گروه راه و شهرسازی|

«سنگ بزرگ نشانه نزدن است» این یک ضرب‌المثل فارسی است که حاکی از عدم موفقیت از طریق مسیر ترسیم شده است. این مثل فارسی البته بی‌مناسبت با خیز نمایندگان مجلس و بانک مسکن برای افزایش سقف وام خرید آپارتمان نیست. خیزی که دیروز خبر شد و بانک مسکن از افزایش تا ۱۰۰درصدی وام خرید مسکن برای خانوارهای دارای ۴ فرزند از محل تسهیلات خرید و جعاله تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز خبر داد.

این شروط دستیابی به این وام به همین سادگی نیست و جزییات و اما و اگرهای متعددی در متن آیین‌نامه اجرایی آن دارد. با اما و اگرهای فراوانی نیز در عمل مواجه است. آن‌گونه که تسنیم گزارش کرده است، در اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز به‌ازای هر فرزند زیر 20 سال و حداکثر تا 4 فرزند افزایش یافت. به‌ازای یک فرزند زیر 20 سال سن 25 درصد، دو فرزند زیر 20 سال 50 درصد، سه فرزند زیر 20 سال 75 درصد و 4 فرزند زیر 20 سال سن 100 درصد به سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن اضافه می‌شود. دوره بازپرداخت تسهیلات موضوع این دستورالعمل در تقسیط به‌روش ساده، به‌ازای هر فرزند زیر 20 سال سن، به‌میزان 2 سال (در مجموع برای 5 فرزند و حداکثر تا سقف 10 سال) قابل افزایش است. بر اساس قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، اعطای این تسهیلات مشروط به آن است که نرخ باروری شهرستان محل تولد پدر و فرزند بالاتر از 2.5 نباشد.

با توجه به مهلت زمان اجرای قانون، اعطای تسهیلات موضوع این دستورالعمل حداکثر تا آبان ماه 1407 امکان‌پذیر خواهد بود. بر اساس این گزارش، در زمان حاضر سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق ممتاز برای متقاضیان در شهر تهران به‌صورت انفرادی 400 میلیون تومان و درحالت زوجین 800 میلیون تومان و سقف تسهیلات جعاله (تعمیر) مسکن در تمامی شهرهای کشور 160 میلیون تومان است. چنانچه خانواده‌ای دارای 4 فرزند زیر 20 سال سن باشند و پدر به‌همراه فرزندان متولد شهر تهران باشند؛ براساس قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» این خانواده درحالت انفرادی می‌تواند علاوه بر 400 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به‌ازای هر فرزند 100 میلیون دیگر و در مجموع تا سقف 800 میلیون تومان برای خرید مسکن و همچنین برای تعمیر مسکن علاوه بر 160 میلیون تومان، به‌ازای هر فرزند 40 میلیون تومان و به‌عبارتی تا 320 میلیون تومان درقالب تسهیلات جعاله از محل اوراق ممتاز بانک مسکن استفاده کند. سقف تسهیلات قابل استفاده زوجین در شهر تهران از محل اوراق ممتاز برای خرید مسکن یک میلیارد و 600 میلیون تومان و جعاله مسکن 320 میلیون تومان است‌که جمعا یک میلیارد و 920 میلیون تومان می‌شود. این مبلغ به زوجین تهرانی با دارا بودن 4 فرزند پرداخت می‌شود.

 اما و اگرهای عملیاتی  وام 1.9 میلیارد تومانی

استفاده از وام 1.9 میلیارد تومانی به غیر از دقایق و ظرایف قانونی آن، در عمل نیز با محدودیت‌های متعددی رو به رو است. هزینه بالای تهیه وام، اقساط ماهانه، چند ده میلیون تومانی، پوشش کم هزینه خرید آپارتمان، پوشش کم جمعیت استفاده‌کننده از این وام، ایجاد رانت و احتمال شکل‌گیری بازار سیاه برای خرید و فروش این وام از جمله این محدودیت‌ها به شمار می‌روند.

قسط ۳۷میلیون‌تومانی؛  سود ۷.۸میلیاردتومانی 

درحالی بانک مسکن از افزایش سقف وام خرید اوراق حق‌تقدم برای خانوارهای دارای ۴ فرزند خبر داده که مبلغ قسط ماهانه این وام حدود ۳۷میلیون تومان است.

برای دریافت وام جدید خرید مسکن، متقاضی تهرانی باید معادل 2 برابر مبلغ وام یعنی 3840 برگه اوراق حق‌تقدم را خریداری کند. با وجود ریزش 50هزارواحدی شاخص بورس، اما نرخ اوراق حق‌تقدم وام مسکن روند افزایشی داشته و به‌طور متوسط به حدود 99 هزار تومان افزایش یافته است، به این ترتیب در ابتدا متقاضی وام جدید مسکن که البته هنوز دستورالعمل‌های آن برای شعب بانک مسکن ابلاغ نشده است، باید 380 میلیون تومان هزینه کند. از سوی دیگر با توجه به جزییات اعلام‌شده از سوی بانک مسکن به‌ازای هر فرزند و تا 5 فرزند 10 سال به دوره بازپرداخت اقساط وام افزوده می‌شود، یعنی بازپرداخت کنونی از 12 سال در روش ساده به 22 سال افزایش می‌یابد. در این روش اقساط ماهانه کمی بیش از 37 میلیون تومان است، جمع کل اقساط حدود 9 میلیارد و 780 میلیون تومان خواهد بود. کل سود وام یک میلیارد و 920 میلیون تومانی بالغ بر 7 میلیارد و 860 میلیون تومان خواهد بود. وام کنونی تعمیر (جعاله) دوره بازپرداخت 5ساله دارد که در وام جدید مشخص نیست دوره بازپرداخت آن افزایش می‌یابد یا خیر.

پوشش اندک متراژ و جمعیت

بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، در شهریور سال جاری متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران به بالای 80 میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، با یک محاسبه ساده می‌توان به این نتیجه رسید که با وام 1.9 میلیارد تومانی حداکثر می‌توان 25 متر آپارتمان در یکی از مناطق متوسط شهر تهران خریداری کرد. این در حالی است که یک خانواده دارای 4 فرزند دست‌کم به یک آپارتمان 3 خوابه بزرگ حدود 120 متر مربع نیاز دارد. به عبارت دیگر، این وام تنها یک‌پنجم از هزینه خرید آپارتمان متناسب با یک خانواده 6 نفره را تامین می‌کند.

از سوی دیگر، به نظر نمی‌رسد، این وام مشکل مسکن بخش قابل توجهی از شهروندان و جمعیت کشور را حل کند، چه آنکه مطابق نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395، در مجموع 24 میلیون و 185 هزار و 133 خانوار معمولی و گروهی در کشور وجود دارد.

سهم خانوارهای یک نفره از مجموع خانوارهای کشور 8.46 درصد (2 میلیون و 46 هزار خانوار)، خانوارهای دو نفره 20.71 درصد (5 میلیون خانوار)، خانوارهای سه نفره 28.45 درصد (6 میلیون و 880 هزار خانوار)، خانوارهای چهارنفره 27.64 درصد (6 میلیون و 684 هزار خانوار) و خانوارهای پنج نفره و بیشتر 14.74 درصد (3 میلیون و 564 هزار خانوار) است. بنابراین در خوش‌بینانه‌ترین حالت، اگر مساله شرط سنی فرزندان (کمتر از 20 سال باشند) را در نظر نگیریم، در خوش‌بینانه‌ترین حالت هم اینک 14 درصد از خانوارهای ایرانی (که احتمالا 30 درصد آنها روستایی هستند و مشمول این وام نمی‌شوند) می‌توانند از این وام استفاده کنند.

اما از آنجا که اقساط این وام بسیار زیاد است و هر خانواری از عهده بازپرداخت آن بر نمی‌آید، بنابراین احتمال خرید و فروش این امتیاز در بازار سیاه نیز قوت می‌گیرد. چه آنکه دریافت عایدی اندکی از محل فروش این وام می‌تواند، بخشی از هزینه‌های معیشت یک خانوار پر جمعیت را در دوره‌ای کوتاه تامین کند. این مساله را در حال حاضر درباره وام ازدواج مشاهده می‌کنیم که دلالان نه‌تنها در فضای مجازی و در و دیوار کوچه‌ها و خیابان‌ها که حتی روی پیاده‌روها نیز تبلیغ خرید و فروش وام ازدواج را تبلیغ می‌کنند. هم اینک در صورتی که زوجه کمتر از 23 و زوج هم کمتر از 25 سال داشته باشد، به هر یک از آنها 220 میلیون تومان وام ازدواج پرداخت می‌شود و در صورتی که از سن‌های یادشده بزرگ‌تر باشند، نفری 180 میلیون تومان وام به آنها پرداخت می‌شود. اما همین وام تقریبا ارزان و آسان، از سوی کسانی که واقعا به آن نیاز دارند، جذب نمی‌شود و توسط دلالان دست به دست می‌شود.

   بی‌اثر در رکود مسکن

 بنابراین، افزایش سقف وام مسکن در این شکل و شمایل نه‌تنها هیچ کمکی به خانوارهای پرجمعیت نمی‌کند بلکه گرهی از بازار بحران زده مسکن نیز باز نمی‌کند و اثر خاصی روی کاهش رکود این بازار نخواهد داشت. مطابق با آخرین آمارهای رسمی اعلامی از سوی مرکز آمار ایران، حجم معاملاتی ملکی در شهر تهران طی شهریور سال جاری به 3 هزار و 8 مورد افت کرده است. این در حالی است که در آذر سال گذشته این شاخص به 10 هزار فقره نزدیک شده بود و می‌دانیم که 10 هزارفقره معامله ملکی در ماه در نقطه آغاز رونق بازار مسکن واقع شده است و کمتر از این تعداد به معنی کسادی و رکود بازار قلمداد می‌شود. در این شرایط، با توجه به موانع متعدد در مسیر جذب سقف افزایش یافته وام خرید مسکن، می‌توان حدس زد که این وام، نمی‌تواند به‌طور چشمگیری بر تعداد معاملات ملکی بیفزاید.