به گزارش خبرنگار اقتصادی ایسکانیوز؛ شکاف عمیق قدرت خرید با قیمت‌ها، کمبود ساخت و ساز، نرخ بالای نهاده‌های ساختمانی، بدمسکنی و تورم بلندمدت قیمت مسکن، هزینه‌های سرسام آور اجاره‌بهای مسکن این هشدار را می‌دهد که بخش مسکن یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی دولت چهاردهم خواهد بود.
علاوه بر این تصدی‌گری دولت در امر ساخت و ساز مسکن و حتی عقد قرار دادهای اجاره‌بها از طریق برخی سامانه‌ها به زعم برخی از فعالان حوزه مسکن، نافی اصل ۴۴ قانون اساسی مبنی بر واگذاری امور اقتصادی به بخش‌های مردمی است.
اما هرگاه سخن از مسکن و اجاره آن به میان می‌آید، بی درنگ اذهان به سمت قشر اجاره‌نشین سوق داده می‌شود که بیشترین بخش درآمد خود را صرف هزینه واحدهای مسکونی می‌کنند که به علت تورم فزاینده سال‌های اخیر بیشتر حالت سرپناه به خود گرفته‌اند؛ سرپناهی که هر سال از محله‌ای به محله دیگر و حتی به حاشیه‌های شهرها تغییر موقعیت می‌دهد.
تورم بالای بخش مسکن همچنین موجب شده تا پول‌های سرگردان مردم جذب سرمایه‌گذاری بخش مسکن شود. خرید متراژی آپارتمان‌های برج‌های انبوه‌سازان تا واحدهای کوچک متراژ در اقمار تهران، جزو گزینه‌های جذاب برای صاحبان سرمایه‌های سرگردان خرد هستند. چنین املاکی هیچ‌گاه پذیرای مالکان خود نمی‌شود و اغلب یا خالی می‌مانند یا به مهاجران حاشیه‌نشین اجاره داده می‌شوند زیرا خریدار آن‌ها را برای سرمایه گذاری و حفظ ارزش دارایی‌اش خریده است.
در راستای تحلیل چالش‌های احتمالی دولت چهاردهم در حوزه تامین مسکن مورد نیاز جامعه و مشکلات مردم در زمینه خرید و فروش و اجاره مسکن با سمانه محرمی نمین؛ نائب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران و عضو کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران گفتگو کرده‌ایم که در ادامه مشروح آن را می‌خوانید:
چه عاملی موجب دگردیسی مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای شده است؟ در تهران بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی داریم، چرا راهکاری برای پیشگیری از سوداگری در این عرصه وجود ندارد؟
علت این دگردیسی باید ریشه‌یابی شود. در زمینه مسکن‌سازی ما با دو وضعیت مواجه هستیم، مسکن‌سازی خرد و مسکن‌سازی کلان. در ساخت‌های خرد، قراردادهای مشارکتی با ابعاد بسیار کوچک توسط صاحبان دفاتر املاک و یا مردم احداث می‌شود. ساختمان‌سازی در صورت کلان نیز توسط دولت انجام می‌شود.
اگر می‌خواهید مسکن را به عنوان یک کالای حیاتی در نظر بگیرید که بخش ضروری معیشت مردم را تشکیل می‌دهد برای حل مشکلات ناشی از آن باید به سمت انبوه‌سازی برویم یعنی دولت به انبوه‌سازان زمین بدهد تا خانه‌های مقرون به صرفه ساخته شود. توصیه ما ساخت مسکن با اجاره‌های بلند مدت یا حتی اجاره به شرط تملیک است که به هر حال فعلا مغفول مانده است.
اگر ساختمان‌سازی به اندازه لازم انجام می‌شد؛ قیمت این قدر بالا نمی‌رفت
باید در نظر داشته باشیم وقتی عرضه کم می‌شود و تقاضا بالا می‌رود لاجرم قیمت تغییر پیدا می‌کند و در هر بازاری این اتفاق می‌افتد. اگر بخواهیم ناکارآمدی دولت‌ها را در بخش ساختمان‌سازی در نظر نگیریم، گره معضل مسکن‌سازی باز نمی‌شود. اگر ساختمان‌سازی به اندازه لازم انجام می‌شد و تقاضای بازار مرتفع می‌شد، قیمت این قدر در شرایط هیجانی بالا نمی‌رفت. وقتی شرایط بازار هیجانی می‌شود مسکن از کالای مصرفی به سمت کالای سرمایه‌ای می‌رود و این مساله‌ای است که در چند سال اخیر متاسفانه اتفاق افتاده است.
انبوه‌سازی هنگامی مشکل‌ساز می شود که انتفاء وجود نداشته باشد
اخیرا یکی از نمایندگان مجلس انبوه‌سازی را علت تشدید تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن اعلام کرده است، ارزیابی‌تان را از این تحلیل بفرمایید. آیا به جز انبوه‌سازی راه دیگری برای برطرف کردن نیاز بازار مسکن وجود دارد؟
با این نظر مخالف هستم. اگر در بازار شرایط مناسب داشته باشیم، می‌توانیم تقاضا را کنترل کنیم. انبوه‌سازی هنگامی مشکل‌ساز می‌شود که انتفاء وجود نداشته باشد. مثلا در منطقه ۲۲ تهران برج‌های خالی از سکنه زیادی وجود دارد که دادگاه‌های ما را بسیار شلوغ کرده‌اند. این آپارتمان‌ها توسط ارگان‌های خاصی ساخته شده و به صورت امتیازی به مردم واگذار شده است. یک واحد آپارتمان این برج‌ها ممکن است به ده نفر فروخته شده باشد و چند نفر به شکل متراژِی مالک یک دستگاه باشند.
اگر شرایطی را وارد کشورمان می‌کنیم باید با شرایط خرید و فروش «بیع» و خرید و فروش بومی ما منطبق باشد. شاید طرح فروشی متری در سایر نقاط جهان جواب بدهد اما در بیع ما آمده که باید محل دقیق آن‌چه فروخته می‌شود از لحاظ میزان، طبقه، جانمایی و ...معلوم باشد.
البته بخشی از حرف این نماینده مجلس را قبول دارم زیرا وقتی فردی این واحدها را به شکل امتیاز می‌خرد، به او می‌گویند از صد سهم یک آپارتمان، بیست سهم به قیمت متری یک میلیون تومان به تو تعلق می‌گیرد ولی اگر سه سال دیگر خواستی بفروشی به قیمت روز از تو می‌خریم پس اولویت با بالا رفتن قیمت این بیست سهم وی است.
آیا چنین چالشی از قبل پیش‌بینی نشده بود تا راهکاری برای آن در نظر گرفته شود؟
به همین جهت است که دولت چهاردهم روی حضور کارشناسان خبره در هر حوزه‌ای تاکید دارد. مقوله فروش مسکن را باید به کارشناسان این حوزه سپرد و بهترین کارشناس فروش مسکن، اتحادیه املاک است. ما فروش تحت امتیاز را در تمام دفاتر املاک تهران حتی به صورت تعاونی ممنوع اعلام کرده‌ایم زیرا در دفاتر املاک فقط آن چه مشخص است در قرارداد ذکر می‌شود و این راهکاری بود که از سال گذشته پیگیری کردیم و پای آن ایستادیم.
دولت چهاردهم باید چه سیاستی در حوزه خروج مسکن از کالای سرمایه‌ای انجام دهد؟ آیا فکر می‌کنید تامین مسکن مردم به چالش دولت چهاردهم تبدیل شود؟
باید به سمت نوعی از خانه‌سازی برویم که افراد برای سکونت خودشان آن ملک را خریداری کنند
با این که دوستانی که پیش از این دست اندرکار ساخت مسکن بودند می‌گویند به بسیاری از اهدافمان در این حوزه رسیدیم اما نباید ناکارآمدی در این زمینه را نادیده بگیریم. مسکن تحویل داده شده در این مدت چند دستگاه بوده؟ مسکن به اتمام رسیده بر اساس اهداف پیش‌بینی شده چقدر بوده؟ مسکنی که فرد بتواند در آن زندگی کند چقدر بوده است؟
زمانی مردم در منطقه پردیس و پرند به علت مشکلاتی نظیر آب، برق و... امکان سکونت در آپارتمان خود را نداشتند و البته این مشکل مرتفع شد. الان هم باید به سمت نوعی از خانه‌سازی برویم که افراد برای سکونت خودشان آن ملک را خریداری کرده باشند نه این که به دلیل عدم امکانات رفاهی آن منطقه دوباره در تهران اجاره‌نشین باشد درغیر این صورت فقط حاشیه‌نشین اضافه کرده‌ایم.
چرا رشد قیمت اجاره مسکن با سرعت بالایی در حال افزایش است؟
سیمان و فولاد در اولویت استفاده مصالح ساختمانی هستند که هر دو به صورت دولتی تهیه می‌شوند. قیمت سیمان سال گذشته ظرف یک هفته از ۵۰ تومان به ۷۵ تومان رسید. نمی‌توان توقع داشت که قیمت مصالح ساختمان، مالیات و ... افزایش پیدا کند اما قیمت تمام شده ساختمان افزایش نیابد. وقتی قیمت تمام شده مسکن افزایش یابد قیمت اجاره نیز افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر وقتی قیمت کالاهای مصرفی افزایش پیدا می‌کند به طور طبیعی موجر نیز اجاره‌بها را افزایش می‌دهد.
قانون جهش تولید مسکن تا چه اندازه توانسته در زمینه حل مشکلات حوزه مسکن گره‌گشا باشد؟
تنها یک ماده از قانون جهش تولید مسکن اجرا شده است که آن هم ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن بود و طی آن سامانه «املاک و مستغلات» توسط وزارت راه و شهرسازی وقت مصادره به مطلوب و خاموش شد البته سامانه «خونویس» جایگزین آن شد.
سامانه املاک و مستغلات به صورت غیرقانونی خاموش شد
چرا سامانه خودنویس جایگزین سامانه املاک و مستغلات شده است؟
سامانه املاک و مستغلات از سال ۱۳۸۸ تا زمستان ۱۴۰۲ کار می‌کرد و تمام نقاط ضعف آن گرفته شده بود و در تمام کشور فعال بود اما به صورت غیرقانونی خاموش شد. با راه‌اندازی سامانه خودنویس تخصص‌ها نادیده گرفته شد. یک مشاوره املاک برای این که جواز بگیرد، سه مرحله آموزش نیاز دارد؛ ابتدا در اتحادیه آموزش حقوقی می‌بیند سپس مرحله آموزش اتاق اصناف ایران را می‌بیند و سرانجام از معاونت پیشگیری از جرم قوه قضاییه پروانه تخصصی کسب می‌گیرد.
در سامانه خودنویس یک متخصص از قرادادها حذف شده است و خود مردم می‌توانند قرارداد ببندند! وقتی واسطه را در این میان حذف کرده ایم در واقع چیزی به نام «داور» را حذف کرده‌ایم.
هر مشاور املاک یک همیار قوه قضاییه است و کار داوری هنگام بروز اختلافات میان موجر و مستاجر را انجام می‌دهد. وقتی نقش داور برای عدم پرداخت مبلغ کمیسیون حذف می‌شود، هزینه هنگفتی از وقت و مال مردم به علت دادرسی هدر خواهد رفت.
زمانی که به من گفته شد که سامانه خودنویس کد رهگیری بیست و چهارساعته می‌دهد من گفتم که محاکم قوه قضاییه باید بیست و چهار ساعته آمادگی رسیدگی به شکایات باشد.
سامانه خودنویس نسبت به قراردادها هیچ مسئولیتی ندارد
علاوه بر این ماده ۶ قانون جهش تولید مسکن می‌گوید این سامانه نسبت به قراردادی که نوشته می‌شود هیچ مسئولیتی ندارد! در مشاوره املاک می‌گویند دلال ضامن معامله شما نیست و برخی تصور می‌کنند این عبارت با ماده ۶ برابر است که اصلا این‌طور نیست. در قراردادها مشاور املاک ضامن آن چیزی که می‌نویسد، هست اما سامانه این تکلیف را از خود سلب کرده است فقط در مشاوره املاک، دفاتر املاک ضامن تعهدات طرفین نیستند.
سامانه خودنویس با اصل ۴۴ قانون اساسی مغایرت دارد
بزرگ‌ترین مشکل سامانه خودنویس این است که با اصل ۴۴ قانون اساسی یعنی عدم تصدی‌گری دولت و واگذرای بنگاه‌داری به بخش خصوصی مغایرت دارد. با راه‌اندازی سامانه خودنویس امرار معاش تعداد زیادی از مردم جامعه حذف شده است.
چه نهادی سامانه خودنویس را راه اندازی کرده است و چه دلیلی داشته؟
وزارت راه و شهرسازی به استناد ماده ۱۸ قانون جهش مسکن این سامانه را راه‌انداری کرده است اما عینا در قانون اسم سامانه املاک و مستغلات آمد ولی وزارت راه و شهرسازی گفت در این سامانه امکان ویرایش وجود ندارد در صورتی که قابلیت بسیاری موضوعات وجود داشت و سرانجام سامانه جدیدی با هزینه گزاف بیت‌المال بوجود آمد و تصدی‌گری دولتی را به دنبال داشت.
در سامانه املاک و مستغلات گزینه‌ای تحت عنوان «تمدید» وجود داشت که در سامانه خودنویس حذف شده است. با استفاده از گزینه تمدید مبلغ اجاره سال قبل قابل رویت بود بعد اگر مشاوره املاک بیش از ۲۵ درصد اضافه می‌کرد، تخلف کرده بود درحالی که سامانه خودنویس اجازه دسترسی به اطلاعات قبلی موجر و مستاجر را نمی‌دهد و مشاوران املاک نمی‌دانند بر چه اساسی نرخ ۲۵ درصد را باید تعیین کنند؟!
در کشور ۱۷۶ هزار مشاور املاک دارای مجوز داریم اما با راه اندازی سامانه خودنویس ۸۰ میلیون املاک غیرمجاز داریم! با سامانه خودنویس هر کافینت در سطح شهر یک املاک غیر مجاز هستند!
علاوه بر این سامانه خودنویس طبق «داده پیام» کار می‌کند، طبق قانون تجارت دارایی غیرمنقول را نمی‌توان با داده پیام انتقال داد که این نیز یکی دیگر از مشکلات سامانه است.
با حذف واسطه واسطه، چالش‌های دولت چهاردهم بیشتر می‌شود
اتحادیه املاک تاکنون برای رفع این مشکل به راهکاری رسیده است؟
وقتی قانون جهش تولید مسکن در کشور ابلاغ می‌شود سمعا و طاعتا باید اجرا شود اما شیوه اشتباه اجرای آن به وزارت راه و شهرسازی بازمی‌گردد. وقتی سامانه املاک و مستغلات گزینه تمدید داشت تمام تخلفات و مسئولیت‌ها به گردن مشاوران املاک می‌افتاد اما در حال حاضر متوجه املاک نیست و کسی نیست که هنگام عقد قرارداد چانه‌زنی کند. بعد از این تمام ناکارآمدی‌ها برجسته می‌شود و چالش‌های دولت چهاردهم با حذف واسطه و تسهیل‌گر بیشتر می‌شود زیرا مسئولیت‌ها مستقیم متوجه دولت است.
حذف واسطه قبلا در اپلیکیشن‌هایی مانند دیوار هم اتفاق افتاده بود، آیا به مشکلی برخورده بودید؟
بخشی از سکوهای آنلاین مانند دیوار بر اساس حذف واسطه و تقویت کسب و کار ساخته شده‌اند. صنف مشاوران املاک هرگز موافق بیسوادی و عدم استفاده از تکنولوژی نبوده و از سال ۸۸ سامانه املاک و مستغلات را راه‌اندازی کرد و توسط توکن، کد رهیگیری گرفت یعنی تمام تلاشش را برای استفاده از تکنولوژی کرده است. اما پلتفرم‌های آنلاین وقتی واسطه را حذف می‌کنند باعث افزایش قیمت می‌شوند. مثلا فردی برای قیمت‌گذاری ملک در دیوار به مقایسه ملکش با موارد مشابه می‌پردازد و در فرایند مقایسه به این نتیجه می رسد که اگر برای ملکش A تومان هزینه یک دکور کرده است همان A تومان را روی قیمت هر متر مربع ملک اعمال کند! زیرا در این پلتفرم بر اساس چشم و هم چشمی، قیمت‌ها اعمال می‌شود.
در یک سال گذشته سه بار قیمت آگهی‌های ملکی دیوار افزایش یافته است
علاوه بر این با چه مجوزی در یک سال گذشته سه بار قیمت آگهی‌های ملکی دیوار افزایش یافته است؟ قطعا برای این کار مجوز گرفته‌اند و باعث شده بار هزینه‌ای دفاتر املاک به شدت بالا برود. در انگلستان اگر ملکی را به یک دفتر املاک بسپارید با زمانی که آن را به دو یا سه دفتر املاک بسپارید تفاوت دارد و گران‌تر است زیرا کار برای مشاور املاک سخت‌تر می‌شود.
ما مشاوران املاک نه تنها مشکلی با تکنولوژی نداریم بلکه از آن استقبال می‌کنیم به شرطی که تکنولوژِی به دنبال استثمار صنف ما نباشد.
در روزهای گذشته گفتگویی از شما منتشر شده مبنی بر این که در برخی اجاره‌های مسکن عتیقه و بیت کوین رد و بدل می شود، چون موجر نمی خواهد به علت سقف اجاره‌بها درگیر دادگاه شود، چرا چنین معاملاتی صورت می‌گیرد؟
نرخ دستوری باعث جایگزین شدن بیت کوین و مسکوکات به جای ریال شده است
این موارد در دفاتر املاک دارای مجوز رخ نداده است. وقتی قیمت‌ها دستوری می‌شود وقوع چنین رخدادهایی اجتناب‌ناپذیر است. در تمام دفاتر املاک معتبر قرارداد بر اساس وجه رایج کشور (ریال) نوشته می‌شود. وقتی دولت می‌گوید اجاره‌بها از فلان مقدار بیشتر نشود و تا پنج سال هم مستاجر حق شکایت دارد، موجر در قالب‌هایی مانند بیت‌کوین و... به معامله کالا به کالا راغب می‌شود و اضافه‌تر از سقف بیست و پنج درصد را با کالا پر می‌کند.
دست‌کاری در هر بازاری مشکل ایجاد می‌کند و دولت باید اجازه بدهد بازار روند خودش را طی کند. شاید در منطقه جنوبی تهران اجاره‌بها پنج درصد اضافه شده باشد اما در منطقه شمالی تهران که اعداد خیلی بزرگ هستند قطعا تورم کمی داریم و ممکن است ۸ تا ۱۰ درصد تورم داشته باشیم. در مناطق جنوبی شهر هم کشش افزایش اجاره‌بهای بالا وجود ندارد. این عدد ۲۵ درصد فقط برای مناطق مرکزی شهر است در حالی که ما این عدد را هم در شمال و هم در جنوب تهران به عنوان کف قرار می‌دهیم! و به این ترتیب مجوز گرانی در منطقه جنوب و شمال شهر را می‌دهیم.
نرخ دستوری سقف قیمت از سوی دولت نیست بلکه کف قیمت است
در سال ۹۹ میزان ۲۵ درصد برای سقف اجاره مسکن تعیین شد اما در عمل رقم‌های بالاتری ثبت می‌شد، چه علتی داشت؟
در سال ۹۹ و به دنبال شیوع کرونا بر اساس «قانون دستوری» اعلام شد که موجر می تواند ۲۵ درصد، اجراه‌بها را افزایش دهد. این قانون دستوری برای اختیارات شخصی افراد در رابطه با ملک شخصی آن‌ها محدودیت ایجاد کرد. این قانون دستوری چند شرط داشت مبنی بر این که اگر موجر، ملک را برای سکونت خود یا فرزندش بخواهد؛ می‌تواند از مستاجر بخواهد که آن را تخلیه کند در غیر این صورت نمی‌تواند مستاجر را اجبار به تخلیه ملک کند. در پی چنین قیدهایی تعداد زیادی قرارداد صوری ایجاد شد که مثلا مالک، خانه را به فرزندش اجاره داده است! پس باید راهکاری ارائه بدهیم که اجرایی باشد.
نرخ دستوری سقف قیمت از سوی دولت نیست بلکه کف قیمت است یعنی دولت یک کف را اعلام کرده و مالکین هنگام مذاکره می‌گویند: «خود دولت که همه اعداد را پایین اعلام می‌کند، مثلا تورم را از عدد واقعی کمتر اعلام می‌کند، رقم ۲۵ درصد را مبنا قرار داده است و این رقم حداقل است.» دوستانی که نرخ دستوری را اعلام می‌کنند در کف بازار نیستند بنابراین نمی‌توانند نرخ تعیین کنند به همین جهت خواهان حضورمتخصصین در دولت جدید هستیم.
از روند قیمت مسکن تا پایان سال چه پیش‌بینی دارید؟
امیدواریم بازار مسکن تا پایان سال رفتار هیجانی نداشته باشد. در سه سال اخیر برعکس ادوار گذشته رکود تورمی داشتیم. در امتداد این دوره پیش‌بینی می‌کنم رونق بازار را همراه با ثبات داشته باشیم که در اردیبهشت سال جاری نیز شاهد آن بودیم اما بازار دوباره وارد فاز رکود شد.
مردم نگران وضعیت بازار سکه، ارز و مسکن در آبان ماه امسال و پس از آن هستند، چه تحلیلی در این زمینه دارید؟
بازار به شکل دستوری قابل کنترل نیست
در آن بازه زمانی اگر احساس کردیم بازار به سمت رفتار هیجانی می‌رود باید یک هم‌افزایی میان بخش دولتی و خصوصی وجود داشته باشد، البته این هم‌افزایی مشروط است یعنی زمانی می‌توانیم کمک کنیم که نظر ما را بخواهند اما اگر با تفکر حذف واسطه پیش بروند شرایط خوبی برای دستگاه قضا و دولت مستقر پیش‌بینی نمی‌کنم.
دولت آتی باید از رفتارهای فرمایشی و دستوری دست بردارد زیرا بازار به شکل دستوری قابل کنترل نیست. رفتار هیجانی در تمام بازارها سمت قیمت‌های کوچک‌تر مثل مسکوکات و ارز می‌رود و کمترین و آخرین آیتمی که افزایش روی آن اثر می‌گذارد، اما چون عدد مسکن عدد بزرگی است به چشم می‌آید و البته آن زمان برای بازار مسکن قطعا آبان نخواهد بود.
تبادل نظر با مجلس مشروط به این است که از ما نظرخواهی کنند
تاکنون به مجلس برای انتقال پیشنهادات و انتقادات صنف املاک کشور رفته‌اید؟
تبادل نظرات مشروط به این است که دوستان از ما نظرخواهی کنند. ما در قسمت اصناف مجلس باید دوست عزیزی را داشته باشیم که یک بار کرکره مغازه بالا داده باشد یا یک بار مثل اصناف مالیات داده باشد. آیا چنین فردی آن‌جا هست؟ دوستان به جای استفاده از تخصص مشاوران املاک، آن‌ها را فقط گردن‌گیری می‌دانند که مشکلات را گردنشان بیندازند و حالا که سامانه خودنویس راه‌اندازی شده مشکلات را گردن چه کسی خواهند انداخت؟
چرا اعتراض صنف املاک کشور را به وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم منتقل نکردید؟
ما بسیار تلاش کردیم تا وزیر راه و شهرسازی را به کمیسیون تخصصی اتاق اصناف ایران و اتحادیه املاک تهران دعوت کنیم اما ایشان نپذیرفتند.
مردم در شهرهایی مانند پرند که املاک سند تک برگ ندارند به مشکل برمی‌خورند؛ چه راهکاری در این زمینه وجود دارد؟
اگر در قالب مسکن مهر یا مسکن ملی معامله شده باشند، چنین معاملاتی فقط در دفتر مجموعه قابلیت معامله دارند اما برای املاک مبایعه‌نامه ای قانون دو سال زمان برای تنظیم سند رسمی داده است و مردم و دفاتر نگران تنظیم سند نباشند.
مردم در صورت شکایت از مشاوران املاک متخلف چه کنند؟
کمیسون شکایات در اتحادیه مرتبط با شکایت افراد نسبت به املاک است. در صورتی که طرفین از تصمیم ما تمکین نکنند ما نظر تخصصی خودمان را به مراجع ذیربط بالاتر اعلام می‌کنیم.
انتهای پیام/
نظر شما