به گزارش قدس آنلاین، ضرورت و اهمیت نوسازی بیش از ۲میلیون و ۵۰۰ هزار بنای ناپایدار در بافت‌های فرسوده از یک سو و بی‌انگیزگی مردم برای نوسازی واحدهای مسکونی خویش از سوی دیگر، دولت را بر آن داشت تا با طراحی بسته‌های تشویقی، مردم را به مشارکت در طرح بازآفرینی شهری ترغیب کند.
دولت در این بسته‌های تشویقی به صاحبان ملک در بافت‌های فرسوده امتیازاتی از جمله صدور پروانه ساختمانی در کمترین زمان، ارائه بیش از درصد تخفیف در هزینه‌های صدور پروانه، حفظ انشعابات قبلی و ارائه انشعابات جدید خارج از نوبت توسط اداره‌های آب، برق، گاز و مخابرات، صدور پایان کار در حداقل زمان، امکان ساخت طبقه مازاد به صورت تشویقی، تغییر کاربری ارزش‌افزا و سهل‌گیری در ضوابط پارکینگ (درب اضافی) اعطا کرد و حتی در کنار این مزایا، دست شهرداری‌ها را نیز باز گذاشت تا اگر لازم دانستند در بسته‌های تشویقی، (متناسب با نیاز شهر خود) تغییراتی را اعمال و به شهروندان تخفیف‌هایی ارائه کنند. با وجود این، این پرسش مطرح است که چرا مردم از نوسازی سکونتگاه‌های خود در بافت فرسوده استقبال نمی‌کنند؟
ناتوانی مردم در پرداخت تسهیلات وام نوسازی
محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش خبرنگار قدس که چرا یک‌سوم جمعیت شهری ساکن در بافت فرسوده با وجود تسهیلات ارائه شده، از نوسازی واحدهای خویش در این پهنه امتناع می‌کنند، می‌گوید: این موضوع دلایل مختلفی دارد. رکود بازار ملک چه در سال ۱۳۹۵ (که موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده بیشتر مورد توجه قرار داشت) و چه در سال جاری یکی از دلایل سرد بودن تنور این موضوع است. از طرفی کاهش توان اقتصادی مردم و ناتوانی در پرداخت تسهیلات مسکن را نمی‌شود در این بخش نادیده گرفت.
وی می‌افزاید: عدم توجه ویژه در اعطای تسهیلات به خریداران مسکن نوسازی شده و سازندگان ابنیه جدید در بافت‌های فرسوده و نیز سود بالای این نوع وام‌ها از دیگر دلایل عدم استقبال مردم از این موضوع است که دولت می‌تواند با ایجاد تغییراتی در رویکرد خود در اعطای این نوع تسهیلات به رونق‌بخشی این حوزه کمک کند.
وی دیگر مانع موجود در این مسیر را عدم امکان تأمین برخی ضوابط شهرسازی نظیر پارکینگ در قطعات کوچک می‌داند و می‌گوید: قطعاً تأمین پارکینگ موضوع مهمی است که در حال حاضر کمبود آن معضلات زیادی را در شهرها به وجود آورده بنابراین برای رفع این مشکل پیشنهاد می‌کنم شهرداری هر منطقه فضایی مناسب را تجمیع و تجهیز (مکانیزه) کرده و سهمی از آن را برای هر واحد مسکونی در نظر بگیرد تا کسانی که با مشکل کسری پارکینگ در بافت‌های فرسوده مواجه هستند اشتراکی از این فضا خریداری کنند.
عدم انعطاف برخی مالکان در فروش ملک‌های کلنگی
احمدی می‌گوید: مسئله دیگر، عدم همکاری مالکان ابنیه قدیمی است که نه حاضر به فروش ملک خویش هستتند و نه حاضر به پذیرش ریسک مشارکت در ساخت. در واقع این مشکل زمانی بروز می‌کند که سازندگانی که می‌خواهند دست به تجمیع و نوسازی تعدادی از املاک فرسوده بزنند با خرید نخستین ملک، با افزایش قیمت سایر املاک مواجه می‌شوند و در واقع همسایه‌ها دیگر حاضر نیستند منازل کلنگی خودشان را با قیمت‌های متعارف به فروش برسانند. در این میان حتی دستگاه‌های دولتی نیز از واگذاری زمین‌هایی که می‌تواند به بازگشایی معابر و بازسازی بافت‌های فرسوده کمک کند امتناع می‌کنند.
وی با اشاره به ضرورت فرهنگ‌سازی درباره اهمیت نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده تصریح می‌کند: در سال‌های اخیر هیچ تبلیغی در این زمینه صورت نپذیرفته به طوری که با قطعیت می‌توان گفت بخش بزرگی از مردم جامعه تاکنون حتی نام شرکت بازآفرینی شهری ایران را نشنیده‌اند! با قطعیت عرض می‌کنم تا تبلیغات منسجمی در این حوزه صورت نپذیرد مسیر نوسازی ابنیه قدیمی هموار نخواهد شد.
وی می‌افزاید: راهکار دیگری که در این حوزه می‌توان پیشنهاد داد توجه دولت به ایجاد تعاونی‌هاست. معمولاً مالکان در موضوع مشارکت با سازندگان تعلل می‌کنند چون با موضوعات حقوقی آن‌ها آشنا نبوده و تصور می‌کنند ممکن است در این میان سرشان بی‌کلاه بماند. ایجاد تعاونی‌های فعال در ساخت و ساز بافت‌های فرسوده می‌تواند راهکاری مناسب برای این چالش تلقی شود و دولت نیز باید با حمایت از این اقدام به ایجاد فضای امن به مردم کمک کند.
احمدی خاطرنشان می‌کند: با توجه به آنکه ایرانی‌ها به فضاهای تاریخی دلبستگی و تعلق خاطر زیادی دارند، می‌توان نوسازی را با شمایل سنتی و دلپذیر ایرانی به انجام رساند، چنان که در منطقه تاریخی بازار بزرگ تهران این موضوع در ساخت مجتمع‌های تجاری دیده می‌شود یعنی از مصالح و طرح‌های سنتی استفاده شده و بعضاً حتی اجازه مرتفع‌سازی به آن‌ها داده نمی‌شود. البته این کار باید همراه با تعریض معابر و ارتقای سطح خدمات شهری صورت پذیرد. به اعتقاد من اگر منطقه‌ای را به عنوان نمونه به این صورت بازسازی کرده و نتایج مثبت آن را به مردم نشان دهند اجرای طرح نوسازی بافت‌های فرسوده سرعت مضاعفی خواهد گرفت.
نگاه ابزاری دولت به بافت فرسوده
جواد جوهری، کارشناس حوزه مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار قدس می‌گوید: ساختمان‌های موجود در بافت‌های فرسوده شهری عموماً در برابر بلایای طبیعی همچون زلزله، آتش‌سوزی و... بسیار خطرپذیر هستند. با وجود اینکه بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده امری لازم برای افزایش امنیت ساکنان و سطح زندگی افراد است اما معمولاً دولت‌ها به بافت‌های مذکور به ابزاری برای تأمین کسری واحدهای مسکونی شهری نگاه می‌کنند.
وی با تأکید بر اینکه بارگذاری جمعیت در بافت فرسوده خود منجر به تشدید مشکلات امنیتی در این بافت می‌شود، تصریح می‌کند: علت دیگر مردودی این نگاه، فرسوده بودن و یا عدم تناسب خدمات زیربنایی و روبنایی این مناطق است و طبیعتاً بارگذاری جمعیت بیشتر نیازمند ارتقای این خدمات است که هزینه‌های این امر بعضاً از ایجاد خدمات در اراضی جدید بیشتر است.
وی می‌گوید: اما چنانچه گفته شد به سازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری امری محتوم بوده و قطعاً نیازمند مداخله، برنامه‌ریزی، بسترسازی و سرمایه‌گذاری دولت است. معمولاً تسهیلات بانکی، تخفیفات مالیاتی و عوارض شهرداری و... به عنوان مهم‌ترین مشوق در ترغیب ساکنان به نوسازی شناخته می‌شوند اما باید توجه کرد تشویق به بازسازی‌های خرد و تک‌بلوکی لزوماً منجر به بهسازی بافت‌های فرسوده نمی‌شود زیرا این بافت‌ها بدون طراحی کلان و متناسب با طرح جامع شهرها و اجرای صحیح پروژه‌های بزرگ منجر به ایجاد معابر شهری متناسب و نیز خدمات زیربنایی و روبنایی لازم، به معنی واقعی کلمه بهسازی نمی‌شوند.
نقش دولت؛ اعتمادسازی میان مردم و سازندگان
وی می گوید: به نظر می رسد نقش مهمتر دولت در این امر، اعتمادسازی بین مالکین واحدهای فرسوده و سازندگان کوچک و بزرگ (انبوه‌سازان) به عنوان طرفین مشارکت باشد. به عبارت دیگر عامل مهم در ترغیب مالکین برای نوسازی واحد خود، پیداکردن سازنده‌ای مورد اعتماد می‌باشد. این جلب اعتماد را دولت می‌تواند از طریق رتبه‌بندی سازندگان، دریافت ضمانت‌های لازم، تهیه پیش‌نویس قراردادهای مشارکت با قید نحوه واگذاری واحدهای فرسوده، سهم مشارکت و... در بستری امن و نظارت بر این فرایند باشد. این اقدام می‌تواند بر بستر قانون پیش‌فروش ساختمان صورت گیرد، هر چند این قانون نیز نواقصی دارد که دولت باید به سرعت لایحه اصلاح آن را تهیه کند.
وی می افزاید: نوسازی و بهسازی بافت فرسوده شهری امری لازم می باشد که دولت نقش کلیدی در آن دارد و لازم است ضمن ارائه مشوق‌هایی همچون تسهیلات بانکی، برنامه ریزی لازم برای بهسازی بافت ها بصورت تجمیعی بر مبنای طرح‌های جامع و تفصیلی شهری به عمل آورده و به عنوان اعتمادساز نقش موثری ایفا کند.
نظر شما