اثر دومینویی خروج اتباع خارجی
یکی از مهم‌ترین پیامدهای جنگ، آغاز موج گسترده خروج اتباع افغانستانی از ایران است؛ جمعیتی که نقش قابل‌توجهی هم در بازار اجاره مسکن و هم در صنایع تولیدی و ساخت‌وساز ایفا می‌کردند. به گفته فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، تخمین‌ها نشان می‌دهد که تاکنون حدود ۵۰۰ هزار نفر از این جمعیت ایران را ترک کرده‌اند؛ موضوعی که احتمالاً بر حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی، به‌ویژه در مناطق جنوبی تهران، ورامین، پاکدشت و حواشی کلان‌شهرها تأثیر مستقیم گذاشته است.
در این مناطق، خانه‌های کلنگی که پیش‌تر به‌صورت دسته‌جمعی به مهاجران اجاره داده می‌شد، اکنون به بازار بازگشته‌اند. این خانه‌ها که اغلب نیاز به بازسازی دارند و با سلیقه خانوارهای ایرانی همخوانی ندارند، حالا با افت ۲۰ تا ۳۰ درصدی نرخ اجاره عرضه می‌شوند. کاهش ناگهانی تقاضا، موجب شده تا مالکان برای جذب مستأجر داخلی، ناگزیر از تعدیل قیمت شوند.
بازار اجاره در مسیر تعادل موقت
بازار اجاره به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار شهری، اکنون در حال تجربه یک بازتنظیم قیمتی است. کارشناسان معتقدند خروج بخشی از تقاضای متراکم و موقت، باعث افزایش فایل‌های اجاره‌ای و در نتیجه ایجاد ثبات نسبی در نرخ‌ها شده است. هرچند برخی از این فایل‌ها کیفیت مطلوبی ندارند، اما حضورشان در بازار، قدرت چانه‌زنی مستأجران را افزایش داده و می‌تواند برای خانوارهای کم‌درآمد فرصت محسوب شود.
با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که این روند ممکن است پایدار نباشد؛ زیرا در صورت بازگشت مهاجران، تحرکات ارزی یا افزایش تورم، بازار اجاره دوباره دستخوش التهاب خواهد شد.
رکود در بازار خرید و فروش؛ ترس از ریسک سیاسی
فردین یزدانی، در گفتگو با خبر آنلاین در این باره گفته است که بازار مسکن پس از جنگ، وارد مرحله‌ای از رکود فراگیر شده است. دلیل اصلی این رکود، کاهش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی در شرایط نااطمینان سیاسی و اقتصادی است. به عقیده یزدانی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند در چنین شرایطی به سمت بازارهایی با نقدشوندگی بیشتر مانند ارز یا طلا حرکت کنند، نه بازار پرریسک و کندی همچون مسکن.
او همچنین تأکید می‌کند که در برخی مناطق شمالی شهر تهران که معمولاً گران‌ترین نواحی مسکونی پایتخت محسوب می‌شوند، کاهش قیمت‌ها آغاز شده است. از آنجا که این مناطق نقش پیشران در تعیین قیمت متوسط مسکن در کل کشور دارند، افت قیمت در آن‌ها می‌تواند به افت نسبی قیمت در سایر مناطق نیز منجر شود.
مهاجرت تقاضا به نواحی امن‌تر
در پی ناامنی‌های اخیر و تجربه مستقیم جنگ در برخی مناطق تهران، بخشی از تقاضای مسکن به سمت استان‌های شمالی و شهرهای امن‌تر منتقل شده است. به نظر می رسد که حس ناامنی ناشی از جنگ باعث شده تا برخی خانوارها عطای سکونت در پایتخت را به لقایش ببخشند و گزینه‌های سکونتی جایگزین را در شمال کشور یا مناطق کم‌تنش‌تر جست‌وجو کنند.
صنعت ساختمان درگیر با بحران نیروی انسانی
همزمان با تحولات بازار مصرف، طرف عرضه نیز با چالش روبه‌روست. خروج ناگهانی نیروی کار مهاجر، صنعت ساختمان و کارگاه‌های تولیدی را با کمبود شدید نیروی انسانی مواجه کرده است. برخی کارخانه‌ها در اطراف تهران در حال انتشار آگهی‌های اضطراری برای جذب نیروی جایگزین هستند؛ موضوعی که اگر بدون برنامه‌ریزی جبران نشود، می‌تواند زنجیره تأمین و تولید را مختل کند.
پیش‌بینی آینده: رکود، ثبات یا بازگشت رونق؟
کارشناسان بر این باورند که تا زمانی که ثبات سیاسی به کشور بازنگردد، بازار مسکن در فاز رکود باقی خواهد ماند. کاهش تقاضای مصرفی، افت سرمایه‌گذاری، و چالش‌های تأمین مالی همگی مانع از آغاز موج جدید ساخت‌وساز یا رشد معاملات ملکی خواهند شد. اگرچه ساخت‌وسازهای حمایتی دولت ادامه دارد، اما منابع مالی آن ممکن است در اولویت بازسازی واحدهای آسیب‌دیده از جنگ صرف شود.
فرصت یا تهدید؟
بازار مسکن امروز در نقطه‌ای حساس ایستاده است. بازتنظیم قیمتی در مناطق کم‌برخوردار، کاهش تقاضا در شهرهای بزرگ و مهاجرت جمعیت به مناطق امن‌تر، همگی نشانه‌هایی از یک بازآرایی عمیق در نظام عرضه و تقاضای مسکن هستند. اما تداوم این روند به چند عامل کلیدی بستگی دارد: ثبات سیاسی، سیاست‌گذاری هوشمندانه، مدیریت بازار اجاره، و برنامه‌ریزی برای جبران خروج نیروی کار.
در این میان، اگر دولت و سیاست‌گذاران بتوانند از فرصت به‌وجود آمده برای اصلاح ساختارهای ناکارآمد بازار مسکن بهره‌برداری کنند، شاید این دوران رکود آغازی بر تعادل پایدار در بازار مسکن ایران باشد. در غیر این صورت، باز هم بازار مسکن کشور به چرخه تکراری التهاب و رکود بازخواهد گشت.