احمد میرخدایی- روزنامه‌نگار

سقف قیمت مصوب اجاره‌بها که اعلام شود، یک مانع قانونی برای افزایش دلخواه قیمت از سوی موجر ایجاد می‌شود و قدرت چانه‌زنی مستأجران افزایش می‌یابد، مشروط به اینکه رعایت این قیمت مصوب ناگزیر باشد. بررسی‌های میدانی همشهری حاکی از این است که بنگاه‌های املاک برخلاف روال گذشته، خلوتی محسوسی را در آستانه فصل جابه‌جایی مستأجران تجربه می‌کنند. مشاوران املاک از تشدید این خلوتی طي 2هفته اخیر و بعد از تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی خبر می‌دهند و معتقدند فقط اعلام نرخ نمی‌تواند دردی از بازار اجاره دوا کند‌ بلکه باید تمهیداتی برای فصل‌الخطاب شدن این قانون اندیشیده شود. این در حالی است که بازار اجاره در آستانه این دوره بااهمیت و پرمشتری، خالی است؛ مشاوران املاک می‌گویند‌ مستأجران منتظر اعلام نرخ مصوب اجاره‌بها از سوی دولت هستند و این انتظار در روزهای اخیر مشهود بوده است.‌

  تغییر تاکتیک در بازار اجاره
هنوز نرخ‌های جدید در بازار اجاره جا نیفتاده بود که خبر تعیین قیمت مصوب اجاره‌بها اعلام شد. یک مشاور املاک در جنوب خیابان شریعتی تهران می‌گوید: اوضاع بازار اجاره بدتر از مسکن، خراب است. نرخ‌ها برای مستأجری که درآمدش مثل هزینه‌ها بالا نرفته، صرفه ندارد و باید دنبال صاحب‌خانه منصف‌تر و خانه ارزان‌تر بگردد؛ اما بازهم عقل حکم می‌کند که وقتی دولت وعده مداخله و تنظیم‌گری در بازار اجاره را داده، صبر کند تا این نرخ مصوب هم به کمکش بیاید. او می‌گوید از اواسط اردیبهشت، مراجعه برای پرسیدن نرخ و مظنه‌گیری از بازار زیاد شده بود؛ اما معامله نمی‌شد. حالا همان پرسیدن نرخ هم متوقف شده و در کل روز هیچ‌کسی پا به بنگاه نمی‌گذارد!
به‌گزارش همشهری، با ابلاغ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت مکلف به اعلام سقف افزایش قیمت اجاره در شهرهای با تورم بالای 30درصد است و این نرخ می‌تواند معادل 50 تا 100درصد تورم مصرف‌کننده باشد. مثلا در یزد که تورم مصرف‌کننده 48.6درصد اعلام شده، سقف افزایش قیمت اجاره می‌تواند 24.5 تا 48.5درصد باشد یا در سیستان‌وبلوچستان با تورم مصرف‌کننده 30.2درصد، سقف قیمت اجاره باید در بازه 15.1 تا 30.2درصد تعیین شود.

فراتر از سقف قیمت اجاره
طي 3، 4سال گذشته چندین طرح و بسته برای ساماندهی بازار اجاره مطرح شد و قانون جدید ساماندهی را می‌توان چکیده این پیشنهادها دانست. مقدم، مشاور املاک محدوده خیابان مطهری با اشاره به همین سوابق می‌گوید: قانون جدید فقط محدود به تعیین قیمت نیست و می‌خواهد مناسبات بازار را به‌کلی تغییر دهد. به عقیده او، قانون جدید می‌خواهد برای تمام دعواهایی که سال‌هاست درباره حق کمیسیون مشاوران املاک سکوهای آگهی اینترنتی و... به راه افتاده نسخه بپیچد که می‌تواند مصداق «سنگ بزرگ نشانه نزدن است» باشد؛ مگر اینکه ما از چیزی خبر نداشته باشیم. مقدم که به‌گفته خودش بیش از 20سال مشاور املاک بوده و حالا قصد دارد  این کار را ترك كند، می‌گوید: از سال99 گفتند باید همه خانه‌ها در سامانه ثبت شود تا خانه‌های خالی را شناسایی کنیم اما از همان سال بخش عمده مشتریانی که داشتیم نه‌تنها خانه را ثبت نکردند بلکه گفتند کدرهگیری هم نمی‌‌خواهیم تا دولت مالیات نگیرد! از قضا هیچ اتفاق بدی هم برای آنها نیفتاد و حتی مالیات بر ارزش‌افزوده را هم ندادند. وقتی راه فرار از قانون به این راحتی باز باشد، نمی‌شود فقط به ابلاغ یک قانون حتی مترقی دل‌خوش بود. مقدم می‌گوید: کسادی بازار مسکن، درآمد مشاوران را آب کرده و در قانون جدید قرار است همین حق کمیسیون هم کمتر شود. پس این کار دیگر نمی‌تواند یک شغل عمومی باشد، مگر برای کسانی که معاملات سخت و گران‌قیمت را جوش می‌دهند و کمیسیون توافقی می‌گیرند.

 چالش قدرت خرید مستأجران
آیا با تعیین سقف قیمت مشکل مستأجران حل می‌شود؟ این سؤالی است که یکی از مشاوران املاک منطقه17 تهران در پاسخ به پرسش خبرنگار همشهری درباره اثرگذاری قانون جدید مطرح می‌کند. قیصری می‌گوید: مستأجران فقط نگران اعلام نرخ مصوب و راضی کردن صاحب‌خانه نیستند؛ آنها به این موضوع فکر می‌کنند که چگونه باید همان 20 تا 25درصد افزایش احتمالی را تأمین کنند و مثلا رهن 400میلیونی را به‌500میلیون برسانند و 2، 3میلیون تومان هم روی اجاره بگذارند؛ وقتی کل حقوق امسال آنها فقط 3میلیون افزایش پیدا کرده است. او معتقد است: آب رفتن قدرت خرید و رهن مستأجران در اثر تورم‌های پی‌درپی، بدتر از اجاره نقدی است که آنها باید سر‌ ماه پرداخت کنند و اصلی‌ترین عاملی است که هیچ‌گاه نمی‌گذارد مستأجر جان بگیرد و مثلا به فکر خرید خانه بیفتد. این مشاور املاک، لازمه اصلاح بازار اجاره را مهار تورم عنوان می‌کند و بعد از آن تأکید دارد که بساط قراردادهای اجاره یک‌ساله باید جمع شود و اجبار قانون، عقد قراردادهای بلندمدت باشد.‌

   پیشنهاد اجرای قانون چک در بازار اجاره
 یکی از مشاوران املاک در منطقه5 تهران، شیوه اجرای قانون و ضمانت اجرای آن را مهم‌تر از ماهیت قانون می‌داند و می‌گوید: با قانون جدید چک، اگر چک برگشت بخورد، صادرکننده چک گرفتار می‌شود و نظام بانکی تا پول صاحب چک وصول نشود، دست از سر صاحب حساب برنمی‌دارد. بازار اجاره هم به چنین قانونی نیاز دارد، همان چیزی که در کشورهای دیگر اجرا می‌شود و در همین ترکیه زبانزد است.
پرندی به همشهری‌ می‌گوید: از دوره کرونا تاکنون، مستأجر می‌توانست بعد از اتمام قرارداد با افزایش 25درصدی موافقت کند و همان‌جا  بنشیند؛ اما باید تنش با صاحب‌خانه و رفت‌وآمد به شورای حل اختلاف را هم قبول می‌کرد و از کار‌و زندگی می‌زد تا زیر بار حرف زور صاحب‌خانه نرود. اين در حالی است ‌که یک مستأجر تهرانی وقتی برای این کارها ندارد. به عقیده او، قانون باید نقاط ضعف بازار اجاره را ترمیم کند و این کار جز با سیستمی کردن کارها و اجرای قانونی مانند قانون چک، شدنی نیست.