به گزارش قدس خراسان، تأمین مالی برای هر کسب و کار خصوصی و دولتی و پروژه‌های مختلف اقتصادی از الزامات حیاتی است؛ به صورت کلی تحقق هر ایده‌ای نیاز به تأمین مالی داشته و این موضوع نقش اساسی در پایداری و موفقیت کسب و کارها دارد.
ابتدای بهمن ماه امسال، بانک مرکزی بخشنامه‌ای را به همه شعب بانک‌های کشور اعلام کرد که کمی شبیه اجاره به شرط تملیک است؛ قرارداد اجاره به شرط تملیک برای تأمین مالی چندین سال است که توسط بانک مرکزی اعلام شده اما به دلایلی نامشخص چندان در شهر و استان ما اجرا نشده است.
بر اساس بخشنامه جدید، بانک مرکزی در راستای تقویت شمول مالی و ایجاد تنوع در روش‌های تأمین مالی و عملیات بانکی، الگوی عملیاتی جدیدی در خصوص امکان استفاده اشخاص حقیقی و حقوقی از روش فروش و اجاره مجدد دارایی‌های اشخاص را به عنوان یکی از راه‌های تأمین مالی معرفی کرد.
استفاده حداکثری از ظرفیت‌های موجود
این الگو با هدف استفاده حداکثری از ظرفیت‌های قانونی موجود، تسهیل دسترسی آحاد جامعه به تسهیلات شبکه بانکی کشور و جلوگیری از شکل‌گیری معاملات صوری در تسهیلات اعطایی در شورای فقهی بانک مرکزی تصویب شده و متعاقباً تهیه ضوابط مربوط، در دستور کار بانک مرکزی قرار گرفت و ضوابط مورد اشاره با عنوان «دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد دارایی‌ها» در جلسه مورخ ۱۴۰۳/۸/۲ کمیسیون مقررات و نظارت مؤسسات اعتباری بانک مرکزی تصویب شد.
مطابق با مفاد این دستورالعمل، افرادی که مالک دارایی‌های منقول یا غیرمنقول هستند، می‌توانند با صرف نظر کردن از مالکیت خود بر دارایی‌ها، به صورت موقت دارایی خود را مطابق شرایط مندرج در دستورالعمل مذکور به بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی فروخته و همزمان از طریق اجاره به شرط تملیک از دارایی خود در مدت قرارداد تسهیلات استفاده کنند که تسهیلات اعطایی در قالب این روش می‌تواند برای رفع نیازهای متعدد اشخاص از جمله خرید کالاها و خدمات و پرداخت دیون و بدهی‌ها استفاده شود.
با پیگیری از شورای هماهنگی بانک‌ها آیین‌نامه اجرایی این بخشنامه هنوز به بانک‌های استان ابلاغ نشده در نتیجه نمی‌توان درباره آن اظهار نظر کرد با وجود این، تحلیل‌هایی از سوی بخش خصوصی به عنوان طرف دوم این قراردادها زمزمه می‌شود.
در نگاه نخست قرارداد مناسبی است
نایب رئیس کمیسیون سرمایه‌گذاری و تأمین مالی اتاق بازرگانی مشهد در گفت‌وگو با خبرنگار قدس خراسان در این باره گفت: «دستورالعمل فروش و اجاره مجدد دارایی‌ها» بر مبنای عقد اجاره به شرط تملیک است؛ بر این اساس بانک مرکزی بخشنامه‌ای به عنوان دستورالعمل اجرایی آن نیز به شبکه بانکی ابلاغ کرده است.
سیداحسان شجاعی درباره قرارداد فروش و اجاره دارایی‌ها در این دستورالعمل افزود: به موجب این قرارداد ابتدا مؤسسه اعتباری نسبت به خرید نقدی دارایی مشتری اعم از منقول و غیرمنقول که دارای سند مالکیت رسمی و معتبر است، اقدام کرده و سپس آن را در قالب عقد اجاره به شرط تملیک به وی واگذار می‌کند.
وی درباره ویژگی مهم این روش تأکید کرد: با این شیوه، تسهیلات و منابعی در اختیار مشتری قرار می‌گیرد که می‌تواند از طریق آن برای رفع هر نیازی از جمله خرید تمام کالاها و خدمات، تسویه بدهی‌ها و دیون سپرده‌گذاری و... استفاده کند در حالی که در بیشتر عقود، تسهیلات دریافتی باید الزاماً در موضوع تسهیلات به کار گرفته شود و استفاده از آن در سایر زمینه‌ها موجب ایجاد مشکل می‌شود.
نایب رئیس کمیسیون سرمایه‌گذاری و تأمین مالی اتاق بازرگانی مشهد با بیان اینکه در نگاه نخست این نوع عقد از دیدگاه فعالان اقتصادی عقد مناسبی است، خاطرنشان کرد: با کمی دقت زاویه‌های دیگری از این بخشنامه آشکار می‌شود، هر چند به طور قطع از منظر بانک‌ها، مناسب‌ترین عقد برای پرداخت تسهیلات همین عقد است زیرا بانک ابتدا مالک می‌شود و نگرانی بابت وثیقه تسهیلات ندارد و در صورت معوق شدن تسهیلات، اظهارنامه و دادخواست تخلیه ملک کافی است.
اختلاف ارزیابی کارشناسی با ارزیابی واقعی
شجاعی با اشاره به برخی از معایب و ابهام‌های این عقد گفت: در این قرارداد نیاز به کارشناسی برای تعیین قیمت وجود دارد ولی ارزیابی کارشناسی با ارزیابی واقعی همیشه اختلاف دارد و همچنین ۳۰درصد رقم کارشناسی به عنوان سهم‌الشرکه در همان ابتدا باید پرداخت شود و از طرفی این مسئله مطرح می‌شود که آیا می‌توان تسهیلات کمتری نسبت به ارزش مال مورد معامله دریافت کرد؟
وی همچنین افزود: ابهام بعدی این است که رفتار بانک‌ها در قبال عدم پرداخت به موقع اقساط به هر دلیل چگونه خواهد بود؟ و آیا در صورت پرداخت بخشی از بدهی، مالکیت آن قسمت از بدهی که پرداخت شده به تسهیلات‌گیرنده منتقل می‌شود یا خیر؟
نایب رئیس کمیسیون سرمایه‌گذاری و تأمین مالی اتاق بازرگانی مشهد با بیان اینکه دستورالعمل بانک مرکزی شامل اموال منقول و غیرمنقول است، ادامه داد: اموال منقول مانند ارز و سکه که فاقد سند مالکیت هستند در این صورت پس از خرید این گونه اموال توسط بانک‌ها و اجاره دادن آن به مشتری، اگر اموال خریداری شده به تصرف مشتری درآید در این صورت کارکرد وثیقه‌ای این گونه اموال از بین خواهد رفت و اگر در تصرف بانک باقی بماند با ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک در تعارض است.
چه تضمینی وجود دارد که بانک به تعهد خود عمل کند؟
شجاعی تأکید کرد: یک چالش دیگر در این باره وقتی است که یک واحد تولیدی مصوبه ستاد تسهیل دارد و باید مشکلش در این ستاد حل شود با این حال چه تضمینی وجود دارد که پس از اجرای مصوبه ستاد، بانک هنگام سند زدن یا برگرداندن اموال، به تعهد خود عمل کند؟ چون سند به نام بانک بوده و واحد تولیدی اجاره‌نشین بانک است.
وی با بیان اینکه موضوع دیگر این است که آیا بانک‌ها در مورد خودرو نیز به عنوان اموال غیرمنقول همین برخورد را خواهند داشت یا فقط با ملک موافقت می‌کنند، خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد افراد حقیقی و حقوقی که قصد استفاده از این تسهیلات را دارند باید پیش از انعقاد این قراردادها، تمامی جوانب حقوقی و عملیاتی را بررسی کنند.
بر اساس بخشنامه جدید، بانک مرکزی در راستای تقویت شمول مالی و ایجاد تنوع در روش‌های تأمین مالی و عملیات بانکی، الگوی عملیاتی جدیدی در خصوص امکان استفاده اشخاص حقیقی و حقوقی از روش فروش و اجاره مجدد دارایی‌های اشخاص را به عنوان یکی از راه‌های تأمین مالی معرفی کرد.
استفاده حداکثری از ظرفیت‌های موجود
این الگو با هدف استفاده حداکثری از ظرفیت‌های قانونی موجود، تسهیل دسترسی آحاد جامعه به تسهیلات شبکه بانکی کشور و جلوگیری از شکل‌گیری معاملات صوری در تسهیلات اعطایی در شورای فقهی بانک مرکزی تصویب شده و متعاقباً تهیه ضوابط مربوط، در دستور کار بانک مرکزی قرار گرفت و ضوابط مورد اشاره با عنوان «دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد دارایی‌ها» در جلسه مورخ ۱۴۰۳/۸/۲ کمیسیون مقررات و نظارت مؤسسات اعتباری بانک مرکزی تصویب شد.
مطابق با مفاد این دستورالعمل، افرادی که مالک دارایی‌های منقول یا غیرمنقول هستند، می‌توانند با صرف نظر کردن از مالکیت خود بر دارایی‌ها، به صورت موقت دارایی خود را مطابق شرایط مندرج در دستورالعمل مذکور به بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی فروخته و همزمان از طریق اجاره به شرط تملیک از دارایی خود در مدت قرارداد تسهیلات استفاده کنند که تسهیلات اعطایی در قالب این روش می‌تواند برای رفع نیازهای متعدد اشخاص از جمله خرید کالاها و خدمات و پرداخت دیون و بدهی‌ها استفاده شود.
با پیگیری از شورای هماهنگی بانک‌ها آیین‌نامه اجرایی این بخشنامه هنوز به بانک‌های استان ابلاغ نشده در نتیجه نمی‌توان درباره آن اظهار نظر کرد با وجود این، تحلیل‌هایی از سوی بخش خصوصی به عنوان طرف دوم این قراردادها زمزمه می‌شود.
در نگاه نخست قرارداد مناسبی است
نایب رئیس کمیسیون سرمایه‌گذاری و تأمین مالی اتاق بازرگانی مشهد در گفت‌وگو با خبرنگار قدس خراسان در این باره گفت: «دستورالعمل فروش و اجاره مجدد دارایی‌ها» بر مبنای عقد اجاره به شرط تملیک است؛ بر این اساس بانک مرکزی بخشنامه‌ای به عنوان دستورالعمل اجرایی آن نیز به شبکه بانکی ابلاغ کرده است.
سیداحسان شجاعی درباره قرارداد فروش و اجاره دارایی‌ها در این دستورالعمل افزود: به موجب این قرارداد ابتدا مؤسسه اعتباری نسبت به خرید نقدی دارایی مشتری اعم از منقول و غیرمنقول که دارای سند مالکیت رسمی و معتبر است، اقدام کرده و سپس آن را در قالب عقد اجاره به شرط تملیک به وی واگذار می‌کند.
وی درباره ویژگی مهم این روش تأکید کرد: با این شیوه، تسهیلات و منابعی در اختیار مشتری قرار می‌گیرد که می‌تواند از طریق آن برای رفع هر نیازی از جمله خرید تمام کالاها و خدمات، تسویه بدهی‌ها و دیون سپرده‌گذاری و... استفاده کند در حالی که در بیشتر عقود، تسهیلات دریافتی باید الزاماً در موضوع تسهیلات به کار گرفته شود و استفاده از آن در سایر زمینه‌ها موجب ایجاد مشکل می‌شود.
نایب رئیس کمیسیون سرمایه‌گذاری و تأمین مالی اتاق بازرگانی مشهد با بیان اینکه در نگاه نخست این نوع عقد از دیدگاه فعالان اقتصادی عقد مناسبی است، خاطرنشان کرد: با کمی دقت زاویه‌های دیگری از این بخشنامه آشکار می‌شود، هر چند به طور قطع از منظر بانک‌ها، مناسب‌ترین عقد برای پرداخت تسهیلات همین عقد است زیرا بانک ابتدا مالک می‌شود و نگرانی بابت وثیقه تسهیلات ندارد و در صورت معوق شدن تسهیلات، اظهارنامه و دادخواست تخلیه ملک کافی است.
اختلاف ارزیابی کارشناسی با ارزیابی واقعی
شجاعی با اشاره به برخی از معایب و ابهام‌های این عقد گفت: در این قرارداد نیاز به کارشناسی برای تعیین قیمت وجود دارد ولی ارزیابی کارشناسی با ارزیابی واقعی همیشه اختلاف دارد و همچنین ۳۰درصد رقم کارشناسی به عنوان سهم‌الشرکه در همان ابتدا باید پرداخت شود و از طرفی این مسئله مطرح می‌شود که آیا می‌توان تسهیلات کمتری نسبت به ارزش مال مورد معامله دریافت کرد؟
وی همچنین افزود: ابهام بعدی این است که رفتار بانک‌ها در قبال عدم پرداخت به موقع اقساط به هر دلیل چگونه خواهد بود؟ و آیا در صورت پرداخت بخشی از بدهی، مالکیت آن قسمت از بدهی که پرداخت شده به تسهیلات‌گیرنده منتقل می‌شود یا خیر؟
نایب رئیس کمیسیون سرمایه‌گذاری و تأمین مالی اتاق بازرگانی مشهد با بیان اینکه دستورالعمل بانک مرکزی شامل اموال منقول و غیرمنقول است، ادامه داد: اموال منقول مانند ارز و سکه که فاقد سند مالکیت هستند در این صورت پس از خرید این گونه اموال توسط بانک‌ها و اجاره دادن آن به مشتری، اگر اموال خریداری شده به تصرف مشتری درآید در این صورت کارکرد وثیقه‌ای این گونه اموال از بین خواهد رفت و اگر در تصرف بانک باقی بماند با ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک در تعارض است.
چه تضمینی وجود دارد که بانک به تعهد خود عمل کند؟
شجاعی تأکید کرد: یک چالش دیگر در این باره وقتی است که یک واحد تولیدی مصوبه ستاد تسهیل دارد و باید مشکلش در این ستاد حل شود با این حال چه تضمینی وجود دارد که پس از اجرای مصوبه ستاد، بانک هنگام سند زدن یا برگرداندن اموال، به تعهد خود عمل کند؟ چون سند به نام بانک بوده و واحد تولیدی اجاره‌نشین بانک است.
وی با بیان اینکه موضوع دیگر این است که آیا بانک‌ها در مورد خودرو نیز به عنوان اموال غیرمنقول همین برخورد را خواهند داشت یا فقط با ملک موافقت می‌کنند، خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد افراد حقیقی و حقوقی که قصد استفاده از این تسهیلات را دارند باید پیش از انعقاد این قراردادها، تمامی جوانب حقوقی و عملیاتی را بررسی کنند.