توسعه شهری در ایران به ویژه در شهر‌های بزرگی مانند تهران با چالش‌های متعددی روبه‌رو بوده است.
یکی از مهم‌ترین مسائل رویکرد رایج توسعه عمودی است که با ساخت‌و‌ساز‌های بلند مشخص می‌شود. این استراتژی، در عین حال که هدف آن رفع کمبود مسکن و گسترش شهری است، به پیامد‌های اقتصادی نامطلوب به ویژه تورم قیمت زمین مسکونی منجر شده است.
با گسترش توسعه عمودی شهر‌ها و توقف توسعه افقی شهر‌ها از طریق عرضه زمین، تقاضا برای مسکن نیز به صورت سرمایه‌ای افزایش یافت و سیاستگذاران را به تبلیغ ساختمان‌های بلند به عنوان راه‌حلی برای بحران مسکن سوق داد که نتیجه آن تراکم بسیار بالای شهری در شهر‌هایی مثل تهران و دیگر کلانشهر‌های کشور است.
تمرکز بر توسعه عمودی به پیامد‌های اقتصادی ناخواسته منجر شده است. اولین خروجی انحصار در عرضه زمین و متراکم‌سازی شهر‌ها متأسفانه به افزایش شدید قیمت مسکن در تهران و دیگر کلانشهر‌های کشور و جلو افتادن تورم زمین بسیار بیشتر از تورم عمومی جامعه، رشد دستمزد‌ها و همچنین تورم دیگر دارایی‌ها منجر شده است.
تأکید بر بلندمرتبه‌سازی نیز به افزایش چشمگیر قیمت زمین مسکونی منجر شده است. در شهر‌هایی مانند تهران، کمبود مسکن ارزان‌قیمت و در نتیجه حاشیه‌نشینی بخش بزرگی از جامعه، به وقوع بسیاری از مشکلات اجتماعی و اقتصادی نیز منجر شده است.
افزایش قیمت زمین به هزینه‌های مسکن بالاتر تبدیل شده است و مالکیت خانه را به طور فزاینده‌ای برای بخش بزرگی از جمعیت غیرقابل دسترس می‌کند.
این بحران به ویژه در میان خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط شدید است و نابرابری‌های اجتماعی- اقتصادی را تشدید می‌کند. در حال حاضر بیش از ۶۰ درصد از سبد هزینه و مصرف خانوار به مسئله مسکن تخصیص یافته که سهم عمده آن نیز هزینه زمین است.
انحصار زمین شکل گرفته موجب شده است بازار ساخت مسکن نیز بسیار رقابت‌پذیری پایینی داشته باشد که خروجی این رقابت‌پذیری پایین و انحصار زمین، کاهش ساخت مسکن و پیشی گرفتن مسکن موردنیاز افراد از تقاضای موجود در جامعه است.
در پاسخ به چالش‌های ناشی از توسعه عمودی، مجلس شورای اسلامی در قدم اول قانون جهش تولید مسکن را تصویب کرد که هدف آن تسهیل توسعه افقی و شکستن انحصار زمین بوده است.
ایده اصلی شکستن انحصار زمین و ترویج ساخت خانه‌های یک طبقه به دست مردم و در نتیجه افزایش دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت است که با تکیه بر تأمین مالی ساخت مسکن به پشتوانه سهم ۲۰ درصدی تسهیلات ساخت مسکن رقم خورده است که با وجود مترقی‌بودن قانون جهش تولید مسکن متأسفانه ۹ بند مربوط به عرضه زمین دولتی به مردم با هزینه صفر و ۹ بند تسهیلات ساخت مسکن آن از سوی دستگاه‌های اجرایی و شبکه بانکی اجرایی نشده و همین امر سبب تشدید تورم زمین و همچنین تورم سبد هزینه خانوار نیز شده است، بنابراین بهترین مسیر توسعه افقی شهر‌ها و ساخت مسکن به دست خود مردم تنها با عرضه زمین دولتی و شکستن انحصار است.
با تمرکز بر گسترش افقی شهر‌ها به جای توسعه عمودی آنها، انحصار زمین شکسته خواهد شد.
توسعه افقی هزینه‌های ساخت و ساز کمتری را نسبت به ساختمان‌های بلند مرتبه نیز دارد.
خانه‌های یک طبقه را می‌توان با سرعت بیشتر و با منابع کمتری ساخت و به طور بالقوه قیمت کلی مسکن را کاهش داد.
گسترش مناطق مسکونی به صورت افقی همچنین می‌تواند دسترسی به خدمات و زیرساخت‌های ضروری را بهبود بخشد و در نتیجه کیفیت زندگی ساکنان را افزایش دهد.
این رویکرد توسعه شهری نیز با مدل سنتی و دینی توسعه شهری ایران که اغلب مسکن با تراکم کمتر را ترجیح می‌داد، همراستاست.
این رویکرد می‌تواند به حفظ هویت فرهنگی و انسجام جامعه کمک کند. تمرکز بر توسعه عمودی در ایران به چالش‌های اقتصادی قابل توجهی به‌ویژه از نظر قیمت بالای زمین و هزینه بسیار بالای مسکن در بین هزینه‌های مردم و همچنین سبد هزینه خانوار منجر شده است که قانونگذاران نیز به درستی به سمت اصلاح این روند غلط در زمینه محدودیت در عرضه زمین و بستن کمربند شهر سوق یافته‌اند و به سمت افزایش عرضه زمین حرکت کرده‌ایم، حتی بند راهبردی و مهمی در زمینه افزایش ۲۵ درصدی سطح مسکونی کشور در برنامه هفتم توسعه گنجانده شده است که باید از سوی دولت به اجرا دربیاید. تنها مسیر کاهش هزینه‌های سهمگین تحریم بر معیشت مردم و همچنین خنثی‌سازی مهم‌ترین مشکل مردم در زمینه تشکیل خانواده و فرزندآوری، یعنی مسکن است که این دو مشکل نیز تنها با عرضه زمین به مردم و ساخت مسکن با حضور مستقیم خود مردم خنثی می‌شود.
قانون جهش تولید مسکن نیز با ترویج توسعه افقی جایگزین مناسبی است که می‌تواند بسیاری از این مسائل را کاهش دهد.
شکستن انحصار زمین و گسترش افقی نه تنها هزینه‌های ساخت و ساز را کاهش می‌دهد، بلکه باعث رشد اقتصادی، ایجاد اشتغال بسیار زیاد و افزایش قدرت خرید مردم با حذف بخش مهمی از سبد هزینه خانوار با عرضه زمین به شکل هزینه صفر خواهد شد و در نهایت به بهبود کیفیت زندگی میلیون‌ها ایرانی منجر می‌شود.
از آنجا که کشور به دنبال رفع چالش‌های توسعه شهری خود است، تغییر به سمت توسعه افقی می‌تواند گامی اساسی به سوی راه‌حل‌های مسکن پایدار و عادلانه باشد.
| کارشناس ارشد حوزه سیاستگذاری اقتصادی