیازمند سیاست‌گذاری مناسب برای تنظیم این بازار است. در چنین شرایطی، تقاضای مصرفی به صورت طبیعی کاهش یافته و فعالان بخش خصوصی در مواجهه با بازار راکد، راهکارهایی برای حفظ جریان درآمدی و مدیریت نقدینگی خود پیدا کرده‌اند.
بحران مسکن، اثرات زنجیره‌ای بر اقتصاد ایران دارد. صنایع مرتبط با ساخت و ساز مانند سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک با کاهش تقاضا مواجه شده و بسیاری از واحدهای کوچک و متوسط در معرض تعطیلی قرار گرفته‌اند. بازار کار نیز تحت تأثیر قرار گرفته است؛ کاهش پروژه‌های ساختمانی به معنای کاهش اشتغال برای نیروی کار نیمه‌ماهر و غیرماهر و کاهش درآمد خانوارها است.
از سوی دیگر، رکود معاملات و کاهش ارزش وثایق ملکی، ریسک نکول تسهیلات بانکی را افزایش داده و توان سیستم مالی کشور را برای اعطای تسهیلات به سایر بخش‌ها کاهش داده است. به لحاظ اجتماعی، کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه باعث افزایش فشار بر اقشار کم‌درآمد و رشد سکونتگاه‌های غیررسمی شده است.
با وجود چالش‌های متعدد، بازار مسکن ایران ظرفیت‌هایی نیز برای اصلاح و بازسازی دارد. ورود فناوری‌های نوین ساخت از جمله پرینت سه‌بعدی ساختمان، مصالح نوآورانه و انرژی‌های تجدیدپذیر می‌تواند هزینه‌ها را کاهش دهد و امکان تولید سریع‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر مسکن را فراهم کند. تغییر ذائقه نسل جدید به اجاره‌داری حرفه‌ای و سکونت در واحدهای کوچک‌تر نیز می‌تواند به ایجاد مدل‌های نوین کسب‌وکار در بخش مسکن منجر شود.
علاوه بر این، ابزارهای مالی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و مدل‌های مشارکتی توانایی ایجاد مسیرهای جدید برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد را دارند.
برای عبور از بحران کنونی، اصلاحات ساختاری و سیاست‌های هماهنگ ضروری است. اصلاح نظام تأمین مالی مسکن، شفاف‌سازی معاملات و مالیات‌گذاری مؤثر بر خانه‌های خالی می‌تواند فشار بر بازار را کاهش دهد.
سیاست‌های بلندمدت باید از نگاه صرف به ساخت واحدهای جدید فراتر رفته و مدیریت تقاضا را نیز در نظر بگیرند. حمایت هدفمند از سازندگان بخش خصوصی، ایجاد مشوق برای استفاده از فناوری‌های نوین و انرژی‌های تجدیدپذیر و توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، می‌تواند تاب‌آوری بازار را افزایش دهد و از نوسانات شدید قیمتی جلوگیری کند.
دراین باره ،مسعود فراهانی، کارشناس مسکن به ایلنا می گوید: «ما در بخش مسکن چند نوع فقر داریم؛ یک نوع آن «فقر مسکنی» است که از نظر کالبدی به وضعیت کیفی واحدهای مسکونی از نظر دسترسی به حمام، سرویس بهداشتی یا آب نگاه می‌شود.
نوع دیگر را محرومیت مسکونی نام گذاشته‌اند که شامل مسائل گسترده‌ای چون بافت محله یا وجود دوش در حمام هم اهمیت می‌دهند. فقر دیگری که در این بخش صورت بندی می شود، فقر ناشی از هزینه‌های تامین مسکن است.»
وی ادامه می دهد: «فقر ناشی از تامین هزینه‌های مسکن به این شکل است که خانوار مورد بحث، از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی‌شود ولی زمانی که هزینه‌های تامین مسکن را می‌پردازد، به زیر خط فقر می‌رود. این مساله در رابطه‌ای تنگاتنگ با فقر مطلق هم قرار دارد.
به این ترتیب حتی می‌توانیم بگوییم ما با دو دسته خانواده فقیر مواجه هستیم، یکی آنها که به خودی خود فقیر هستند و دیگری آنهایی که فقیر نیستند اما هزینه های سنگین مسکن آنها را به میان فقرا کشانده است.»
این کارشناس تصریح می کند: در گزارشی که اخیرا از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی منتشر شده، تعداد خانوارهایی که پس از پرداخت هزینه‌های مسکن به زیر خط فقر می‌روند ۲۳۳ هزار برآورد شده است.
فراهانی می افزاید: «ارقام البته متفاوت هستند. منتها می‌توان به صراحت گفت که بین ۲۳۳ هزار تا ۴۰۰ هزار خانوار ایرانی که بخش بزرگی از آنها ساکنان شهرها هستند، به فقر ناشی از پرداخت هزینه‌های مسکن دچار هستند.»
تحلیل‌گر اقتصاد مسکن هشدار می دهد: «نکته تعیین کننده این است که اکثریت قاطع کسانی که به فقر ناشی از پرداخت هزینه‌های مسکن دچارند، مستاجر هستند و دلیل افتادن آنها به این وضعیت بالا نرفتن درآمد خانوارها حداقل به اندازه‌ای که هزینه‌ها افزایش یافته و همچنین شدت افزایش هزینه های مسکن نسبت به دریافتی خانوار است.»
او در پاسخ به اینکه اکنون زمان خانه‌دار شدن مردم چقدر است، توضیح می دهد: «ما از شاخص انتظار برای خرید خانه تاکنون بارها استفاده کرده‌ایم ولی به یک نکته باید توجه کنیم. در محاسبه این شاخص، درآمد خانوار محاسبه می‌شود و سپس ۳۰ درصد آن به عنوان میانگین پس انداز حساب می‌شود. سپس محاسبه می‌کنند که چقدر لازم است تا این پس انداز به اندازه خرید یک واحد مثلا ۷۵ متری شود.
حال آن که وقتی با واقعیات موجود جامعه مواجه می‌شویم، می‌بینیم چهار دهک فقیر کشور نه تنها هیچ پس اندازی نمی‌کنند بلکه به دلیل پیش افتادن هزینه از درآمد، هر سال بدهکارتر و متعاقب آن فقیرتر هم می‌شوند و به معنای دقیق کلمه برای آنها هیچ شانسی برای صاحب خانه شدن وجود ندارد.»
تحلیل گر اقتصاد مسکن می افزاید: «نکته دیگری که باید به آن توجه شود، این است که هر چه از دهک چهارم به سمت دهک های مرفه‌تر می‌رویم، گرچه آنها مستقیما از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی‌شوند ولی مستاجران دهک های ۵ یا ۶ هم وقتی هزینه‌های تامین مسکن خود را می‌پردازند، به زیر خط فقر می‌افتند.
به این ترتیب بخش مهمی از جامعه امروز ایران از اساس هرگونه امکان خانه دار شدن را از دست داده‌اند و به این اعتبار محاسبه زمان انتظار برای خانه شدن آنها، این واقعیات را پنهان می‌کند.»
اطلاعات نوشت: بخش مسکن ایران طی سال‌های اخیر با بحرانی عمیق مواجه شده که ابعاد آن فراتر از نوسانات کوتاه‌مدت است و ریشه در ساختارهای اقتصادی، اجتماعی و قانونی دارد. کاهش تولید، افزایش قیمت‌ها و ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی باعث شده است دسترسی خانوارها به مسکن مناسب به شدت محدود شود.
این بحران نه تنها رفاه اجتماعی را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بلکه بر سرمایه‌گذاری، تولید و اشتغال در بخش‌های مرتبط با ساخت و ساز نیز اثرگذار است. در شرایطی که جمعیت شهری همچنان رو به افزایش است و مهاجرت از مناطق روستایی ادامه دارد، فشار بر کلان‌شهرها بیشتر شده و کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه تشدید می‌شود.
یکی از مهم‌ترین عوامل بحران مسکن، کاهش ظرفیت تولید است. روند کاهش ساخت مسکن در دهه اخیر به وضوح نشان می‌دهد که تولید واحدهای مسکونی نتوانسته پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشد. کاهش عرضه، همراه با رشد جمعیت شهری و تغییر سبک زندگی، موجب شکل‌گیری بازار رقابتی با قیمت‌های بالا شده است.
در چنین شرایطی، چرخه طبیعی عرضه و تقاضا از تعادل خارج شده و به جای حرکت در یک مدار سازنده، وارد چرخه‌ای باطل شده است که رشد بازار را محدود می‌کند.
در کناراین، رشد هزینه‌های ساخت، ناشی از تورم، افزایش قیمت مصالح و نوسانات ارزی، فشار زیادی بر سازندگان وارد کرده است. این امر به ویژه در بخش خصوصی و واحدهای کوچک و متوسط محسوس است و توان آنها را برای تولید مسکن کاهش داده است.
هم‌زمان، دسترسی محدود خانوارها و سرمایه‌گذاران به منابع مالی، روند ساخت و خرید مسکن را کند کرده و رکود در معاملات را تشدید کرده است. نبود ابزارهای مالی نوین و ناکافی بودن نظام وام‌دهی باعث شده بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام متوقف شوند و سرمایه‌ها در حالت قفل‌شده باقی بمانند.
تغییر رفتار مصرف‌کنندگان و بازار اجاره
به علاوه ، با افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، الگوهای مصرف خانوار تغییر کرده است. تمایل نسل‌های جوان و خانواده‌های جدید به اجاره‌نشینی بلندمدت، سکونت در واحدهای کوچک‌تر و آپارتمان‌های جمع‌وجور افزایش یافته است. این تغییرات، در عین حال که فشار بر بازار خرید را کاهش می‌دهد، به شکل‌گیری بازارهای نوین اجاره‌داری حرفه‌ای منجر شده و نیازمند سیاست‌گذاری مناسب برای تنظیم این بازار است. در چنین شرایطی، تقاضای مصرفی به صورت طبیعی کاهش یافته و فعالان بخش خصوصی در مواجهه با بازار راکد، راهکارهایی برای حفظ جریان درآمدی و مدیریت نقدینگی خود پیدا کرده‌اند.
بحران مسکن، اثرات زنجیره‌ای بر اقتصاد ایران دارد. صنایع مرتبط با ساخت و ساز مانند سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک با کاهش تقاضا مواجه شده و بسیاری از واحدهای کوچک و متوسط در معرض تعطیلی قرار گرفته‌اند. بازار کار نیز تحت تأثیر قرار گرفته است؛ کاهش پروژه‌های ساختمانی به معنای کاهش اشتغال برای نیروی کار نیمه‌ماهر و غیرماهر و کاهش درآمد خانوارها است.
از سوی دیگر، رکود معاملات و کاهش ارزش وثایق ملکی، ریسک نکول تسهیلات بانکی را افزایش داده و توان سیستم مالی کشور را برای اعطای تسهیلات به سایر بخش‌ها کاهش داده است. به لحاظ اجتماعی، کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه باعث افزایش فشار بر اقشار کم‌درآمد و رشد سکونتگاه‌های غیررسمی شده است.
با وجود چالش‌های متعدد، بازار مسکن ایران ظرفیت‌هایی نیز برای اصلاح و بازسازی دارد. ورود فناوری‌های نوین ساخت از جمله پرینت سه‌بعدی ساختمان، مصالح نوآورانه و انرژی‌های تجدیدپذیر می‌تواند هزینه‌ها را کاهش دهد و امکان تولید سریع‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر مسکن را فراهم کند. تغییر ذائقه نسل جدید به اجاره‌داری حرفه‌ای و سکونت در واحدهای کوچک‌تر نیز می‌تواند به ایجاد مدل‌های نوین کسب‌وکار در بخش مسکن منجر شود.
علاوه بر این، ابزارهای مالی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و مدل‌های مشارکتی توانایی ایجاد مسیرهای جدید برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد را دارند.
برای عبور از بحران کنونی، اصلاحات ساختاری و سیاست‌های هماهنگ ضروری است. اصلاح نظام تأمین مالی مسکن، شفاف‌سازی معاملات و مالیات‌گذاری مؤثر بر خانه‌های خالی می‌تواند فشار بر بازار را کاهش دهد.
سیاست‌های بلندمدت باید از نگاه صرف به ساخت واحدهای جدید فراتر رفته و مدیریت تقاضا را نیز در نظر بگیرند. حمایت هدفمند از سازندگان بخش خصوصی، ایجاد مشوق برای استفاده از فناوری‌های نوین و انرژی‌های تجدیدپذیر و توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، می‌تواند تاب‌آوری بازار را افزایش دهد و از نوسانات شدید قیمتی جلوگیری کند.
دراین باره ،مسعود فراهانی، کارشناس مسکن به ایلنا می گوید: «ما در بخش مسکن چند نوع فقر داریم؛ یک نوع آن «فقر مسکنی» است که از نظر کالبدی به وضعیت کیفی واحدهای مسکونی از نظر دسترسی به حمام، سرویس بهداشتی یا آب نگاه می‌شود.
نوع دیگر را محرومیت مسکونی نام گذاشته‌اند که شامل مسائل گسترده‌ای چون بافت محله یا وجود دوش در حمام هم اهمیت می‌دهند. فقر دیگری که در این بخش صورت بندی می شود، فقر ناشی از هزینه‌های تامین مسکن است.»
وی ادامه می دهد: «فقر ناشی از تامین هزینه‌های مسکن به این شکل است که خانوار مورد بحث، از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی‌شود ولی زمانی که هزینه‌های تامین مسکن را می‌پردازد، به زیر خط فقر می‌رود. این مساله در رابطه‌ای تنگاتنگ با فقر مطلق هم قرار دارد.
به این ترتیب حتی می‌توانیم بگوییم ما با دو دسته خانواده فقیر مواجه هستیم، یکی آنها که به خودی خود فقیر هستند و دیگری آنهایی که فقیر نیستند اما هزینه های سنگین مسکن آنها را به میان فقرا کشانده است.»
این کارشناس تصریح می کند: در گزارشی که اخیرا از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی منتشر شده، تعداد خانوارهایی که پس از پرداخت هزینه‌های مسکن به زیر خط فقر می‌روند ۲۳۳ هزار برآورد شده است.
فراهانی می افزاید: «ارقام البته متفاوت هستند. منتها می‌توان به صراحت گفت که بین ۲۳۳ هزار تا ۴۰۰ هزار خانوار ایرانی که بخش بزرگی از آنها ساکنان شهرها هستند، به فقر ناشی از پرداخت هزینه‌های مسکن دچار هستند.»
تحلیل‌گر اقتصاد مسکن هشدار می دهد: «نکته تعیین کننده این است که اکثریت قاطع کسانی که به فقر ناشی از پرداخت هزینه‌های مسکن دچارند، مستاجر هستند و دلیل افتادن آنها به این وضعیت بالا نرفتن درآمد خانوارها حداقل به اندازه‌ای که هزینه‌ها افزایش یافته و همچنین شدت افزایش هزینه های مسکن نسبت به دریافتی خانوار است.»
او در پاسخ به اینکه اکنون زمان خانه‌دار شدن مردم چقدر است، توضیح می دهد: «ما از شاخص انتظار برای خرید خانه تاکنون بارها استفاده کرده‌ایم ولی به یک نکته باید توجه کنیم. در محاسبه این شاخص، درآمد خانوار محاسبه می‌شود و سپس ۳۰ درصد آن به عنوان میانگین پس انداز حساب می‌شود. سپس محاسبه می‌کنند که چقدر لازم است تا این پس انداز به اندازه خرید یک واحد مثلا ۷۵ متری شود.
حال آن که وقتی با واقعیات موجود جامعه مواجه می‌شویم، می‌بینیم چهار دهک فقیر کشور نه تنها هیچ پس اندازی نمی‌کنند بلکه به دلیل پیش افتادن هزینه از درآمد، هر سال بدهکارتر و متعاقب آن فقیرتر هم می‌شوند و به معنای دقیق کلمه برای آنها هیچ شانسی برای صاحب خانه شدن وجود ندارد.»
تحلیل گر اقتصاد مسکن می افزاید: «نکته دیگری که باید به آن توجه شود، این است که هر چه از دهک چهارم به سمت دهک های مرفه‌تر می‌رویم، گرچه آنها مستقیما از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی‌شوند ولی مستاجران دهک های ۵ یا ۶ هم وقتی هزینه‌های تامین مسکن خود را می‌پردازند، به زیر خط فقر می‌افتند.
به این ترتیب بخش مهمی از جامعه امروز ایران از اساس هرگونه امکان خانه دار شدن را از دست داده‌اند و به این اعتبار محاسبه زمان انتظار برای خانه شدن آنها، این واقعیات را پنهان می‌کند.»