جوان آنلاین: آیین‌نامه ماده۳ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در مهر سال‌جاری از سوی قوه‌قضائیه ابلاغ شد. این آیین‌نامه با هدف ایجاد سازوکار قانونی و منسجم برای ثبت رسمی معاملات، مزایای فراوانی را به همراه دارد. در این‌باره محمد مهاجری، استاد دانشگاه معتقد است یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آیین‌نامه ماده ۳، استفاده از قرارداد‌های استاندارد است که به کاهش مشکلات حقوقی و جلوگیری از جرایم ملکی کمک می‌کند. همچنین این قرارداد‌ها ضمن افزایش شفافیت و امنیت در معاملات از ورود پرونده‌ها به دستگاه قضایی جلوگیری کرده و فرایند‌های برخط را تسهیل می‌کند.
محمد مهاجری، استاد دانشگاه درخصوص قرارداد‌های استاندارد به «جوان» می‌گوید: «از مواردی که در آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ذکر شده، قرارداد‌های استاندارد است. این قرارداد‌ها با این پیش‌شرط که از سوی حقوق‌دانان زبده کشور، یعنی وکلا، قضات، سردفتران اسناد رسمی و اساتید برجسته دانشگاهی تهیه شده باشند، یعنی قدر متیقن‌ها و حداقل‌های یک قرارداد که برایش الزامی است را دارا باشند، می‌تواند نسخه‌های خوبی باشد.»
این استاد دانشگاه پیشنهاد امکان ویرایش را مطرح می‌کند و می‌افزاید: «نباید فراموش کنیم که در حقیقت این نسخه‌های قرارداد‌های استاندارد ممکن است با توجه به موضوعات قرارداد متفاوت باشد و قرارداد ممکن است الزامات و اقتضائات خاص خودش را داشته باشد. مثلاً وقتی در یک قراردادی موضوعات موقوفه‌ای مطرح است، شرایطی که دارد مطرح می‌شود و شروطی که ذکر می‌شود، متفاوت است و تعهدات متفاوت است. بنابراین باید امکان ویرایش آنها وجود داشته باشد.»
وی ادامه می‌دهد: «اگرچه به نظر می‌رسد قانونگذار برای افزایش امنیت و سهولت در انجام معاملات قرارداد‌های استاندارد را پیش‌بینی می‌کند، اما نباید فراموش کنیم که حق شهروندان و طرفین معامله یعنی بایع به‌عنوان فروشنده و مشتری به‌عنوان خریدار این است که اقتضائات خاص خودشان را در قرارداد بگنجانند. بنابراین قرارداد‌های استاندارد با پیش شرط‌هایی می‌تواند متفاوت باشد. مثلاً قرارداد‌های اجاره مغازه، سوله، واحد‌های صنعتی، قرارداد‌های فروش آپارتمان، قرارداد‌های فروش باغ، باغ-ویلا، زمین، پیش‌بینی شرایط ملکی متفاوت مستلزم یک کار کارشناسی دقیق است که تا ۷۰ درصد موضوعات را پوشش دهد، ۳۰ درصد باقی می‌ماند که به‌عنوان شروط ضمن قرارداد یا قسمت قابل ویرایش برای خود طرفین معامله بماند. در این صورت قرارداد‌های استاندارد می‌تواند مؤثر باشد.»
قرارداد‌های استاندارد عامل سهولت معاملات ملکی و کاهش دعاوی
مهاجری با اشاره به کاهش پرونده‌ها می‌گوید: «قرارداد‌های استاندارد ممکن است باعث کاهش ورود پرونده‌ها به دستگاه قضایی کشور شوند. از این جهت که آن اقتضائات و شرط‌هایی که از بروز اختلاف جلوگیری می‌کند و اصطلاحاً بازدارنده است در آن رعایت می‌شود؛ مثل وجه التزام‌هایی که اگر به‌درستی پیش‌بینی و متناسب تعیین شوند از اینکه شخص ریسک رفتن به مراجع قضایی را بپذیرد، جلوگیری می‌کند. مثلاً اگر من بخواهم یکی از چک‌هایم را در یک معامله ۲ الی ۳ میلیاردی پاس کنم که روزانه ۲ الی ۳ میلیون تومان وجه التزام داشته باشد، این در یک ماه ۶۰ یا ۹۰ میلیون تومان می‌شود که اگر احتمال بدهم قاضی این وجه التزام را حکم دهد و آسیب‌هایی برای من داشته باشد، به تعهدم پایبند می‌شوم. بنابراین قرارداد‌های استاندارد می‌توانند ازاین‌جهت به کاهش ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی کشور شوند.»
این حقوقدان اضافه می‌کند: «درخصوص جعل قرارداد از سوی کلاهبرداران یا اشخاص جاعل به‌هرحال فضا برای مجرمان فراهم است و به‌صورت کلی اگر معاملات رسمی انجام شوند، تعداد پرونده‌هایی که مبتنی بر سند عادی هستند، کاهش پیدا خواهد کرد. بر همین اساس دیگر اشخاص جاعل چه چیزی را می‌خواهند جعل کنند، یعنی فضا برای آن بسته‌تر خواهد شد، چون جعل اسناد رسمی به آسودگی جعل اسناد عادی نخواهد بود. ما منکر این نیستیم که اسناد رسمی هم جعل می‌شوند و تخلفاتی در پرونده‌های این حوزه اتفاق می‌افتد، اما تعداد این موارد به لحاظ کثرت‌شان واقعاً به نسبت اسناد عادی قابل توجه نیستند. بنابراین این موضوع یعنی قانون الزام به ثبت معاملات بسیار می‌تواند درخصوص کاهش جرم کمک‌کننده باشد.»
مزایای آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات در تسهیل معاملات و کاهش جرایم ملکی
مهاجری درباره معاملات برخط تأکید می‌کند: «یکی از مزایایی که کارشناسان برای این آیین‌نامه ذکر می‌کنند، امکان انجام معاملات به‌صورت برخط است که می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد. امروزه با پیشرفت‌های تکنولوژی و فناوری، می‌تواند این برخط شدن سامانه‌ها کمک‌کننده باشد. البته انتظار این است که در آینده امکان احراز هویت اشخاص و استعلاماتی که در این آیین‌نامه به آن اشاره شده است، به‌صورت برخط امکانپذیر شود تا باعث رشد و پیشرفت سبک معاملات و معاملات به‌صورت رسمی شود. به نظرم در مجموع با توجه به مزایایی که این آیین‌نامه دارد می‌توان به هوشمندسازی و برخط‌کردن سامانه‌ها، احراز هویت و پروانه دلالان معاملات ملکی یا بنگاه‌های مشاوران املاک اشاره کرد.»
این حقوقدان با اشاره به همکاری سازمان‌ها نیز می‌گوید: «منسجم‌کردن این فعالیت‌ها و هماهنگ کردن اتحادیه مشاورین املاک و نهاد‌های مختلف در این حوزه با شکل‌گیری قرارداد‌های استاندارد است. این آیین‌نامه با همکاری سازمان‌های مختلف می‌تواند این سازوکار‌های قرارداد را منسجم کند، تا به مرور اذهان شهروندان و معامله‌کنندگان به این سیستم نوین قراردادی عادت کند که به این سمت می‌رود تا فروش مال غیر، جعل‌ها و پرونده‌های قضایی را کاهش دهد. این آیین‌نامه به همه این موضوعات کمک خواهد کرد. امیدوارم که تمامی سازمان‌ها و نهاد‌ها برای بهتر اجراشدن قانون الزام به ثبت معاملات دست‌به‌دست هم دهند که یک قانون تحول‌گرا و نوین است و به یاری پروردگار ان‌شاءالله نتایجش در بلندمدت در نظام حقوقی کشور رؤیت و مشاهده شود.»