در مبحث 22 مقررات ملی ساختمان ایران، به صورت گسترده در مورد مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها توضیح داده شده و با ضوابط آیین‌نامه 2800 ساخت مورد ارزیابی و بررسی قرار می‌گیرد.
 در ادامه به بررسی عوامل تعیین‌کننده عمر مفید ساختمان‌ها می‌پردازیم:

چه عواملی تعیین‌کننده عمر مفید ساختمان هستند؟



بسیاری از افراد خبره در حوزه ساختمان در تلاشند که ساختمان آن‌ها عمر بیشتری داشته باشد و برای تحقق این امر لازم است برخی از عوامل مورد بررسی قرار گیرد تا نتیجه مطلوبی را در پی داشته باشد.
مهم‌ترین عامل در تعیین عمر مفید ساختمان، مصالح بکار رفته در آن است؛ زیرا بعد از اتمام ساخت، تنها عاملی که بر زیاد بودن عمر ساختمان تاثیر می‌گذارد، کیفیت مصالح می‌باشد.
عمر مفید در هر عرصه‌ای یک دارایی محسوب می‌شود و برای حفظ این دارایی باید چندین عامل را رعایت کرد که در 2 دسته لحاظ می‌شود:
1.    عوامل طبیعی
2.    عوامل اجرایی

عوامل طبیعی
مهم‌ترین عامل طبیعی که باید اول از همه درنظر داشته باشید شرایط آب‌وهوایی می‌باشد که با عدم رعایت آن تاثیر منفی در عمر ساختمان می‌گذارد. ساختمان‌هایی که در مناطق با رطوبت و بارش بالا قرار گرفته‌اند، امکان نفوذ آب به داخل سازه وجود داشته و تاثیر منفی بر عمر ساختمان دارد. برای ساختمان‌سازی در این مناطق باید اقدامات درستی قبل از احدات صورت گیرد.
عوامل طبیعی دیگری مانند اختلاف دمای زیاد، سیل و ... را باید در نظر داشت تا بر اساس شرایط محیطی از مصالح مناسب استفاده شود و عمر مفید سازه کاهش پیدا نکند.

عوامل اجرایی
به غیر از تمام عوامل طبیعی که گفته شد، عوامل انسانی هم تاثیر مستقیمی بر کاهش عمر ساختمان دارند که در ادامه به چند مورد از آن‌ها اشاره شده است:
 1.    خطای طراحی
2.    استفاده از مصالح ساختمانی باکیفیت
3.    نیروی انسانی ماهر
4.    کنترل کیفیت مصالح
5.    بهره‌برداری

مقایسه طول عمر انواع ساختمان (بتنی و فولادی)
ساختمان‌های بتنی از مقاوم‌ترین سازه‌ها هستند که عمر مفید بالاتری نسبت به سایر سازه‌ها دارند. مقاومت بالای آن‌ها ناشی از استفاده میلگرد در کنار بتن است. بتن به خودی خود استحکام کافی را ندارد ولی از ترکیب آن با میلگرد، بتن مسلح ایجاد می‌شود که عمر ساختمان را تا حد بالایی افزایش می‌دهد. کسب اطمینان کافی از مصالح مصرفی و میلگرد در ساختمان، تاثیر بسزایی در مقاومت ساختمان خواهد داشت.
اما در مقایسه با ساختمان بتنی، سازه‌های فلزی نیز دربرابر آسیب‌های فیزیکی مقاومت خوبی از خود نشان می‌دهند که عوامل زیادی بر میزان ماندگاری و دوام آن‌ها تاثیر می‌گذارد. طبق آمار بدست آمده، عمر مفید ساختمان‌های فلزی حدود 150 سال و عمر مفید سازه بتنی حدود 300 سال تخمین زده شده است. بنابراین استفاده از بتن در ساختمان‌سازی کاربردی‌تر است.
توجه داشته باشید عوامل طبیعی مانند باران‌های اسیدی، رطوبت، اختلاف دمای شب و روز و ... که باعث کاهش عمر مفید سازه بتنی می‌شوند نیز باید درنظر گرفته شود.

4 عامل تعیین‌کننده سن مفید ساختمان



سن مفید ساختمان بر اساس 4 عامل شناسایی می‌شود:
1.    سن واقعی ساختمان: مهندسین عمران اولین پی‌ریزی و یا استفاده از مصالح در ساختمان را سن واقعی ساختمان در نظر می‌گیرند.
2.    سن بهره‌برداری: زمان نصب کنتورها در ساختمان را می‌توان زمانی برای شروع سن بهره‌برداری ساختمان درنظر گرفت.
3.    عمر سندی ساختمان: سال ساخت خانه در واقع تاریخ پایان کار ساختمان می‌باشد که می‌توان این معیار را برای شناسایی سن ساختمان در نظر گرفت.
4.     پیگیری از شهرداری: تمامی اطلاعات هر نوع ساختمانی از قبیل مسکونی، تجاری و ... در شهرداری به صورت بایگانی قرار دارد و در نهایت می‌توان سن ساختمان را از این طریق به دست آورد.

علائم نزدیک شدن به پایان عمر مفید سازه
با چک کردن یک سری از علائم می‌توان بررسی کرد که آیا سازه به پایان عمر مفید رسیده است یا خیر.
نشانه های زیر معمولا برای بررسی این مورد لحاظ میشود:
1. ترک های فرسوده
 شامل ترک‌های عمیق در دیوار، ستون و یا کف هستند که ایجاد ترک‌ها به چند عامل ممکن است اتفاق بیفتد؛ نشست زمین، فشار جانبی و یا تغییرات محیطی.

2.زنگ‌زدگی اجزا فلزی در ساختمان فلزی
قسمت‌هایی مانند تیرآهن یا ستون به ویژه در مناطقی که رطوبت زیادی دارند، به مرور زمان باعث پوسیدگی و در نهایت تخریب سازه می‌شود.

3. نشست زمین
در نهایت با بررسی و تعمیرات به موقع این نشانه‌ها می‌توان از بروز بسیاری از مشکلات پیشگیری کرد.

تاثیر سن ساختمان بر قیمت آن
سوالی که برای سازندگان و خریداران مطرح می‌شود این است که آیا سن ساختمان تاثیری بر روی قیمت آن می‌گذارد یا نه؟ در جواب باید بگوییم که هر چه سن ساختمان کمتر باشد، تاثیر بیشتری بر روی قیمت دارد و خریداران و فروشندگان هنگام قیمت‌گذاری درباره سن ساختمان تصمیم‌گیری می‌کنند.

چه نکاتی را برای تخریب ساختمان و یا بازسازی آن باید در نظر گرفت؟
برای تخریب ساختمان باید این مورد را در نظر گرفت که لازم نیست بعد از گذشت یک دهه اقدام به تخریب ساختمان کرد. با بازسازی و برخی از اقدامات دیگر می‌توان تا چند سال از آن بنا استفاده کرد؛ اما گاهی بر اثر عوامل محیطی مانند سیل و یا زلزله به تخریب و ساختمان‌سازی نیاز است.
هر ساختمانی با تمام شدن عمر مفید خود نیاز به بازسازی دارد. در چنین شرایطی، مشارکت در ساخت از ساده‌ترین و سریع‌ترین روش‌ها می‌باشد. این روش مزایای زیادی را در بر دارد که یکی از آن‌ها صرفه‌جویی در زمان، انرژی و بودجه مالک است؛ اما در این روند ممکن است مشکلاتی هم ایجاد شود.
یکی از معایب این روش اخلاف در تقسیم واحدهاست؛ در روند بازسازی ساختمان ممکن است این مشکل پیش بیاید که مالک حق بیشتری از طرف مقابل خود مطالبه کند، در صورتی که طرف دیگر این موضوع را رد می‌کند؛ همین امر باعث بروز اختلافاتی بین شرکا خواهد شد که باید در جهت حل اختلافات طرفین و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شود.
این قرارداد باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که از بروز هرگونه اختلاف درآینده جلوگیری کند.

جمع‌بندی
به تعداد سال‌هایی که یک ساختمان از لحاظ ظاهری، ایمنی و استحکام دوام می‌آورد، عمر مفید ساختمان می‌گویند. پس باید در هنگام ساخت به خیلی از موارد از جمله عوامل اجرایی و مصالح که تاثیر زیادی در افزایش عمر ساختمان دارند، دقت شود. اهمیت این امر زمانی بیشتر مشخص می‌شود که بدانید عمر مفید ساختمان‌ها در ایران حداکثر 30 سال می‌باشد.