صاحب‌خبر - گروه اقتصادی: اقتصاددانان به 2 جریان اصلی و غیراصلی تقسیم می‌شوند. گروه اول معتقدند بازارها در شرایط رقابتی باید فعالیت کنند و تا حد امکان دولت‌ها نباید در آنها دخالت کنند و گروه دوم معتقدند دولت‌ها به دلایل وظایف ذاتی که دارند باید نقش پررنگی در بازارهای مختلف داشته باشند. هر دوی این جریان‌ها البته معتقدند در شرایطی که عرضه و تقاضا با یکدیگر تناسب ندارد یا یک انحصارگر بزرگ در عرضه یا تقاضا ظهور کرده است، تنظیم‌گر برای بهبود وضعیت باید ایفای نقش کند و نقش این تنظیم‌گری هم با دولت است. به گواه آمارهای رسمی هم‌اینک بازار مسکن ایران با یک عقب‌ماندگی 8 میلیون واحدی روبه‌رو است و از سوی دیگر در پژوهش‌ها و گزارش‌های رسمی و غیررسمی بیان می‌شود بانک‌ها و دیگر بازیگران قدرتمند اقتصادی نقشی جدی در بازار مسکن دارند تا حدی که قیمت‌گذاری برخی مناطق جغرافیایی در اختیار آنهاست. رئیس‌جمهور در اجرای اصل ۱۲۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را که در جلسه علنی دوشنبه ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ مجلس شورای اسلامی تصویب شده و ۱۲ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تأیید شورای نگهبان رسیده بود، برای اجرا به قوه قضائیه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ابلاغ کرد. به گزارش «وطن امروز»، 16 اردیبهشت اعلام شد طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که توسط مجلس و به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تدوین و اصلاح شده بود، توسط شورای نگهبان تایید شد که با ابلاغ این طرح بخشی از مشکلاتی که هم‌اکنون در بازار اجاره، زمین و مسکن وجود دارد، رفع خواهد شد. تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام تمام دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات مورد نیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان، برخی ویژگی‌های این طرح به شمار می‌رود. همچنین تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها و ارائه راهکارهایی برای الزام‌آور شدن این راهکارها از دیگر مواردی است که در این طرح به آن توجه جدی شده است. بر اساس بندهایی از این طرح، تمام قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شود و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد وجود دارد. بر اساس این طرح، همچنین رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایتمندی مشتریان انجام خواهد شد. * دولت برای نخستین‌بار می‌تواند سقف اجاره‌بها تعیین کند وزیر راه و شهرسازی در دفاع از این قانون که با همکاری وزارت متبوعش تدوین شده، با اشاره به اینکه با ابلاغ قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت برای نخستین‌بار می‌تواند سقف اجاره‌بها را تعیین کند، گفت: با اجرای این قانون می‌توانیم شاهد بازار آرام‌تری برای مسکن اجاره‌ای در سال جاری باشیم. مهرداد بذرپاش در جمع خبرنگاران درباره موضوع ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها که روز گذشته از سوی رئیس‌جمهور ابلاغ شد، توضیحاتی ارائه کرد. بذرپاش با اشاره به اینکه برای اولین‌بار دولت می‌تواند سقف اجاره‌بها تعیین کند، اظهار کرد: اگر در استانی تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای مسکن می‌تواند ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم نسبت به تعیین سقف اقدام کند. وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: این قانون جزئیات دیگری دارد که به مردم اعلام می‌شود. این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که در پی آن می‌توانیم شاهد بازار آرام‌تری برای مسکن اجاره‌ای در سال جاری باشیم. وی تصریح کرد: نظام‌مندتر کردن مداخله‌گران بازار مسکن و اجاره هم در این زمینه انجام خواهد شد. بذرپاش با بیان اینکه تاکنون چنین قانونی در دست نبود و در زمان کرونا فقط در یک مقطعی رشد ۲۵ درصدی مصوب شد، افزود: البته این قانون جزئیات مفصل‌تر دیگری دارد که ان‌شاءالله همکاران بنده در رسانه ملی و سایر رسانه‌ها حاضر خواهند شد و جزئیات قانون را در یک نشست مطبوعاتی به طور کامل اعلام می‌کنند. وی یادآور شد: قانون بسیار قانون خوبی است، جا دارد از مجلس شورای اسلامی که در روزهای پایانی این قانون را ابلاغ کرد قدردانی کنم، زیرا این قانون دست دولت را برای مداخله بیشتر در بازار باز می‌کند که بتوانیم امسال یک بازار آرام‌تری را شاهد باشیم. وزیر راه و شهرسازی گفت: بخش دیگر این قانون ساماندهی سکوهای مجازی برای مدیریت بازار است و بخش دیگر آن، نظام‌مندتر کردن مداخله‌گران در بازار مسکن و اجاره است که امیدواریم بتوان این کار را انجام داد. * تعیین سقف اجاره‌بها در شرایط کنونی بازار مسکن اقدام مناسبی است حمید یاری، کارشناس اقتصاد مسکن درباره تصویب تعیین سقف اجاره مسکن اظهار کرد: تعیین سقف اجاره‌بها می‌تواند کمک خوبی باشد، بویژه در این شرایط که بازار اجاره مسکن به وضعیت بحرانی رسیده و بسیاری از مستأجران در مضیقه هستند. وی افزود: در شرایط عادی هیچ اقتصاددانی از تعیین دستوری قیمت اجاره مسکن حمایت نمی‌کند اما در این شرایط، این قانون می‌تواند به مستأجران کمک کند، به شرط اینکه سایر دستگاه‌های ذی‌ربط خصوصاً دستگاه قضایی و شوراهای حل اختلاف نیز با دولت همکاری کرده و در صدور احکام تخلیه، با تأمل بیشتری اقدام کنند. وی تأکید کرد: اگرچه مداخله دولت به طور کلی در بازار اجاره مسکن اقدام بدی نیست و در بسیاری از کشورها نیز در شرایط غیر عادی اجرا می‌شود اما باید این را در نظر داشت که این اقدامات برای کوتاه‌مدت نتیجه می‌دهد و در بلندمدت باید اقداماتی چون اجاره‌داری حرفه‌ای با مشوق‌های مالیاتی ترویج شود. کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: یکی دیگر از راهکارهای کنترل اجاره‌بها، راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه (ریت‌ها) است. یاری گفت: در حال حاضر بسیاری از موجران و مستأجران نمی‌دانند قرار است سال بعد با چه نوع قراردادهایی مواجه شوند و اگر نرخ ثابتی در این خصوص وجود داشته باشد، راحت‌تر می‌توانند درباره قراردادهای سال‌های بعد تصمیم‌گیری یا پیش‌بینی قیمت کنند. *** امتیازات ویژه برای صاحبخانه‌های خوب ماده اول قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تخفیف و مشوق‌های ویژه برای صاحبخانه‌هایی که شرایطی خاص را رعایت کنند تدارک دیده است. یکی از این معافیت‌ها در رابطه با موجری است که واحد مسکونی را در اختیار خانوار‌های دارای 3 فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد و سازمان بهزیستی یا 3 دهک پایین قرار دهد که در این صورت از تخفیف صددرصدی مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می‌شود. همچنین صاحبخانه‌ای که قرارداد اجاره 3 سال یا بیشتر امضا کند نیز معاف از مالیات می‌شود، البته آیین‌نامه این موضوع را وزارت راه و شهرسازی باید تدوین کند. *** راهکار تشویقی شناسایی خانه‌های خالی در ماده 2 این قانون راهکاری برای پای کار آمدن شهرداری‌ها به‌منظور شناسایی خانه‌های خالی تدوین شده است، به طوری که شهرداری‌ها موظف می‌شوند این واحد‌ها را شناسایی کنند و گزارش آن را به وزارت راه و شهرسازی بدهند و در عوض صددرصد درآمد حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها به حساب شهرداری شهر‌های محل اخذ مالیات در قالب بودجه سنواتی صرفا جهت احیای بافت‌های فرسوده و اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه‌های ارزان قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت واریز شود. این اقدام می‌تواند در بهبود فضای اجتماعی منطقه شهرداری‌ای که خانه‌های بیشتری کشف کند موثر باشد. *** تمام قرارداد‌ها باید ثبت شود در این قانون قید شده است که تمام معاملات باید ثبت شود، حتی قراردادهایی که در بنگاه‌های مشاوران املاک ثبت می‌شوند باید در سامانه‌های مورد نظر وزارت راه و شهرسازی قید شوند و در صورتی که این اتفاق رخ ندهد مصداق کتمان درآمد است و مشمول جریمه می‌شود. *** تعیین تکلیف سکوهای مجازی انتشار آگهی یکی از موارد دیگر مورد تاکید در این قانون در رابطه با سکوهاست که این روزها اخبار آن بسیار داغ بود. بر این اساس انتشار آگهی املاک به هر شیوه‌ای منوط به تطابق مشخصات و شناسه (کد) پستی آگهی ملک با اطلاعات سامانه‌ ملی املاک و اسکان کشور، همچنین دریافت تایید ملک است. در صورت تخلف بابت هر آگهی این سکو‌ها 100 هزار تومان جریمه می‌شوند (این جریمه با تورم افزایش می‌یابد). *** سقف‌گذاری اجاره و تدوین تضمین اجرایی ماده 7 قانون مدیریت بازار مسکن، ماده‌ای حمایتی از مستاجران است. بر این اساس در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفند بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از 30 درصد باشد، شورای عالی مسکن با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهر‌های بالای 100 هزار نفر جمعیت و شهر‌های جدید آن استان در هر یک از شهر‌های مربوط به میزان 50 درصد تا 100 درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند. در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی توسط موجر و شکایت مستاجر تا پس از 5 سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت‌شده به عنوان جریمه به مستاجر، به پرداخت جریمه‌ای معادل 3 برابر مبلغ غیرمجاز اجاره‌بهای یک ماهه محکوم می‌شود. مشاوران املاک هم موظف هستند این موارد را رعایت کنند. *** وزارت راه و شهرسازی قیمت‌گذاری می‌کند یکی از نکات مترقی این قانون تعیین محدوده قیمتی از سوی وزارت راه و شهرسازی است. ماده 8 این قانون، وزارت را مکلف کرده است با اولویت استفاده از هوش مصنوعی و ملاک‌هایی مانند موقعیت جغرافیایی، آموزشی، معاملات مشابه، مصالح ساختمانی و... اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای کند. این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار گیرد.∎​