به گزارش خبرنگار سیاسی ایسکانیوز؛ بحران «کمبود مسکن» در دولت چهاردهم یکی از چالش‌های جدی پیش روی این دولت است که به دلایل مختلفی از جمله تورم، کمبود زمین، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سیاست‌های ناکارآمد در گذشته تشدید شده است. دولت برای حل این بحران نیازمند اتخاذ راهکارهای جامع و بلندمدت است.
بیشتر بخوانید؛
پشت پرده معاملات نجومی خانه‌های لوکس تهران «پولشویی» است/ در منطقه ۲۲ به جای خانه، «کاغذ» معامله می‌شود
رکود معاملات و افت شدید تقاضا سبب شده مستأجران و خانه‌اولی‌ها عملاً از بازار خرید مسکن حذف شوند. بر اساس گفته فعالان این حوزه، سال جاری نیز بازار مسکن تحت‌تأثیر رکود و افزایش هزینه‌ها، با کاهش شدید فعالیت‌های خرید و فروش همراه بوده است. مشاوران املاک می‌گویند که هیچ منطقه‌ای از تهران در وضعیت رونق قرار ندارد و نمی‌توان تا پایان تابستان نیز انتظار بهبود جدی در معاملات داشت.
کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که بیش از ۳۰ درصد اقتصاد کشور تحت تأثیر گردش مالی بخش ساختمان است. بنابراین، کاهش عرضه آن پیامدهای منفی گسترده‌ای بر معیشت و رفاه مردم به‌جا می‌گذارد. این در حالی است که به گفته خشایار باقرپور رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در حال حاضر عرضه مسکن تقریباً به صفر رسیده است! وی بر این باور است که تنها چشم‌انداز مؤثر برای تولید مسکن، مشارکت مستقیم مردم از ابتدا و در قالب تشکل‌های مردم‌نهاد و تعاونی‌هاست تا سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری در یک ساختار منسجم انجام شود.
کمبود ۷ میلیون مسکن در کشور!
کمبود مسکن در کشور که منجر به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها شده است نه تنها صدای مردم را درآورده، بلکه مسئولان نیز انتقادات زیادی در این زمینه مطرح کرده‌اند. این وضعیت در حالی روز به روز بحرانی‌تر می‌شود که از دهه‌های گذشته، مسکن یکی از اصلی‌ترین وعده‌های دولت‌ها است.
علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس از کمبود ۷ میلیون مسکن در کشور خبر داده و در توضیح علت آن گفته است: «قانون‌گذار می‌گوید که دولت براساس تعهد باید این کار را عملی می‌کرد، اما اراده به معنای همت و روحیه جهادی در این موضوع دیده نمی‌شود. قرار بود واحدهای طرح نهضت ملی مسکن با مبلغ زیر یک میلیارد تومان، عملیاتی شود، اما این طرح آن‌قدر به طول انجامید که حالا میزان آن به یک و نیم میلیارد رسیده است.»
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن نیز پاییز ۱۴۰۳ با اعلام آمار مشابهی گفته بود: «تا قبل از سال ۹۱ و سال ۹۲، تولید مسکن کشور حدود ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلیون مترمربع در سال بوده و حدود ۷۵۰ هزار تا ۸۰۰ هزار واحد مسکن تولید می‌شده است. اما حالا کاهش تقریبا ۱۰۰ درصدی تولید مسکن در کشور، فاجعه عظیمی است که به هیچ طریقی نتوانسته‌اند آن را برطرف کنند. این نشان‌دهنده سیاست‌گذاری‌های اشتباهی است که از آن سال تا کنون در حوزه مسکن و ساختمان کشور رخ داده است. به نوعی ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن توجیه اقتصادی برای بخش خصوصی نداشته است.»
محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس درباره تبعات منفی کمبود مسکن بر بازار خرید و فروش و اجاره بهای آن گفته است: «افزایش چندین درصدی اجاره‌بها و قیمت مسکن ناشی ازعدم تعادل بین عرضه و تقاضا است. در حالی که باید ۱ میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود، تنها حدود ۴۰۰ هزار واحد ساخته می‌شود که این نشان‌دهنده کمبود ۶۰۰ هزار واحدی در بازار است و در چنین شرایطی تقاضا بالا می‌رود و این می‌شود که قیمت مسکن چه برای اجاره‌بها و چه برای خرید بالا می‌رود.»
آمارهای تکان‌دهنده از گسترش فقر در میان مستاجران
آذرماه ۱۴۰۳ احمد میدری، وزیر تعاون، کار دولت چهاردهم از آماری تکان دهنده درباره گسترش فقر در کشور خبر داد و اعلام کرد: «تا اواسط دهه ۸۰ حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد فقر مطلق داشتیم که بعد از موج اول تحریم‌ها تا میانه دهه ۹۰ به حدود ۲۰ درصد رسید، اما با شروع موج دوم تحریم‌ها و تورم شدید، از سال ۱۳۹۷ با شیب تندتری افزایش پیدا کرده و به ۳۰ درصد در سال ۱۳۹۸ رسید. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران و گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، از سال ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۱ نرخ فقر نسبتاً ثابت و حدود ۳۰ درصد یا ۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر است.»
هم‌زمان وزارت کار نیز گزارشی از وضعیت مستاجران ایرانی منتشر کرد. اساس داده های این گزارش، در سال ۱۴۰۱، بیش از ۱ میلیون خانوار مستاجرِ درگیر فقر در مناطق شهری (۸۲ درصد)، درآمدی کمتر از خط فقر داشته و ۲۳۳ هزار خانوار(۱۸ درصد)، با اضافه شدن هزینه تامین مسکن استیجاری به سبد هزینه آن ها درگیر فقر شده اند. آمارها حاکی از این هستند که ۸ درصد از خانوارهای مستاجر درگیرِ فقر ساکن روستا هستند.
با وجود اسکان بیشترین تعداد خانوار مستاجر درگیر فقر در استان تهران، نرخ محرومیت مسکونی در این استان پایین و تنها ۵ درصد است در حالی که این نرخ در استان هایی مانند سیستان و بلوچستان نزدیک به ۶۰ درصد است. نکته قابل‌تامل این است که در استان‌هایی نظیر البرز و قم، ۱۰۰ درصد مستاجران فقیر هستند.
وزارت تعاون در این گزارش پیشنهادهایی برای رفع فقر و محرومیت مسکن در ایران مطرح کرده است که عبارتند از اعطای کمک هزینه بلاعوض، کنترل اجاره و تامین اقلام ضروری که در کوتاه‌مدت به رفع مشکلات مرتبط با فقر مسکن تا حدی کمک می‌کند.
در کنار سیاست‌های کوتاه مدت و فوری، اجرای برخی سیاست‌های بلندمدت نیز ضرورت دارد. ارائه تسهیلات ارزان قیمت برای دهک‌های یک تا چهار درآمدی برای نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی، ارائه یارانه‌های ساخت و ساز در فرایند صدور مجوزهای ساخت و ساز و تکمیل زیرساخت‌های شهری در مناطقی که نرخ محرومیت مسکونی بالا دارند از جمله اقدامات کلان این بخش است.
سانسور رسمی قیمت مسکن!
آخرین آمار رسمی از بازار مسکن مربوط به مردادماه سال ۱۴۰۳ است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در این ماه به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده بود. پس از مردادماه، هیچ گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن منتشر نشد. این در حالی است که طبق روال چند سال گذشته، بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن را به‌صورت ماهانه منتشر می‌کرد.
همین موضوع باعث شد که برخی کارشناسان، عدم انتشار گزارش‌های ماهانه را سانسور آماری تلقی کنند؛ اتفاقی که البته طی سال‌های گذشته و هم‌زمان با دوره‌های شدید تورمی بازار مسکن بارها تکرار شده بود و سازمان‌های متولی انتشار آمار بازار مسکن، همچون وزارت مسکن، مرکز آمار و بانک مرکزی، از انتشار عمومی آمارهای بازار مسکن خودداری کردند. با این‌وجود، بانک مرکزی دلیل عدم انتشار آمار طی چند ماه گذشته را تغییر در سامانه مربوط به ثبت معاملات املاک و عدم دسترسی این بانک به سامانه جدید اعلام کرده است!
البته بر اساس گزارش‌های غیررسمی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در پایان سال گذشته در محدوده ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان قرار گرفت؛ رقمی که دستیابی به مسکن در پایتخت را برای خانه اولی‌ها تبدیل به رویایی دست‌نیافتنی می‌کند.
در ادامه گفتگوی تفصیلی ایسکانیوز با سیدمجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن و مدرس دانشگاه را در زمینه دلایل چالش‌های بازار مسکن، نحوه مواجهه دولت چهاردهم با مشکلات مردم در این حوزه و راهکارهای برون رفت از وضعیت فعلی را می‌خوانید:
دولت بازار مسکن را کاملا رها کرده است
گودرزی با بیان این‌که دولت بازار مسکن را کاملا رها کرده‌است به خبرنگار ایسکانیوز گفت: دولت برای ساماندهی بخش مسکن باید سیاست‌های مالیاتی این بخش را ساماندهی کند که تاکنون از این کار سرباز است و اصلا نتوانسته بخش مسکن را مدیریت کند و به نظر می‌رسد، نمی‌خواهد وارد این موضوع شود. بنابراین رهاشدگی بخش مسکن باعث قفل شدن آن شده است.حدودا سه الی چهار ماه پیش بود که پیش‌بینی کردم بخش مسکن سقوط می‌کند و این اتفاق افتاد و جنگ ۱۲ ذوزه هم مزید بر علت شد.
وی با بیان این‌که در شرایط فعلی شاهد ضرر کلیه ذی النفع‌های بازار مسکن هستیم، گفت: دولت هنوز خود را مقید به ساماندهی بازار بر اساس قوانین نمی‌داند و حتی حاضر نیست قانون «ساماندهی» را اجرا کند تا وارد بحث قیمت‌گذاری منطقه‌ای شود. متاسفانه بخش مسکن به دلیل قیمت‌گذاری‌های ناصواب دور از دسترس مردم قرار گرفته است و بر این اساس زمان انتطار برای خان دار شدن به بیش از ۱٠ سال رسیده است.
بازار مسکن در حال حاضر ارزندگی و نقدشوندگی ندارد
این کارشناس اقتصاد مسکن در توضیح عدم دلایل توازن در بخش سرمایه‌ای بازار مسکن تصریح کرد: علاوه بر مصرف کننده، بخش سرمایه‌ای این بازار هم به دلیل افزایش جذابیت بازارهای موازی، قادر به رقابت با آن‌ها نیست و توازن در بخش سرمایه‌ای نیز به سمت صفر رفته است. زیرا جذابیت بارارهایی مانند ارز، طلا و رمزارز بسیار بیشتر از بخش مسکن شده است و بخش مسکن در حال حاضر ارزندگی و نقدشوندگی ندارد.
وی در توضیح «قانون ساماندهی» گفت: قانون ساماندهی به دولت مجوز می‌دهد تا مانند سایر کشورهای پیشرفته جهان اقدامات قانونی لازم را در بازار مسکن انجام دهد. در کشورهای دیگر دولت می‌تواند بازار مسکن را به صورت منطقه‌ای از طریق اقدام مستقیم یا بواسطه نهادهای غیررسمی و با ابزارهای مالیاتی کنترل کند. اما در ایران این اتفاق نمی‌افتد و انتظار این بود که دولت پس از تصویب این قانون برای اولین بار بتواند بازار مسکن را سر و سامان دهد.
دولت با استفاده از هوش مصنوعی قیمت‌های واقعی را استخراج کند
این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر ضرورت استفاده از فن‌آوری‌های نوین در ساماندهی قیمت‌های بازار مسکن گفت: برای رسیدن به این هدف دولت می‌تواند با استفاده از هوش مصنوعی قیمت‌های واقعی را استخراج کند و در اختیار مصرف کنندکان و تولیدکنندگان قرار دهد؛ زیرا عدم کنترل قیمت قطعا به این بخش آسیب می‌زند.
وی با انتقاد از عدم وجود آمارهای شفاف درباره تعداد مسکن‌های خالی در کشور گفت: یکی دیگر از مشکلات بخش مسکن فقدان دسترسی به آمار دقیق از خانه‌های خالی در سراسر کشور است تا بر مبنای آن برنامه‌ریزان بتوانند آمار مسکن مورد نیاز را شناسایی و برای کسری این بخش برنامه‌ریزی کنند. وقتی توانستیم قریب به ۸ میلیون تبعه بیگانه را در کشورمان اسکان بدهیم و تعداد زیادی خانه خالی هم داریم پس با ساماندهی در این بخش تا حدود زیادی کمبود مسکن مورد نیاز در کشور برطرف می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به ایجاد جذابیت‌های کاذب در بازار مسکن از طریق قیمت‌گذاری‌های نامتعارف در سال‌های اخیر و نیز درج آگهی‌های غیرواقعی در پلتفرم‌ها تصریح کرد: چنین رفتارهای غیرعرفی در بازار مسکن سایر کشورها مرسوم نیست و دولت‌ها قادر به کنترل آن هستند. چنین وضعیتی منجر به تبدیل قریب به ۴۰ درصد سرمایه‌های مردم به مسکن می‌شود که بخشی از آن به صورت مسکن خالی و کالای سرمایه‌ای دور از دسترس مصرف کننده واقعی نگه داشته شده است. این در حالی است که در سایر کشورها حداکثر ۱۰ درصد سرمایه مردم وارد بخش مسکن می‌شود.
گودرزی در ادامه افزود: مقررات مربوط به الزام ثبت رسمی یکی دیگر از مواردی است که دولت باید با جدیت بر اجرای آن نظارت کند تا بتواند میزان مسکن خالی را بطور دقیق برآورد کند. اما با یک گردش ساده در شهر تهران و مناطقی مانند ۱، ۲ و ۵ که برای سرمایه‌گذاران مسکن جذاب هستند، خواهیم دید که به علت رهاشدگی بازار مسکن خانه‌های خالی فراوانی وجود دارد. علاوه بر این خانه‌های خالی دیگری داریم که به صورت غیرقانونی ساخته شده‌اند که این‌ها هم در آمارها لحاظ نمی‌شوند و شاهد ناکارآمدی مدیریتی در این زمینه هم هستیم.
دولت از وظایف خود در حوزه مسکن شانه خالی کرده است
وی در پاسخ به این پرسش که عملکرد وزارت راه دولت چهاردهم را در زمینه ساماندهی بازار مسکن تاکنون چگونه ارزیابی می‌کند؟ گفت: دولت متاسفانه شانه خالی کرده و به تکالیف خود عمل نکرده‌است و صرفا با ارائه یک بسته بی‌محتوا در نهایت تلاش کم‌اثر برای عدم فرارفتن اجاره‌بها از نرخ ۲۵ درصد، نشان داده اراده‌ای برای ساماندهی این بخش ندارد.
گودرزی در ادامه تصریح کرد: متاسفانه علیرغم ظرفیت‌های زیادی که در حوزه مسکن داریم اما مردم برای تامین مسکن مصرفی دچار چالش‌های زیادی شده‌اند. در حالی که باید یکی از ارزانترین کالاها را به عنوان مسکن داشته باشیم اما به علت بی‌عملی دولت‌ها و کم‌کاری در بخش قانون‌گذاری روز به روز مشکلات بازار مسکن افزایش می‌یابد. در صورتی که بخش مسکن اولین مهمترین مولفه رفاه مردم را تشکیل می‌دهد و ثانیا یکی از بخش‌های اساسی اقتصاد و صنعت ما را تشکیل می‌دهد.
مهمترین کار دولت در شرایط فعلی، کنترل قیمت‌گذاری‌ها است
وی در تشریح راهکار دولت برون رفت از وضعیت فعلی گفت: مهمترین کاری که دولت در شرایط فعلی می‌تواند انجام دهد، کنترل قیمت‌گذاری‌ها است. علاوه بر این یکی دیگر از ابزارهای دولت در شرایط فعلی اجرای قوانین مالیاتی است که با عدم اجرای آن مالیات خانه‌های لوکس و خالی عملا از دسترس خارج شده است و کارایی لازم را نداشته است و حتی عایدی دولت از این بخش بسیارناچیز است.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره تاثیر جنگ ۱۲ روزه بر بازار مسکن و تکالیفی که دولت ملزم به انجام است، تاکید کرد: جنگ اخیر شوکی به بازار مسکن بود و باعث ریزش قیمت‌ها شد اما در بازارهای رقیب و موازی شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم. اگر شرایط به همین نحو باشد به علت پیش‌خور شدن تورم در دولت‌های یازدهم و دوازدهم بعید به نظر می‌رسد تا پایان سال شاهد تورم در این بخش نباشیم. زیرا بازار مسکن ارزندگی و نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان آن ندارد و قدرت خرید مردم در سال‌های اخیر بسیار پایین آمده است و با سرکوب شدید درخواست‌ها مواجه بودیم.
دولت می‌تواند به هر ایرانی ۱۹۴ متر زمین بدهد
وی در ادامه با تاکید بر این‌که واگذاری زمین رایگان حق همه مردم است، تصریح کرد: در کشور کمبود زمین نداریم اما ۶۰ درصد قیمت مسکن، بهای زمین آن است اما متاسفانه با کمبودهای عمدی قیمت آن بالا نگه داشته شده است. در حالی که اگر دولت در واگذاری زمین رایگان به مردم اهتمام داشته باشد به هر ایرانی ۱۹۴ متر زمین تعلق می‌گیرد و امیدوارم دولت به این مساله عمل کند تا ۶۰ درصد قیمت تمام شده مسکن کاهش پیدا کند.
گودرزی با انتقاد از ضعف عملکردی دولت در حوزه پرداخت وام‌های مسکن گفت: وام‌های مسکن یا پرداخت نمی‌شود یا به قدری ناچیز است که مشکل مردم را حل نمی‌کند. علاوه بر این دولت موظف است ضمانت‌های لازم برای پایبندی به ثبت داده‌ها در پایگاه اطلاعاتی تعریف کند و مردم را هم ملزم به رعایت قوانین کند.
بسیاری از مشکلات بخش مسکن عمدی هستند
این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به پرسشی در این‌باره که اگر دولت زمین رایگان به مردم واگذار کند آیا امکانات اولیه در این مناطق فراهم است تا مردم مسکن بسازند، گفت: دولت در این مناطق می‌تواند خدمات را به بهای تمام شده ارائه کند تا مردم بتوانند با وام‌هایی که می‌گیرند برای خود سرپناهی بسازند. اما با توجه به ظرفیت‌هایی که در کشور داریم می‌توان گفت بسیاری از مشکلات بخش مسکن عمدی هستند.
وی با تاکید بر ضرورت استفاده واگذاری زمین بافت‌های فرسوده به مردم برای ساخت مسکن، گفت: ۳۳۰ هزار هکتار زمین در بافت فرسوده کشور وجود دارد که اگر احیاء شوند، بخش زیادی از نیازهای مردم حتما مرتفع خواهد شد. بنابراین دولت باید بر طرح واگذاری زمین به مردم متمرکز شود تا بتواند به نحوی مشکلات جامعه را حل کند.
گودرزی در پایان با اشاره به ادعای بانک مرکزی در زمینه عدم توانایی برای تامین وام بخش مسکن گفت: عدم پرداخت وام مسکن به مردم باعث افزایش قیمت می‌شود درحالی که اساسا وام باید پرداخت شود تا قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند.
انتهای پیام/