بیت کوین بدهید، آپارتمان بگیرید؛ این تازه‌ترین شیوه تهاتر در بازار املاک است که توسط قشر خاصی دنبال می‌شود و به‌سرعت موفق به کسب بازار سیاه شده است. بازاری که با قواعد و مقررات موجود اموال غیرمنقول تناسبی ندارد و بر همین اساس در صورت کشیده شدن معامله به دستگاه قضایی، احتمالاً کار سختی برای اثبات درستی معامله خواهد داشت.

معاوضه آپارتمان با بیت کوین، دلار، طلا ، عتیقه یا هر کالای سرمایه‌ای دیگر، عنوانی است که زیاد در میان آگهی‌های اینترنتی فروش املاک دیده نمی‌شود؛ اما به‌واسطه متناسب نبودن با قواعد معاملات ملکی در ایران، در حال تبدیل شدن به یک چالش است. تضعیف ریال، افزایش کلاه‌برداری، کمک به پول‌شویی و دور زدن قوانین معاملات املاک ازجمله پیامدهای این نوع تهاتر در بازار املاک است.

طرفداران معاملات رمز ارزی

استفاده از رمز ارز به‌عنوان یکی از ابزارهای پرداخت، شیوه عامه‌پسندی در بازار نیست و با توجه به خطرات و پیچیدگی‌های این معاملات، عامه مردم ترجیح می‌دهند همان ریال را بگیرند و برای خرید دوباره هم با همان ریال وارد معامله شوند؛ اما کسانی مانند سازندگان که نیازمند تأمین سرمایه در گردش هستند و سرعت در فروش را ترجیح می‌دهند، تن دادن به آپشن‌هایی نظیر رمز ارز، طلا، دلار و ... یک میان‌بر برای رسیدن به پول است چراکه فروش این اقلام به‌مراتب سریع‌تر و راحت‌تر از ملک است.

در این میان معاملات رمزارزی در بازار ملک به دارندگان پول سیاه و مشکوک نیز فرصتی می‌دهد تا پول کثیف خود را به املاک تمیز تبدیل کنند؛ البته در همه این معاملات، در متن قرارداد فقط ارزش ریالی معامله درج می‌شود درحالی‌که هیچ سند پرداخت با اصالتی برای آن وجود ندارد و پیگیری‌های بعدی می‌تواند شبهه معامله را برملا کند.

طبق روایت آگهی‌های فروش آپارتمان در اینترنت، یکی از سازندگان مسکن در منطقه ۲۲ حاضر است برای تبدیل اموال غیرمنقول یعنی آپارتمان‌های خود، هر چیزی از رمز ارز تا طلا و حتی میلگرد و بیل مکانیکی را به‌عنوان ثمن معامله قبول کند تا فقط ملک را فروخته و پولش را گرفته باشد.

جذب شریک در ساخت

از میان معدود آگهی‌های اینترنتی حوزه املاک که تهاتر مسکن با رمز ارز، ارز و طلا را پیشنهاد می‌کند، بخش عمده آگهی‌ها مربوط به پروژه‌های در حال ساخت و تعاونی است که فروشنده برای جذب حداکثری شریک، تلاش می‌کند سرمایه‌گذاران رمزارز، ارز و طلا را به سرمایه‌گذاری در پروژه ترغیب کند.

درواقع، به‌واسطه رکود جدی بازار مسکن و عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران سرمایه‌ای از این بازار، کسانی که در بازار املاک و مستغلات نیازمند نقدینگی سریع هستند یا باید تخفیف سنگین بدهند یا با گسترش دامنه ابزارهای پرداخت و استفاده از تهاتر، شرایط معامله را با شرایط خریداران بیشتری متناسب کنند.

همچنان نکته پرریسک در این معاملات به‌خصوص برای خریدار (پرداخت‌کننده رمز ارز، ارز و طلا) این است که در متن قرارداد، ارزش ریالی معامله ثبت می‌شود؛ اما پرداخت‌کننده رمزارز، دلار یا طلا در زمان مراجعه به دادگاه، قادر به ارائه سند پرداخت با اصالت ریالی نخواهد بود.

نظر قانون در مورد معامله ملک و رمزارز

تاکنون قانون و مقرره‌ای درباره معامله یا عدم معامله ملک با ارز دیجیتال در ایران به تصویب نرسیده و بر اساس کتاب عقود معین نوشته ناصر کاتوزیان، پدر علم حقوق ایران، این‌گونه استنباط می‌شود که خریدوفروش ملک با ارز دیجیتال منافاتی با قوانین مدنی و فقه ندارد؛ اما ناشناخته بودن ارز دیجیتال برای قضات و قانون و دشواری اثبات رد ثمن معامله از طریق ارز دیجیتال، موضوعی است که در صورت تعارض دو طرف معامله و مراجعه به مراجع قضایی، دردسرساز شود.

کاتوزیان در کتاب خود می‌نویسد: «بیع یعنی تملیک عین به عوض معلوم» و «تملیک عین در برابر هر عوض، خواه پول باشد یا کالا و خدمت، بیع است و دخالت پول در مبادله ضروری نیست.» همچنین طبق قانون مدنی «هر مالی ممکن است ثمن باشد و قانون مدنی درباره ثمن هیچ قیدی ندارد، بنابراین هرگاه طرفین قصد کنند که یکی از دو عوض مبیع و دیگری بهای آن باشد، قراردادی که بسته می‌شود بیع است.»

توضیح یک کارشناس درباره علت خرید و فروش مسکن با بیت‌کوین و عتیقه

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با"بیان در برخی قراردادهای مسکن عتیقه و بیت‌کوین به جای پول رایج کشور رد و بدل می‌شود،گفت:‌ دلیل این کار آن است که فروشنده یا موجر نمی‌خواهد درگیر دادگاه به واسطه تعیین سقف اجاره‌بها شود.

سمانه محرمی در خصوص اظهارات روز گذشته دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی مبنی بر غیرقانونی بودن خرید و فروش با مسکن با سکه، طلا و ارز و نقش برخی مشاوران املاک در این فرآیند، اظهار کرد: یک زمانی فقط مشاوران املاک در حوزه خرید و فروش املاک فعالیت داشتند، اما از ۲۱ بهمن سال قبل با راه‌اندازی سامانه‌ توسط وزارت راه وشهرسازی تمام مردم می‌توانند وارد پروسه اجاره املاک شوند.

وی ادامه داد: با راه‌اندازی سامانه خودنویس، دسترسی مشاوران املاک به سامانه ایران املاک حذف و سامانه املاک و مستغلات نیز خاموش شد.

محرمی یادآور شد: سال ۹۹ وقتی موضوع شیوع ویروس کرونا پیش آمد، تعیین سقف افزایش قیمت را برای اجاره‌بها داشتیم. امسال نیز سقف حدود ۲۵ درصدی برای افزایش نرخ اجاره بهای مسکن تعیین شده است. تا سال ۱۴۰۲ مشاوران املاک با استفاده از سامانه املاک و مستغلات قراردادها را تنظیم می‌کردند. این در حالی است که با حذف دسترسی مشاوران املاک به این سامانه، ما دیگر توانایی رصد بازار و به تبع آن جلوگیری از اعلام قیمت‌های بالا توسط مالکان را از دست دادیم.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با یادآوری این‌که پیش از این بنگاه‌های املاک از تنظیم قراردادهای اجاره با نرخ‌های نامتعارف خودداری کرده و در این رابطه نیز اقدام به اطلاع‌رسانی از طریق چسباندن برگه‌ای روی شیشه دفتر املاک می‌کردند، گفت: امروز با راه‌اندازی سامانه خودنویس، هر کسی می‌تواند قرارداد ملکی در بخش اجاره و خرید و فروش را تنظیم کند. این‌که گفته می‌شود خرید و فروش ملک با سکه، طلا و ارز کار واسطه‌ها (بنگاه‌های املاک) است، درست نیست.

محرمی یادآور شد: در زمان حاضر معاملات مسکنی در کشور صورت می‌گیرد که خریدار مبلغ معامله را از طریق ارز، طلا، سکه و رمزارزها از جمله بیت‌کوین به فروشنده پرداخت می‌کند. با فرض این‌که معامله در یک بنگاه املاک تنظیم می‌شود، نقش مشاور املاک در خرید ملک با طلا و ارز چیست؟ طبق ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد، برای طرفین معامله نافذ است. از سوی دیگر در توافق بین طرفی، مشاوران املاک نقشی ندارند. در مجموع مشاوران قراردادها بر اساس وجه رایج تنظیم می‌کنند.

وی با بیان این‌که حتی در مواردی هم خریدار به جای وجه رایج کشور برای تسویه حساب به فروشنده عتیقه می‌دهد، گفت: دلیل این کار آن است که فروشنده یا موجر نمی‌خواهد درگیر دادگاه به واسطه تعیین سقف اجاره‌بها شود، از این رو برای معاملات از روش تهاتر استفاده می‌کند. در قانون تجارت آمده که انتقال اموال غیرمنقول توسط داده پیام ممنوع است. این در حالی است که در سامانه خودنویس نقل و انتقال پول از طریق داده پیام انجام می‌شود.

وی در ادامه با اشاره به این‌که وزارت راه یکی از مزیت‌های سامانه خودنویس را تنظیم رایگان قراردادها اعلام کرده است، اظهار کرد: در این رابطه باید تاکید کنم به ازای حق کمیسیونی که به مشاوران املاک پرداخت نمی شود، موجر و مستاجر متحمل هزینه‌های دادرسی می شوند.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر این‌که مشاوران املاک همیاران قوه قضاییه هستند و نقش میانجیگری را ایفا می‌کنند، اضافه کرد:‌ بسیاری از پرونده‌های بخش مسکن را در اتحادیه مدیریت می‌کردیم و از فشار مضاعف بر قوه قضاییه جلوگیری به عمل می‌آوردیم.

محرمی تصریح کرد: با ظهور سامانه خودنویس در زمان حاضر ۱۷۶ هزار مشاور املاک دارای مجوز و بیش از ۸۰ میلیون املاکی بدون مجوز در کشور داریم.