سعیده زمانی
جوان آنلاین: هرچقدر بازار ارز در سال ۱۴۰۳ پرحاشیه بود، اما فعالان بازار مسکن در سایه فضای ملتهب منطقه‌ای و بین‌المللی ترجیح دادند در سالی که گذشت در گوشه‌ای به تماشای رشد بازار‌های موازی بنشینند.
بر خلاف رکود در معاملات و ساخت و ساز مسکن، ۱۴۰۳ سال سختی برای مستأجران بود و یکی از ملتهب‌ترین دوره‌ها در بازار اجاره چه در تهران و چه شهر‌های دیگر ثبت شد. در فضای عمومی این تلقی وجود دارد که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ عقب ماندگی از دلار را جبران می‌کند، اما کارشناسان در این باره چه نظری دارند؟
سایه تنش‌های منطقه سر مسکن
بازار خرید و فروش مسکن در سال ۱۴۰۳ مسیر پرنوسانی را تجربه نکرد. این موضوع به چند دلیل صورت گرفت؛ اول اینکه سایه جنگ و تنش‌های بین‌المللی بیش از هر زمان دیگر منطقه را درگیر خود کرد. از آنجا که بر خلاف بازار طلا و ارز، بازار مسکن در شرایط تنش‌ها روندی نزولی می‌گیرد بر این اساس تقریباً در کل سال ۱۴۰۳ شاهد نوعی عقب‌نشینی فعالان این حوزه چه در زمینه ساخت و ساز و عرضه و چه در زمینه خرید و فروش‌های سرمایه‌ای بودیم. علت تأکید بر خرید و فروش‌های سرمایه‌ای این است که اساساً چند سالی است که خریداران مصرفی به دلیل جهش‌های ادامه‌دار بازار مسکن از گردونه خرید خارج شده و بر این اساس زمانی که از معاملات مسکن سخن می‌گوییم اساساً منظور خانه اولی‌ها و تقاضا‌های مصرفی نیست. سال ۱۴۰۳ هفتمین سال جهش قیمت مسکن بود و سیاستگذار این بخش ترجیح داد تا با توقف آمارها، به جای نگرانی و تلاش برای حل مسئله گرانی، صورت مسئله را پاک کند! هم اکنون در لحظه ثبت این گزارش در اسفند ماه برای چندمین ماه است که گزارشی از قیمت‌ها در بازار مسکن اعلام نشده است. همین مسئله به عاملی برای سردرگمی فعالان این حوزه و همچنین سیاستگذاران و مبنایی برای هرج و مرج در قیمت گذاری تبدیل شده است. واقعیت این است که اعلام آمارها می‌تواند چشم اندازی پیش‌روی فعالان اقتصادی قرار دهد و بنابراین سانسور آمارها به نوعی می‌تواند تصمیم‌گیری صحیح در بخش مسکن و درک بحران آن را به تعویق بیندازد.
مستأجران در تنگنای بیشتر
برخلاف رکود در بازار خرید و فروش و ساخت مسکن، اما بازار اجاره در سال ۱۴۰۳ به اندازه‌ای داغ بود که یکی از پرالتهاب‌ترین دوره‌های خود را در این سال پشت سر گذاشت. التهاب سنگین سه ساله در بازار اجاره مسکن ایران رمق را بیش از پیش از مستأجران گرفت. از دست رفتن توان خرید تقاضای مصرفی منجر به افزایش تقاضای آپارتمان‌های اجاره‌ای و در مقابل کمبود عرضه گردید و همین مسئله عاملی برای یکه تازی برخی موجران شد. هر چند دولت در راستای تداوم تصمیمی که در سال‌های کرونا برای تعیین سقف اجاره مستأجران گرفته بود در ۱۴۰۳ نیز سقف مجاز برای افزایش رقم اجاره در تهران و سایر شهر‌ها را به ترتیب ۲۶ و ۲۴ درصد اعلام کرد، اما بررسی‌ها نشان داد این آیین نامه برای بسیاری از موجران محلی از اعراب نداشت تا جایی که بر اساس برخی گزارش‌ها اجاره‌ها در ۱۴۰۳ تا ۴۰ درصد و بیشتر نیز رشد داشت.
پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده
در حالی که قیمت دلار در ۱۱ ماه سال ۱۴۰۳، ۵/۱ برابر افزایش یافت، اما بازار مسکن در این مدت رشد ۲۰ درصدی داشت. بر این اساس بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند این رشد در سال آینده و البته با تأخیر زمانی به بازار مسکن نیز سرایت می‌کند.
هاتف سیدپور، کارشناس اقتصادی در این باره با بیان اینکه گزارش بازار‌های غیررسمی از رشد ماهانه ۲ درصد حکایت دارد به «جوان» گفت: حجم عمده نقدینگی به سمت بازار طلا بوده و این مسئله منجر به انقباض نقدینگی در سایر بازار‌ها از جمله مسکن شده است.
این کارشناس اقتصادی گفت: بستگی به اینکه نگرانی بازار مسکن از تنش‌ها و ناآرامی‌های جنگی در منطقه باشد یا ناشی از فشار اقتصادی، بازار مسکن واکنش متفاوتی در سال آینده خواهد داشت. همانگونه که در سال جاری نیز شاهد بودیم تنش‌های سیاسی منجر به رکود در بازار مسکن شد.
وی افزود:، اما مسئله بعدی به تأثیر رشد دلار بر قیمت مسکن بازمی‌گردد. در طول دهه‌های گذشته قیمت دلاری مسکن در هر متر مربع حدود ۱۱۰۰ تا ۱۵۰۰ دلار بوده که البته این الگو نسبی است و قطعی نیست، در هر صورت آنچه در شرایط فعلی مشهود است این است که قیمت‌های موجود با ارزش دلار اختلاف دارد.
سیدپور با انتقاد از اعلام نکردن آمار‌های بخش مسکن گفت: در شش ماه گذشته بانک مرکزی آماری از بازار مسکن اعلام نکرده و این مسئله هم ابهام ایجاد کرده است، چراکه همه بر اساس داده خودشان تحلیل می‌کنند و دسترسی به داده‌های قطعی ندارند.
همچنین برخی فعالان بازار مسکن معتقدند به دلایلی همچون رکود معاملات، کاهش بازده سرمایه و اثرپذیری منفی بازار مسکن از متغیر‌های سیاسی، سال ۱۴۰۴ برای بازار ملک نمی‌تواند با رونق همراه باشد و دست‌کم در نیمه اول سال آینده انتظار رشد قابل توجه خرید و فروش‌ها و تورم سنگین این حوزه دور از ذهن است.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل آینده بازار ملک گفت: تورم در سه سال گذشته بالای ۴۵ درصد بود و حتی میانگین تورم در سال ۱۴۰۲ به ۵۲ درصد رسید، اما امسال مسکن تقریباً ۲۰ درصد رشد قیمت داشت، زیرا متقاضی واقعی توان خرید ندارد و به همین دلیل یک رکود کامل در اقتصاد مسکن حاکم شد. دهک‌های ۶ تا ۱۰ که معمولاً بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شدند و به این زودی‌ها نمی‌توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند. بنابراین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نمی‌تواند رشد بالایی داشته باشد. برآورد من افزایشی به میزان نصف تورم عمومی است.
وی افزود: هرقدر تورم نهاده‌های مسکن که تشکیل دهنده ساختمان است بالا برود در قیمت مسکن اثر می‌گذارد. ابتدای امسال قیمت ساخت، بدون لحاظ قیمت زمین بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان بود، اما الان صحبت از ۲۰ میلیون تومان می‌شود. قیمت تمام شده بالا رفته است، اما برای بسیاری از مردم که قدرت خرید ندارند مهم نیست که قیمت ساخت بالا برود. در واقع این اقشار تأثیری در بازار مسکن ندارند.
حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز تصریح کرد: رکود مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ آغاز شد و در سال ۱۴۰۳ هرچه جلوتر رفتیم مسکن بیشتر به رکود و کم‌رونقی فرو رفت. یکی از دلایل آن تغییر دولت و انتخابات ریاست جمهوری بود که وضعیت ثبات و انتظار را در شاخص‌های کلان اقتصادی و بازار‌ها ایجاد کرد.
وی افزود: علت دیگر رکود اقتصاد و به تبع آن بازار ملک به تحریم‌های ظالمانه‌ای که دنیا به ما تحمیل کرده است برمی‌گردد. از باب دیگر می‌توان به شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی اشاره کرد. بیشتر از همه افزایش فشار‌های سیاسی، تنش‌های منطقه‌ای و حاصل نشدن یک توافق بین ایران و قدرت‌های بزرگ بر اقتصاد کشور اثر روانی منفی داشت. رئیس‌جمهور فعلی امریکا هم مثل دوره قبل نگاه خصمانه‌ای به ایران و حتی برخی کشور‌های دیگر دارد. مجموع این شرایط باعث شد ما سال ۱۴۰۳ را با شرایط نه چندان مناسب اقتصادی سپری کنیم.
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: در ماه‌های پایانی همانند سال‌های گذشته مقداری معاملات مسکن افزایش یافت. علت این است که برخی دستگاه‌ها و شرکت‌ها بودجه‌هایی در اختیار دارند که نمی‌خواهند ارزش آن با توجه به تورم سنتی اقتصاد ایران کاسته شود و خرید خود را به آن طرف سال منتقل کنند، بنابراین دارایی خود را تبدیل به ملک می‌کنند. بعضی از سرمایه‌داران هم پول‌های محدودی دارند و به دلیل غلبه بر انتظارات تورمی، قبل از عید اقدام به خرید آپارتمان و زمین می‌کنند، اما این معاملات نتوانسته است بازار مسکن را به رونق برساند.
محتشم درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده گفت: بورس و مسکن معمولاً از تنش‌های سیاسی تأثیر منفی می‌گیرند و با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند. مسکن به دلیل ماهیت نقدشوندگی پایین، جذابیت چندانی در این اوضاع ندارد. خیلی از افراد اقدام به فروش املاک می‌کنند تا بتوانند با انتقال آن به یک بخش دیگر ارزش پول خود را حفظ کنند. معتقدم تا توافق و تعاملی با دنیا انجام نشود این وضعیت ادامه خواهد داشت، بنابراین سال آینده افق روشنی را پیش روی بازار مسکن نمی‌بینم. دست‌کم در نیمه اول سال احتمال وضعیت رکودی، بیش از دیگر احتمالات است.