در شرایطی که بحران مسکن به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی و اجتماعی ایران تبدیل شده، نقش بانک‌ها در تأمین مالی بخش مسکن بیش از هر زمان دیگری مورد توجه قرار گرفته است. بر اساس قوانین برنامه هفتم توسعه، بانک‌ها موظف شده‌اند ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند. با این حال، آمارها نشان می‌دهد که بسیاری از بانک‌ها از اجرای این تکلیف قانونی سر باز زده‌اند و این امر تأثیرات گسترده‌ای بر بازار مسکن و اقتصاد کلان کشور گذاشته است. در این گفت‌وگو، مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، به بررسی دلایل این ناکامی و ارائه راهکارهایی برای خروج از بحران فعلی می‌پردازد.
مجید گودرزی درگفت‌وگو با خبرنگار قدس آنلاین با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار داشت: بر اساس قوانین مصوب برنامه هفتم توسعه، بانک‌ها موظف هستند ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. اما متأسفانه در عمل شاهد هستیم که بانک‌ها از انجام این تکلیف قانونی خودداری می‌کنند و میزان پرداخت تسهیلات به ساخت مسکن حتی به ۲.۵ درصد نیز نمی‌رسد.
بانک‌ها سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار مسکن را سودآورتر از پرداخت وام می دانند
وی در ادامه افزود: یکی از دلایل اصلی این موضوع، عدم صرفه اقتصادی برای بانک‌ها است. نرخ بهره وام‌های مسکن ۲۳ درصد تعیین شده، اما جهش‌های قیمتی شدید در بازار مسکن، به‌ویژه در دولت دوم آقای روحانی، باعث شد بانک‌ها سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار مسکن را سودآورتر از پرداخت وام بدانند. میانگین سود سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در هشت سال گذشته حدود ۹.۶ درصد بوده که برای بانک‌ها جذابیت بیشتری دارد.
گودرزی تأکید کرد: بانک‌ها بخشی از سرمایه‌های خود را به خرید و نگهداری املاک تبدیل کرده‌اند که این موضوع باعث شده منابع مالی از بخش‌های مولد اقتصادی دور شود. بخش بزرگی از سپرده‌های مردم به جای ورود به تولید، در بازار مسکن قفل شده است و این سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد نه تنها ارزشی به اقتصاد اضافه نمی‌کند، بلکه یکی از دلایل اصلی رکود اقتصادی است.
وی درباره نقش املاک در بحران بانکی توضیح داد: بانک‌ها از املاک به عنوان وثیقه برای دریافت وام‌های جدید از بانک مرکزی استفاده می‌کردند که این موضوع باعث ایجاد ناترازی و افزایش نقدینگی بی‌پشتوانه در اقتصاد شده است. اگر دولت در همان ابتدا املاک را از ترازنامه بانک‌ها حذف می‌کرد، شاید امروز شاهد این حجم از ناترازی‌های مالی نبودیم.
تا زمانی که بازار مسکن سامان‌دهی نشود، امکان کنترل تورم وجود نخواهد داشت
کارشناس حوزه مسکن در ادامه به رابطه مسکن و تورم اشاره کرد و گفت: مسکن و املاک در حال حاضر عامل اصلی تورم در کشور هستند. با وجود اعلام رسمی نرخ تورم ۳۸ درصدی، فشارهای ناشی از افزایش قیمت مسکن بر زندگی مردم بسیار بیشتر است. تا زمانی که بازار مسکن سامان‌دهی نشود، امکان کنترل تورم وجود نخواهد داشت.
وی همچنین درباره کاهش قدرت خرید مردم اظهار داشت: افزایش شدید قیمت مسکن باعث شده که بخش زیادی از مردم دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند. از سوی دیگر، بانک‌ها نیز نمی‌توانند تسهیلاتی ارائه دهند که متناسب با قدرت خرید مردم و متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت باشد. این وضعیت باعث شده بازار مسکن در یک رکود عمیق فرو برود.
گودرزی در خصوص راهکارهای برون‌رفت از بحران مسکن گفت: اولین و مهم‌ترین اقدام، سامان‌دهی اطلاعات و آمار دقیق از بازار مسکن است. اگر دولت بتواند اطلاعات دقیقی از وضعیت املاک، مالکیت‌ها، و نقل و انتقالات جمع‌آوری کند، می‌تواند برنامه‌ریزی‌های مؤثرتری برای کنترل بازار انجام دهد. همچنین، اخذ مالیات از درآمدهای ملکی می‌تواند از جذابیت‌های کاذب سرمایه‌گذاری در این بخش بکاهد.
وی در ادامه به نقش سیاست‌های مالی و پولی دولت اشاره کرد و گفت: یکی از دلایل مهم مشکلات بازار مسکن، نبود سیاست‌های پولی و مالی هماهنگ است. دولت باید با سیاست‌های مالیاتی مؤثر، انگیزه سرمایه‌گذاری غیرمولد در بازار مسکن را کاهش دهد. از سوی دیگر، باید سازوکاری طراحی شود که منابع بانکی به سمت پروژه‌های مسکن هدایت شوند، به‌ویژه در حوزه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه که برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه ضروری است.
بانک‌ها باید از یک نهاد صرفاً سودمحور به یک نهاد توسعه‌محور تبدیل شوند
گودرزی همچنین به ضرورت اصلاح نظام بانکی پرداخت و افزود: بانک‌ها باید از یک نهاد صرفاً سودمحور به یک نهاد توسعه‌محور تبدیل شوند. این امر نیازمند اصلاحات ساختاری در سیستم بانکی و نظارت دقیق بر عملکرد بانک‌ها است. باید قوانینی وضع شود که بانک‌ها را ملزم به پرداخت تسهیلات مسکن کنند و در صورت تخلف، جرائم سنگینی برای آنها در نظر گرفته شود.
وی با اشاره به نقش دولت و مجلس افزود: دولت باید ضمانت‌های اجرایی قوی‌تری برای الزام بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن ایجاد کند. همچنین از مجلس انتظار می‌رود که با اصلاح قوانین ناکارآمد و پر کردن خلأهای قانونی، مسیر را برای بهبود وضعیت مسکن هموار کند. مسکن در حال حاضر به یک بحران ملی تبدیل شده که آثار اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای دارد و نیازمند توجه ویژه و فوری است.
در ادامه گودرزی به موضوع نقش مردم در بحران مسکن اشاره کرد و گفت: مردم نیز باید آگاه باشند که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، به ویژه خرید و نگهداری املاک بدون استفاده، تنها به افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید عمومی دامن می‌زند. اگر آگاهی عمومی نسبت به تأثیر این نوع سرمایه‌گذاری‌ها افزایش یابد، می‌توان امیدوار بود که بخشی از بحران مسکن از طریق تغییر رفتارهای اقتصادی جامعه کنترل شود.
سپرده‌های مردم به جای ورود به بخش‌های مولد اقتصادی، در بازار مسکن قفل شد
گودرزی تأکید می‌کند: تا زمانی که بازار مسکن از این وضعیت آشفتگی و بی‌نظمی خارج نشود، نمی‌توان انتظار داشت که اقتصاد کشور به ثبات برسد. سامان‌دهی بازار مسکن نه تنها یک ضرورت اقتصادی، بلکه یک وظیفه اجتماعی و ملی است که باید در اولویت سیاست‌گذاران قرار گیرد. با همت و همکاری دولت، مجلس، بانک‌ها و مردم، می‌توان این بحران را مدیریت کرد و به سوی آینده‌ای پایدارتر حرکت کرد.
وی افزود: به طور خلاصه؛ بخش بزرگی از سپرده‌های مردم به جای ورود به بخش‌های مولد اقتصادی، در بازار مسکن قفل شده و این سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد یکی از دلایل اصلی رکود اقتصادی و افزایش تورم در کشور است. افزایش قیمت مسکن، سودآوری بیشتری نسبت به وام‌های ۲۳ درصدی دارد و همین مسئله باعث بی‌انگیزگی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن شده است.