به گزارش مسیر اقتصاد یکی از روش‌های متداول تامین مالی برای اشخاص حقیقی و حقوقی در سطح جهانی، دریافت وام و تسهیلات از بانک‌ها و موسسات مالی است. بانک‌های عامل، جهت کاهش ریسک اعتباری و تضمین بازپرداخت وام، از متقاضیان وثایقی همچون املاک و مستغلات اخذ می‌کنند. در صورت عدم بازپرداخت به موقع اقساط وام، بانک فرصتی چند ماهه به وام‌گیرنده برای تسویه حساب می‌دهد. چنانچه وام‌گیرنده با بانک همکاری نکند، مراحل قانونی تملک وثیقه آغاز می‌شود.

بانک پس از طی مراحل قانونی، اختیار ملک وثیقه شده را به دست می‌آورد. سپس آن را از طریق مزایده به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می‌رساند. در صورت عدم فروش املاک تملیکی[۱] در مزایده، بانک مالک رسمی آن شده و ملک را برای عرضه مجدد در بازار آماده‌سازی می‌کند. بانک‌ها اولویت خود را فروش املاک تملک‌شده قرار می‌دهند و در صورت فقدان خریدار، خود مالک آن می‌شوند. این اقدام با هدف بازگرداندن منابع بانک و کاهش ضرر و زیان ناشی از عدم بازپرداخت وام صورت می‌گیرد.

هزینه‌های املاک تملیکی، مانع نگهداری آن‌ها توسط بانک‌ها شده است

املاک تملیکی به لحاظ اقتصادی برای سرمایه‌گذاران و خریداران مصرفی، جذابیت بالایی دارند. دلیل این امر، ارائه تخفیف‌های مناسب توسط بانک‌ها است. بانک‌ها غالباً به دلیل تمرکز بر فعالیت‌های اصلی خود، تمایل به فروش سریع این املاک با قیمتی پایین‌تر از نرخ بازار دارند.

بسیاری از این املاک که از طریق فرآیند مصادره[۲] به دست می‌آیند، ممکن است هزینه‌های متنوعی روی آن‌ها وجود داشته باشد. این هزینه‌ها می‌تواند شامل مواردی همچون مالیات بر املاک و سایر بدهی‌ها شود. هدف از مصادره، سلب مالکیت کامل از مالک قبلی و واگذاری آن به مالک جدید از طریق فرآیند فروش است. بنابراین هنگام خرید ملک تملیکی، خریدار مالکیت کامل و بدون قید و شرط ملک را به دست می‌آورد.

اکثر بانک‌ها ترجیح می‌دهند املاک تملیکی را به سرعت بفروشند. چرا که با وجود هزینه‌های پیش‌رو، نگه داشتن این املاک در بازار می‌تواند از نظر مالی به ضرر آن‌ها باشد. معمولاً انگیزه آن‌ها برای فروش سریع‌تر ملک تملیکی، بیشتر از یک فروشنده عادی است. برخلاف چانه‌زنی‌های طولانی با فروشندگان معمولی، مذاکره با بانک‌ها می‌تواند انعطاف‌پذیرتر باشد و به خریداران امکان دهد تا با قیمت پایین‌تری ملک را تحصیل کنند.

لزوم توجه به شفافیت اطلاعات در معاملات املاک تملیکی

بانک‌ها معمولاً املاک تملیکی را به صورت «همانطور که هست»[۳] می‌فروشند. این یعنی بانک‌‌ها ملک را بدون انجام هیچ‌گونه تعمیر یا بازسازی (اساسی) واگذار می‌کنند. با در نظر گرفتن احتمال وجود ایرادات در این املاک، انجام یک بازدید کامل از خانه و پیش‌بینی هزینه‌های تعمیرات قبل از خرید، امری ضروری است.

در کشورهای مختلف دنیا سکونت در املاک بسیار فرسوده یا آسیب‌دیده ممکن است مستلزم تعمیرات و بازسازی گسترده باشد تا مجدداً قابل سکونت شوند. در بسیاری از موارد، هزینه‌های تعمیرات آنقدر بالا است که تمام صرفه‌جویی‌های انجام شده در قیمت خرید را از بین می‌برد.

برخلاف خانه‌های تک‌‌واحده که معمولاً قبل از عرضه در بازار، تخلیه می‌شوند، ساختمان‌‌های چند واحده ممکن است در زمان فروش همچنان دارای مستأجر باشند. این بدان معنی است که خریداران ممکن است ناخواسته تبدیل به صاحبخانه (موجر) شوند، حتی اگر هرگز قصد برعهده گرفتن چنین نقشی را نداشته باشند. خریداران باید با رعایت قوانین مالک-مستأجر[۴] در سطح محلی و ایالتی[۵]، از جمله احترام به اجاره‌نامه‌های موجود، از انطباق خود با این قوانین اطمینان حاصل کنند. بدین سبب شفاف‌سازی اطلاعات املاک تملیکی توسط بانک برای متقاضیان الزامی است.

علی ای حال در سیستم‌های بانکداری رایج در سایر کشورهای جهان، به دلیل پرهزینه بودن نگهداری از املاک تملیکی، بانک‌ها تمایل زیادی به فروش سریع این املاک دارند. این نهادهای مالی به منظور رهایی از هزینه‌های پیش رو، حاضر به واگذاری املاک تملک شده با قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی آن‌ها هستند.

پی‌نوشت:

[۱] REO

[۲]  foreclosure

[۳] as-is

[۴] landlord-tenant

[۵] local and state

منبع: investopedia

انتهای پیام/ پول و بانک