به گزارش راهبرد معاصر؛ در سال‌های اخیر و به ویژه در حوزه خرید و فروش ملک عدم ثبت معاملات اموال غیرمنقول مشکلات بسیاری را برای برخی شهروندان ناآگاه به مسائل حقوقی ایجاد کرده است. بی‌اطلاعی از ضرورت ثبت معاملات اموال غیرمنقول سبب شده که جرایم در این حوزه و کلاهبرداری در بحث خرید و فروش املاک افزایش یابد. در این راستا برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و قانونی همه صاحبان املاک ملزم به ثبت معاملات اموال غیرمنقول خود از طریق سامانه بت معاملات اموال غیرمنقول شده‌اند.
محورهای مهم قانون ثبت معاملات اموال غیرمنقول
معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور بوده است. رهبر انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشا بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تاکید کردند. در همین راستا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در تاریخ ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره‌های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.
مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس از برگزاری جلسات متعدد و رفع موارد اختلافی سرانجام در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. در نهایت اجرای این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ در کشور آغاز شد، به همین جهت مسئولان قضایی تمهیدات لازم برای اجرای دقیق و سریع مفاد این قانون را در دستور کار خود قرار دادند.
اهداف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جلوگیری از نقل و انتقالات غیر رسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است. تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود بنابراین هرگونه معامله‌ای که بدون ثبت رسمی انجام شود از نظر قانونی معتبر نیست و قابل استناد نخواهد بود.
اجاره‌نامه‌های با مدت بیش از دو سال و تمامی اسناد مرتبط با تفکیک و تقسیم اموال غیرمنقول نیز باید به صورت رسمی ثبت شوند. با توجه به اینکه توافقات خصوصی بین طرفین معتبر است، اما برای برخورداری از اعتبار قانونی باید به صورت رسمی ثبت شود. با وجود اینکه مجازاتی برای عدم ثبت رسمی معامله تعیین نشده است، اما معامله بدون ثبت رسمی از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.
تغییر کاربری اموال غیر معقول نیز باید به صورت رسمی ثبت شود و ممکن است نیاز به مجوز‌های خاصی داشته باشد همچنین فروش اموال وقف نیز باید به صورت رسمی ثبت شود و تابع مقررات خاص خود است.
به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اعمال غیرمنقول هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول اعم از زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد که به زودی راه اندازی خواهد شد ثبت شود در صورت عدم ثبت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی مربوط به این گونه معاملات غیر قابل استماع و فاقد اعتبار خواهد بود.
دعاوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته میشود که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف ۱۵ روز بعد، دعاوی تنفیذ فسخ اقامه شود.
اسناد ثبت نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته میشود که ملک به نام او در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.
دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
طبق ماده ۱۰ این قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف از ظرف یک سال پس از ابلاغ این قانون سامانه اسناد عادی را راه‌اندازی کند و ابلاغ و راه‌اندازی حتماً باید توسط رئیس قوه قضاییه و از طریق روزنامه رسمی اعلام شود.
آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مشتمل بر ۲۹ ماده و ۱۴ تبصره توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صمت و راه و شهرسازی تهیه و روز ۲۱ مهر ماه با امضای معاون اول قوه قضاییه جهت اجرا ابلاغ شد. در آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نحوه ارتباط مشاوران معاملات املاک با سامانه جهت درج پیش نویس قرارداد و تقسیم اسناد، نحوه ثبت قرارداد‌های یکسان در سامانه و سایر مقررات مربوط به اجرای قانون آمده است.
مدت‌های مدیدی است که بسیاری از معاملات املاک به دلیل عدم ثبت رسمی، مشکلاتی جدی برای مردم ایجاد کرده است. معاملات غیررسمی، با استفاده از قولنامه‌های دستی یا قرارداد‌های ساده، یکی از رایجترین شیوه‌های خرید و فروش ملک در کشور ما بوده که به دلیل عدم شفافیت و عدم ثبت رسمی، مشکلات زیادی را در پی داشته و در نتیجه آن، بسیاری از مردم بهجای آسودگی از خرید یا فروش ملک، با دعوا‌های طولانی در دادگاهها، کلاهبرداری‌ها و ادعا‌های تکراری مالکیت روبهرو میشوند. مواردی مانند فروش چندباره یک ملک به چندین نفر مختلف، جعل اسناد، عدم تطابق وضعیت ملک با آنچه در قرارداد قید شده، و مشکلات مربوط به ارث و مالکیت، بار‌ها برای خریداران و فروشندگان پیش آمده و میآید. این مسائل علاوه بر ضرر‌های مالی قابل توجهی که به مردم وارد کرده، باعث حجم بالایی از دعاوی در دادگاهها نیز شده است.
دانستنی‌های حقوقی درباره ضرورت ثبت معاملات اموال غیرمنقول
سجاد دهقانی؛ وکیل پایه یک دادگستری گفت: مدت‌های مدیدی است که بسیاری از معاملات املاک به دلیل عدم ثبت رسمی، مشکلاتی جدی برای مردم ایجاد کرده است. معاملات غیررسمی، با استفاده از قولنامه‌های دستی یا قرارداد‌های ساده، یکی از رایجترین شیوه‌های خرید و فروش ملک در کشور ما بوده که به دلیل عدم شفافیت و عدم ثبت رسمی، مشکلات زیادی را در پی داشته و در نتیجه آن، بسیاری از مردم بهجای آسودگی از خرید یا فروش ملک، با دعوا‌های طولانی در دادگاهها، کلاهبرداری‌ها و ادعا‌های تکراری مالکیت روبهرو میشوند. مواردی مانند فروش چندباره یک ملک به چندین نفر مختلف، جعل اسناد، عدم تطابق وضعیت ملک با آنچه در قرارداد قید شده، و مشکلات مربوط به ارث و مالکیت، بار‌ها برای خریداران و فروشندگان پیش آمده و میآید. این مسائل علاوه بر ضرر‌های مالی قابل توجهی که به مردم وارد کرده، باعث حجم بالایی از دعاوی در دادگاهها نیز شده است.
با توجه به این مشکلات، نیاز به قوانینی که ثبت معاملات املاک را الزامی کند، به شدت احساس میشد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۱ برای همین هدف تصویب و در سال ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت، موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد. این قانون و آییننامه‌های مربوطه آن بهدنبال ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی در معاملات املاک هستند و به مردم کمک میکنند تا با آرامش و اطمینان بیشتری معاملات خود را انجام دهند.
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول راهکار شفافیت و کاهش دعاوی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بهطور خاص برای کاهش دعاوی حقوقی، کلاهبرداری‌ها و تقلب‌ها در حوزه املاک و مستغلات تصویب شده است. این قانون تاکید میکند که هر نوع معامله ملکی، حتماً باید در سامانه‌های رسمی ثبت و تایید شود و در صورت انجام نشدن این ثبت، معامله از نظر قانونی فاقد اعتبار است. این امر موجب میشود که طرفین معامله از سلامت و قانونی بودن معامله مطمئن باشند و در صورت بروز اختلاف، مرجعی مشخص برای بررسی و تایید معاملات وجود داشته باشد.
بر اساس آن چه گفته شد راه‌اندازی سامانه‌های الکترونیکی و به طور مشخص سامانه ثبت اسناد و املاک کشور که برای ثبت معاملات اموال غیرمنقول معرفی شده است اهمیت و ضرورت جدی دارد که در ادامه به برخی از آنها اشاره شده است:
۱. ثبت اولیه پیشنویس قرارداد: وقتی خریدار و فروشنده برای معامله به توافق رسیدند، مشاور املاک موظف است پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت کند. این پیشنویس شامل اطلاعات دقیق طرفین، مشخصات ملک، شرایط و موارد توافق شده بین طرفین است. به این ترتیب، جزئیات قرارداد به صورت شفاف و مشخص وارد سامانه میشود و همه جزئیات قرارداد در دسترس قرار میگیرد. البته باید توجه داشت که این مانع از این نیست که مردم برای معاملات خود مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
۲. تایید و اعتبارسنجی اطلاعات: سامانه، بهطور خودکار هویت و اعتبار طرفین معامله و اصالت اسناد را بررسی میکند تا مطمئن شود طرفین، قانونی و معتبر هستند و ملک مورد معامله نیز از نظر قانونی مشکلی ندارد. این تاییدیه اولیه از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات جلوگیری میکند و به خریداران و فروشندگان اطمینان بیشتری میدهد.
۳. ارسال پیشنویس به دفتر اسناد رسمی: بعد از ثبت اولیه پیشنویس در سامانه، اطلاعات بهطور خودکار به دفاتر اسناد رسمی فرستاده میشود. در این مرحله، طرفین معامله ظرف پنج روز باید به دفترخانه مراجعه کنند تا مراحل نهایی ثبت و رسمی شدن معامله طی شود.