سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور در راستای وظایف قانونی وزارت راه و شهرسازی از جمله ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن تهیه شده و مبر مبنای این بند قانونی «رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت همه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک توسط بنگاه‌ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد، أخذ شناسه (کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.»
بر این اساس در اولین فاز شروع به کار این سامانه، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده برای قرارداد اجاره مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستاجر) به صورت برخط فراهم شده است و مؤجر و مستاجر می‌توانند قرارداد اجاره واحد مسکونی مورد معامله خود را در این سامانه انجام داده و کد رهگیری و نسخه الکترونیکی آن را دریافت کنند.
به معنای دیگر هم اکنون مستاجر و موجر می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به بنگاه معاملات املاک با ثبت قرارداد در این سامانه کد رهگیری رایگان دریافت کنند.
مراحل ثبت قرارداد اجاره در این سامانه بسیار ساده تعریف شده و در گام اول باید پس از تایید مدارک هویتی برای ورود به سامانه بر روی گزینه ایجاد قرارداد کلیک شود.
برای کنترل بازار مسکن به داده های آماری نیاز داریم
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در خصوص راه‌اندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و امکان ثبت اجاره‌نامه مسکن در آن،این اقدام مثبت دولت را برای ساماندهی بازار مسکن در بخش اجاره مناسب دانست و گفت: دولت در بخش آمار و اطلاعات مسکن با خلاءهای بسیاری روبروست و راه اندازی این سامانه این امکان را می دهد که دولت اطلاعات بیشتری در اختیار داشته باشد. کمااینکه الان در قانون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر خانه های لوکس به علت نبود پایگاه داده قوی عملا این قانون کارایی لازم را نداشته است.
وی ادامه داد: واقعیت این است که ما لازم داریم که پایگاه داده قوی داشته باشیم تا بتوانیم بازار مسکن را کنترل کنیم. این پایگاه داده باید وجود داشته باشد که دولت بتواند چه در بخش مالیات های مستقیم یا غیر مستقیم چه در بخش کنترل اجاره بها بازار را ساماندهی کند در غیر اینصورت جامعه هدفش مشخص نیست و در نهایت، آشفتگی در بازار مسکن هم علاج نمی‌شود. لذا دولت باید بتواند به یک سری اطلاعات دسترسی پیدا کند تا بر اساس آن برنامه هایش را اجرایی کند.
گودرزی افزود: به عنوان مثال با وجود مصوبه تعیین افزایش سقف اجاره‌بهای مسکن در سال گذشته(افزایش حداکثر ۲۵ درصدی سقف اجاره بها در بازار مسکن) به دلیل نبود سامانه اطلاعاتی قوی و همچنین خلا حضور ضمانت اجرایی، این قانون روی زمین ماند و موجران و املاکی‌ها به آن توجهی نکردند. اتفاقی که افتاد این بود که موجران مستاجران را مجبور به جابجایی کردند و خانه های خود را با قیمت های بالاتر اجاره دادند. در حالی که اگر پایگاه داده شکل بگیرد و مردم مشارکت بالایی داشته باشند اتفاق خوبی از لحاظ ساماندهی بازار خواهد افتاد.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: البته باید یک ضمانت اجرایی هم وجود داشته باشد که اگر موجری اطلاعاتش را در سامانه ثبت نکرد با یک سری مجازات ها مواجه شود. به عنوان مثال اگر موجری حاضر نباشد زیر بار سقف اجاره بها تا حداکثر ۲۵ درصد برود باید شامل یک سری جریمه ها شود. لذا سامانه ملی املاک گرچه قدم رو به جلویی است اما باید یک ضمانت اجرایی داشته باشد تا قابل استناد باشد. اینطور نباشد که یک قانونی تصویب شود و همه از اجرای آن قانون فرار کنند.
گودرزی در خصوص استفاده دولت از داده ها و اطلاعات این سامانه گفت: بخشی از اطلاعات این سامانه هم منجر به شفاف سازی مالیات ها در بخش اجاره و مسکن خواهد شد. البته باید به موضوعی هم اشاره کنم و آن این است که مستاجران حقیقی باید بابت عقد یا تمدید اجاره بهای خود ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کنند در حالیکه در هیچ کجای دنیا از بخش هزینه ها مالیات بر ارزش افزوده کسر نمی کنند، چرا که اجاره برای مستاجر حقیقی صددرصد هزینه است. ما نیز مانند کشورهای دیگر با مشارکت مردم و ثبت نام در سامانه باید به مرور بتوانیم روی بحث قیمت گذاری ورود کنیم چرا که وقتی قرار است مالیاتی از ملکی گرفته شود قاعدتا باید قیمت گذاری شود و قیمت ملک مشخص شود.
وی افزود: الان ضعفی که وجود دارد این است که موضوع قیمت گذاری باز است و ما اصلا چیزی به نام قانون نداریم در حالی که برای بسیاری از اقلام و کالاهای اساسی و غیر ضروری قیمت وجود دارد و اگر کسی گران فروشی کند می توان از او به تعزیرات شکایت و حقوق حداقلی را مطالبه کرد. ولی در بخش مسکن چنین قانونی وجود ندارد و اگر صاحبخانه قیمت ملکش را یک میلیارد دلار تعیین کند نه گران فروشی کرده نه مجازاتی متحمل می شود و نه مستاجران یا خریداران می توانند به جایی شکایت کنند و این موضوع یک نقیصه است. چرا که مسکن یک نیاز و کالای کاملا ضروری است و تمام کشورها یا به صورت مستقیم یا غیر مستقیم مسکن را کنترل می کنند چرا که پیوست عملکردی تمام دولت ها در دنیاست. یعی اگر قیمت مسکن بالا برود حتما یک امتیاز منفی برای دولت هاست و در صورت کنترل یک امتیاز مثبت خواهد بود. لذا باید در این سامانه یک سری تببیهات و جریمه ها برای موجران در نظر بگیرند که آنها را مجبور کند تا به این سامانه بپیوندند و قوانین را رعایت کنند. چرا که تبعات اجتماعی آشفتگی مسکن بسیار بیشتر از تبعات اقتصادی آن است.
راه اندازی سامانه قیمت بازار اجاره را کنترل نمی کند
یک کارشناس مسکن دیگر در گفت و گو با همشهری آنلاین نیز در خصوص راه اندازی مرحله نخست سامانه ملی املاک و اسکان و ثبت اجاره‌نامه گفت: راه اندازی این سامانه اتفاق خوبی است اما اثری روی بحث کنترل قیمت بازار اجاره بها ندارد. چرا که تصور آحاد مردم این است که با راه اندازی این سامانه قیمت ها کاهش خواهد یافت یا حداقل کنترل خواهد شد اما اینطور نیست.
فرهاد بیضایی، ادامه داد: راه اندازی این سامانه تنها می تواند آمارهای دولت را در بخش داده ها به روز رسانی کند و دولت آگاهی بیشتر پیدا کند که در بازار چه اتفاقی در حال رخداد است. کد رهگیری رایگان ابزار تشویقی است که دولت از طریق این سامانه در اختیار مالکان و مستاجران قرار داده تا آنها را ترغیب به ثبت قراردادهای خود در این سامانه کنند. البته چون دریافت کد رهگیری رایگان شده مردم بی تمایل نیز نیستند که این اطلاعات را در سامانه املاک ثبت کنند تا حداقل قراردادشان در یک سامانه دولتی و حاکمیتی ثبت شده باشد.
کارشناس مسکن گفت: اعمال جریمه برای موجران و یا اخذ مالیات موجب خواهد شد تا مردم معاملاتشان را از طریق دیگری به ثبت برسانند و رغبتی به ثبت در این سامانه نداشته باشند. امشارکت مردم در این سامانه این امکان را برای دولت ایجاد می کند تا شفاف تر در بخش مالیات بر خانه های خالی ورود پیدا کند و از موجران مالیات های واقعی تر را اخذ کند. به همین خاطر هم فکر نمی کنم خیلی از موجران از این کار استقبال کنند و اطلاعات خود را در سامانه ثبت کنند مگر آنکه ضمانت اجرایی برای آن در نظر بگیرند.
گفتنی است، در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن به ریاست رئیس‌جمهوری، طبق رویه سنوات گذشته حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن در شهر تهران ۲۵ درصد و سایر شهرها ۲۰ درصد مصوب شد.