مسیر اقتصاد/ به صورت کلی درآمد بانک‌ها از محل دو فعالیت عملیاتی و غیرعملیاتی حاصل می‌شود. درآمد عملیاتی، مجموع درآمدهایی است که از جریان فعالیت‌های اصلی بانکداری بدست می‌آید. میزان این درآمد، عمدتا تحت تاثیر عایدات حاصل از تسهیلات اعطایی قرار دارد. درآمد غیرعملیاتی نیز از منابع غیرمرتبط با عملیات اصلی بانکداری کسب می‌شود. چنین درآمدی معمولا از فروش داراییهای ثابت به ویژه املاک و مستغلات ، واگذاری سرمایه‌گذاری‌های غیربانکی و داراییهای غیرجاری نگهداری شده برای فروش[۱] بدست می‌آید. سود جامع سال هر بانک نیز پس از کسر هزینه‌های عملیاتی و غیرعملیاتی از این درآمد‌ها مشخص می‌شود.
سود غیرعملیاتی حاصل از فروش املاک، پوششی بر زیان عملیات بانکداری
املاک و مستغلات بخش عمده‌ای از سرفصل‌های دارایی ثابت و دارایی غیرجاری نگهداری شده برای فروش بانک‌ها را تشکیل می‌دهند. هر ساله بانک‌ها پس از خرید املاک و مستغلات، مقدار ارزش پرداخت شده (ارزش دفتری) برای تملک این اموال غیرمنقول را در سمت راست ترازنامه به عنوان یک دارایی ثبت می‌کنند.
با توجه به جهش قیمتی چشمگیر در بازار املاک و مستغلات طی سال‌های اخیر، ارزش دفتری املاک و مستغلات که در ترازنامه‌های بانکی از سال‌های گذشته ثبت شده است، با قیمت کنونی و واقعی بازار فاصله دارد. این شکاف قیمتی ایجاد شده، زمینه مناسبی برای افزایش سود غیرعملیاتی بانک‌ها مهیا ساخته است. بدین ترتیب، بانک می‌توانند با فروش املاک و مستغلات خود به ارزش روز و کسر هزینه آن به ارزش دفتری، سود غیرعملیاتی شناسایی کنند.
در این شرایط، اگر بانکی نتواند از جریان فعالیت‌های اصلی بانکداری (درآمد اعطای تسهیلات) سود عملیاتی مطلوبی بدست آورد، قادر خواهد بود از محل فروش املاک و مستغلات خود در هر سال، درآمد غیرعملیاتی شناسایی کند. این درآمد غیرعملیاتی می‌تواند پوششی برای جبران زیان هزینه‌های عملیاتی باشد. سودسازی نهادهای مالی یکی از ملاک‌های موفق مدیران بانکی محسوب می‌شود.
سیاست متفاوت بانک‌های خصوصی و دولتی در نگهداری و فروش املاک و مستغلات
بر اساس قوانین موجود[۲] و سیاست‌های وزارت امور اقتصادی و دارایی دولت سیزدهم[۳]، بانک‌ها از سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات (به جز تاسیس شعب برای توسعه عملیات بانکداری و ارائه خدمات به کارکنان) منع شده‌اند. علاوه بر آن، بانک‌ها مکلفند حداکثر معادل ۳۰ درصد حقوق مالکانه خود (پس از کسر سود قطعی نشده) را به عنوان املاک و مستغلات با استفاده‌های بانکی نگهداری کنند. بنابراین بانک‌ها موظف هستند املاک و مستغلات مازاد این مقدار مشخص شده و همچنین تمامی املاک و مستغلاتی که در راستای عملیات بانکی استفاده نمی‌شوند را مازاد شناسایی کرده و آن‌ها را به مرور زمان واگذار کنند.
بانک‌ها از لحاظ نوع مالکیت، به سه دسته دولتی، خصوصی شده (بر اساس سیاست‌های اصل ۴۴ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران) و خصوصی تقسیم‌بندی می‌شوند. کلیه اعضای هیئت مدیره بانک‌های دولتی و بخشی از اعضای هیئت مدیره بانک‌های خصوصی شده توسط وزارت اقتصاد تعیین می‌شوند. یکی از اهداف مهم و حیاتی مدیران منصوب شده وزارت اقتصاد در بانک‌ها را می‌توان ایجاد توازن بین میزان فروش این اموال مازاد برای رفع تکلیف قانونی و نگه داشتن مقداری از املاک و مستغلات خود، برای شناسایی سود غیرعملیاتی در طی سالیان آینده دانست.
همچنین مدیران بانک‌های خصوصی شده علاوه بر هدف فوق، به دنبال افزایش سود تقسیمی برای پرداخت سود سهامداران و افزایش سود انباشته در حقوق مالکانه خود طی سالیان جاری هستند. بانک‌ها در صورت متحمل شدن زیان عملیاتی ناشی از عملکردهای غیراصولی مانند اعطای تسهیلات بدون اعتبارسنجی دقیق، می‌توانند با فروش قسمتی از املاک تملک‌شده و در پی آن افزایش سود غیرعملیاتی خود، این زیان وارده را تا حدودی جبران کنند. بنابراین چنین بانک‌هایی، ریسک‌های نقدینگی نگهداری املاک و مستغلات را نادیده گرفته و با انباشت املاک و مستغلات در ترازنامه‌های خود، امید به افزایش سود غیرعملیاتی طی سال‌های آتی را دارند.
بانک‌های خصوصی نیز وضعیت مشابهی با بانک‌های خصوصی شده (بر اساس سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی) دارند، با این تفاوت که نهادهای حاکمیتی قدرت مدیریت و نظارت کمتری بر بانک‌های خصوصی نسبت به خصوصی شده دارند. همین امر منجر به عدم پایبندی دقیق و هدفمند برخی از این بانک‌ها به قوانین موجود به ویژه دستورالعمل‌های حوزه داراییهای ثابت می‌شود.
بنابراین می‌توان اینطور نتیجه گرفت که بخش قابل توجهی از شبکه بانکی ذی‌نفع افزایش نرخ ارز و نرخ تورم هستند تا املاک و مستغلاتشان با ارزشتر از گذشته شده و بتوانند درآمدهای خوبی از فروش آن کسب کنند.
منبع:
[۱] واحد تجاری باید دارایی غیرجاری (یا مجموعه‌ای واحد) را که مبلغ دفتری آن، عمدتاً از طریق فروش و نه استفاده مستمر بازیافت می‌گردد، به عنوان نگهداری شده برای فروش طبقه‌بندی کند. (استاندارد حسابداری شماره ۳۱ داراییهای غیرجاری نگهداری شده برای فروش و عملیات متوقف شده (مصوب ۱۳۸۸))
[۲] دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص داراییهای ثابت بانکی موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (۱۴۰۲)
[۳] راهبردها و سیاست‌های بخش بانکی، مصوب معاونت امور بانکی، بیمه و شرکت‌های دولتی وزارت امور اقتصادی و دارایی (۱۴۰۱)
گزارش پژوهشی اندیشکده اقتصاد مقاومتی با موضوع «وضعیت املاک و مستغلات بانک‌ها و تبیین چالش‌های واگذاری»
انتهای پیام/ پول و بانک
نظر شما