فرارو- در روز‌های اخیر شاهد افزایش قابل توجه قیمت دلار بوده‌ایم. اگرچه قیمت دلار اندکی بعد دچار اصلاح شد و بار دیگر به کانال هشتاد عقب نشینی کرد با این حال، افزایش قابل توجه آن در یک بازه زمانی محدودِ چند روزه، تحلیل و تفسیر‌های مختلفی را از سوی اقتصاددانان و فعالان این حوزه به دنبال داشته است.
به گزارش فرارو؛ در این میان، به طور خاص تحلیل‌های مختلفی در مورد آینده بازار مسکن در پرتو افزایش قیمت دلار مطرح می‌شود. با توحه به دلاریزه بودن اقتصاد ایران (علی رغم تمامی تلاش‌ها برای دلارزدایی از اقتصاد این کشور)، اسکناس آمریکایی از نقشی قابل توجه در شکل دهی به بسیاری از معادلات در اقتصاد ایران برخوردار است. به عنوان مثال، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به طور سنتی تحت تاثیر قیمت دلار بوده و حتی اعدادی نظیر ۱۰۰۰ یا ۱۲۰۰ دلار نیز در این رابطه مطرح شده‌اند.
البته که با توجه به اثرپذیری بخش‌های مختلف اقتصادی ایران از دلار، کاملا طبیعی است که برونداد‌های این مساله را در قالب قیمت مصالح ساختمانی و به طور کلی تولیدات مورد نیاز بخش مسکن و متعاقبا بالارفتن قیمت مسکن در ایران مشاهده کنیم. در شرایط کنونی، بسیاری بر این باورند که میانگین قیمتی هر متر مربع مسکن در تهران به عنوان پایتخت کشور و به عنوان شهری که قیمت مسکن در آن پایه تعیین قیمت خانه در دیگر بخش‌های ایران است، چیزی بیش از ۱۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
در عین حال، بالارفتن هزینه‌های ساخت و ساز مسکن سبب شده تا میزان ساخت سالانه مسکن در ایران به ۳۰۰ هزار واحد سقوط کندم. این در حالی است که ایران حداقل به سالی یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و همین حالا نیز حدودا ۷ میلیون واحد مسکونی کسری دارد.
خودِ این عدم توازن عرضه و تقاضا و سنگین بودن کفه تقاضا برای مسکن سبب می‌شود تا شاهد افزایش قابل توجه قیمت مسکن در ایران باشیم. بگذریم که در مدت اخیر مباحث گوناگونی در مورد عدم تخصیص درست تسهیلات ساخت مسکن از سوی بانک‌های ایرانی مطرح شده و در عین حال، اینطور گفته می‌شود که در بخش دریافت وام مسکن نیز به عنوان مثال در شهری نظیر تهران، زوجین باید حدودا ۱۹۰ میلیون تومان اوراق تسه بخرند تا بتوانند وام ۹۶۰ میلیون تومانی مسکن بگیرند و تازه باید اقساط حدودا ۲۰ میلیون تومانی را نیز تا سال‌ها پرداخت کنند. حال با توجه به افزایش قیمت دلار و دیگر شرایط که تاکنون به آنها اشاره شد، به نظر می‌رسد که در مورد آینده بازار مسکن در ایران می‌توان ۳ سناریو را ارائه کرد.
۱. تشدید رکورد و قفل شدن بازار مسکن
طبیعی است که با افزیش قیمت دلار و عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن، افزایش قیمت خانه اتفاق بیفتد (این دو مورد جزو مولفه‌های کلیدی هستند، اما تنها مولفه‌ها نیستند. به عنوان مثال می‌توان به تفوق دلالی و بنگاهداری بانک‌ها در بخش مسکن نیز اشاره داشته باشیم). با این حال، نباید از یاد ببریم که دستمزد‌ها و درآمد مردم نیز به نحو ملموس و قابل توجهی از روند عمومی تورم در ایران عقب مانده است.
این یعنی قدرت خرید مردم به شدت اُفت کرده و در نقطه مقابل، قیمت مسکن سر به فلک گذاشته است. در این شرایط، شاهد پدیده‌ای خواهیم بود که در طی حداقل دو سال اخیر در بازار مسکن ایران حاکم بوده و آن عمیق‌تر شدنِ رکود است. رکودی که نه تنها بر آمار‌های خرید و فروش مسکن اثرگذاری منفی خواهد داشت بلکه سازندگان عمده بخش مسکن را نیز با تردید‌های جدی جهت ادامه فعالیت‌هایشان رو به رو خواهد کرد.
اساسا با توجه به همین مساله بوده که در سال‌های گذشته اخبار مختلفی دال بر مهاجرت برخی انبوه‌سازان مسکن از ایران به دیگر کشور‌ها نظیر ترکیه و یا کشور‌های عربی حاشیه خلیج فارس منتشر شده است. تا بخش تقاضا در بازار مسکن تقویت نشود، در فضای افزایش قیمت خانه که تحت تاثیر مجموعه‌ای از مولفه‌ها نظیر افزایش قیمت دلار است، کاملا طبیعی خواهد بود که شاهد تعمیق رکود در بازار مسکن ایران باشیم.
۲. رونق گرفتنِ بازار مسکن
سناریوی دیگری که در مورد آینده بازار مسکن مطرح می‌شود این است که اگرچه قیمت دلار موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود، با این حال، این بازار به دلیل حاکم بودن حدی از رکورد در آن، نمی‌تواند رشد بی حد و حصری را نیز تجربه کند و بخش قابل توجهی از مردم به هر قیمت سعی در تامین مسکن خود به دلیل هراس از آینده خواهند داشت.
این افراد که پیشتر در حوزه‌های دیگر نظیر خودرو، طلا، دلار و ... سرمایه گذاری کرده‌اند، اکنون سرمایه خودشان را به بازار مسکن خواهند آورد تا در این حوزه امن سرمایه گذاری کنند. گاه و بیگاه شاهدیم که فعالان بخش مسکن از این سناریو صحبت می‌کنند و می‌گویند که مسکن پس از دوره‌ای از رکورد، بر اساس تجربیات تاریخی شاهد دوره‌ای از رونق نیز خواهد بود. در حقیقت، آنها به چرخه‌های رکورد و رونق در بازار مسکن ایران اعتقاد دارند و بر این باورند که اکنون صرفا در یک دوره خاص که همان رکورد باشد حضور داریم و خیلی زود این پوسته شکسته خواهد شد و رونق به بازار مسکن ایران بر می‌گردد.
۳. تشدید کسادی در بازار مسکن
برخلاف حامیان ایده نزدیک بودن رونق در بازار مسکن ایران، عده‌ای بر این باورند که تا زمانی که حالِ کلی اقتصاد ایران خوب نباشد، صحبت کردن از رونق و رشد در این بازار، چندان منطقی نیست. آنها این اعتقاد را مطرح می‌کنند که اقتصاد ایران در حداقل چهار سال گذشته تورم ۴۰ درصدی را تجربه کرده و انتظار می‌رود که بر اساس برخی ارزیابی‌ها در سال آتی، تورم ۵۰ درصدی را در این اقتصاد شاهد باشیم.
حال در این وضعیت، به جای اینکه از رونق در اقتصاد حرف بزنیم، عادلانه و منطقی این است که از تشدید کسادی و تضعیف بیش از پیش قدرت خرید مردم در این بازار سخن بگوییم. حامیان این ایده مطرح می‌کنند که چرا وقتی اقتصاد ایران و بازار مسکن حال و روز خوشی ندارد، باید انتظار یک برونداد مثبت یعنی رشد و رونق در بازار مسکن ایران را داشته باشیم؟ از نگاه آنها یکچنین دیدگاهی نمودی عینی از تفکرات بی‌پایه در نگاه به پدیده‌های عینی اقتصادی است. علم اقتصاد به عنوان علم آمار و عدد، نشان داده که کارِ خود را ورای ادراکات غلط، انجام می‌دهد و سناریو‌هایی را رقم می‌زند که پشتوانه علمی دارند.
کدام سناریو محتمل‌تر است؟
از میان سه سناریوی مذکور، به نظر می‌رسد سناریوی اول که همان تشدید و تعمیق رکود در بازار مسکن ایران است، از شانس بیشتری جهت تحقق برخوردار باشد. حداقل در مولفه‌های اصلی ایجادکننده شرایط رکود در بازار مسکن ایران تغییرات جدی ایجاد نشده و حتی برخی از اقتصاددانان این تحلیل را دارند که باید انتظار وضعیت بدتری را هم داشته باشیم. از این رو، افزایش فاصله میان قدرت خرید مردم و قیمت مسکن، موجب می‌شود تا خانه‌دار شدن به پدیده‌ای بیش از پیش دور از دسترس برای مردم ایران تبدیل شود.
روندی که البته در طی حداقل ۴ سال اخیر به عینه شاهد آن بوده‌ایم و پله پله بنا بر گزارش‌های مختلف، شاهد سخت‌تر شدن خانه‌دار‌شدن افراد چه در تهران و چه در دیگر مناطق کشورمان بوده‌ایم.
آمار‌های رسمی به این مساله اشاره دارند که بر پایه حداقل دستمزد‌های پرداختی، چیزی در حدود یک و نیم قرن طول می‌کشد تا یک نفر در تهران صاحب خانه شود و یا بر پایه آمار‌های چند وقت قبل وزارت کار این نکته مورد اشاره قرار گرفته که فقر مسکن در ایران شدیدتر شده است به نحوی که در استان‌های البرز و قم، مردم با اضافه شدن هزینه‌های مسکن فقیر شده‌اند.