سهیلا یادگاری
کاهش معاملات و در نتیجه آن کاهش ساخت و ساز مسکن این بخش را بیشتر از دو سال است وارد رکود کرده است؛ رکودی که در نتیجه تداوم آن اثرات منفی به اقتصاد تحمیل میشود. بر اساس تحقیقات انجام شده، در حال حاضر بخش مسکن در مقایسه با 10 بخش مهم اقتصادی، این قابلیت را دارد که با کمترین میزان سرمایهگذاری، بیشترین سهم را در ایجاد شغل داشته باشد طوری که در این بخش به ازای 2 میلیارد تومان سرمایهگذاری، امکان اشتغال برای 100 نفر بهوجود میآید از این رو تحرک و خروج از رکود این بخش از اولویتهای برنامههای دولت برای خروج اقتصاد از رکود است. بازنگری در طرح جامع مسکن، اتمام مسکن مهر و اجرای برنامههای جدید مانند مسکن اجتماعی برای کم درآمدها، مسکن حمایتی برای دهکهای متوسط و مسکن مشارکتی با همکاری دهکهای بالا از مهمترین برنامههای دولت برای بخش مسکن است. اما از سویی برخی انتقادها به دولت این است که پس از 2 سال هنوز برنامه مشخصی برای مسکن ارائه نشده است. در این خصوص علی چگینی مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفتوگو با «ایران» جزئیات برنامه دولت یازدهم برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن، تقویت طرف عرضه، ساماندهی بازار اجاره و پیشفروش و همچنین جلوگیری از سوداگری را تشریح کرد.
بازار مسکن 2 سال است که در رکود به سر میبرد برخی از کارشناسان پیشبینی میکنند نیمه دوم امسال شاهد خروج رکود از این بخش خواهیم بود. شما این پیشبینی را تأیید میکنید و آیا دلایلی برای درستی این پیشبینی وجود دارد؟
اقتصاد مسکن بخشی از اقتصاد کلان و زیرمجموعه آن محسوب می شود. بنابراین تحولات بخش مسکن مستقل از تحولات کلان اقتصادی نبوده و از آن تبعیت میکند؛ زمانی که اقتصاد با رشد همراه باشد، مسکن نیز رشد خواهد کرد. بر این مبنا رکود مسکن طی 5/2 سال گذشته تا حدود زیادی ناشی از رکود اقتصادی بوده است. نیم نگاهی به آمارهای بازار مسکن نیز مؤید این موضوع است که رکود مسکن هم حوزه مبادلات و معاملات و هم حوزه تولید و فعالیتهای ساختمانی را در برگرفته است. براساس آمار، در حال حاضر ارزش افزوده فعالیتهای ساختمانی بخش خصوصی منفی است، یعنی هنوز شاخص رشد اقتصادی در مسکن به حدی نرسیده که ارزش افزوده را مثبت کند. در سال 1393 روند صدور پروانههای ساختمانی کاهشی بوده که به معنای روند کاهش تولید است. (طی سال گذشته رشد پروانههای ساختمانی با کاهش حدود 50 درصدی مواجه بوده است. ) در بخش قیمت، قیمت اسمی مسکن در سال 93 نسبت به سال 92 حدود 5 درصد افزایش یافته در حالی که نرخ تورم در همین دوره حدود 15 درصد بوده، به عبارتی رشد واقعی قیمت مسکن به طور میانگین منفی 10 درصد بوده است. به نظر میرسد ادامه این فرآیند موجب خروج سرمایهها از بخش مسکن شود. تولیدکنندگان نیز براساس همین پیشبینی و انتظاراتشان از بازار، کمتر در بخش مسکن سرمایهگذاری میکنند که نشانههای آن در صدور پروانههای ساختمانی دیده میشود، ضمن اینکه با توجه به تأثیر با وقفه پروانهها بر تولید مسکن، انتظار میرود کاهش 50 درصدی صدور پروانههای ساختمانی منجر به کاهش عرضه در سال 94 شود. البته در 2ماه انتهایی سال 1393 روند معاملات مسکن تا حدودی افزایش یافت. ضمن اینکه سیاستهای مدنظر سیاستگذاران مسکن درخصوص تحریک بازار مسکن از کانال حمایت از سمت تقاضا هنوز به طور کامل به نتیجه نرسیده است. در این خصوص، بجز حساب صندوق پسانداز مسکن و وام خریدکه سقف تسهیلات آن افزایش یافته، صندوقهای مسکن برای حمایت از تقاضا هنوز شکل نگرفتهاند، لذا در حال حاضر حمایت درخوری از بخش تقاضا نمیشود. البته انتظار میرود در نیمه دوم سالجاری شرایط کلی اقتصاد رو به بهبود رود و مسکن به عنوان موتور محرک اقتصاد تولیدات و فعالیت خود را در حد نرمال پیش گیرد و بدین ترتیب خروج از رکود اثر خود را در بخش مسکن نشان میدهد.
رونق تولید مسکن باعث افزایش قیمتها نمیشود؟
لزوماً در زمان رونق، قیمتها بالا نمیرود. پیشبینی نمیکنیم قیمت مسکن در سال 94 جهش داشته باشد. محتملترین گزینه این است که رشد قیمت مسکن پایینتر از تورم عمومی خواهد بود.
برنامهای برای کاهش سوداگری در مسکن دارید؟
اولاً با توجه به شکست بازار، برای گروههای کمدرآمد برنامهای جداگانه داریم. همه دولتها باید برنامهای برای تأمین مسکن اقشار کمدرآمد داشته باشند. ثانیاً اجرای سیاستهای درست مالیاتی که در اصلاح برنامه مالیاتهای مستقیم به آن پرداخته شد میتواند بر کاهش سوداگری در بازار مسکن مؤثر باشد. البته مشکلات زیرساختی در اقتصاد نیز مانعی جدی در برابر برنامههای طراحی شده است، مثلاً تورم یا موضوع تحریم هر یک اثر منفی بر بخش مسکن میگذارد و این را نمیتوان به حساب ضعف مدیریت در این بخش گذاشت. دلیلی برای شروع دوباره سوداگری در بخش مسکن مانند آنچه چند سال پیش شاهد آن بودیم وجود ندارد. در سالهای اخیر به اندازه کافی تولید داشتیم، سرشماری سال90 نیز نشان میدهد حدود 6/1 میلیون مسکن خالی داریم، حتی اگر بازار مسکن رونق پیدا کند و متقاضیان واقعی توان خرید مسکن را به دست آورند، پیشبینی کارشناسی این است که در حال حاضر به اندازه کافی عرضه وجود دارد و کمبودی در تأمین مسکن نداریم. اما باید ساز و کاری اندیشیده شود که نزول پروانههای ساختمانی ادامه نیابد. در 11 ماهه سال93 در کل کشور برای حدود 400 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است که این پایینتر از حد برنامه و پیشبینی ما است.
برخی منتقدان معتقدند دولت برنامهای مشخص برای مسکن ندارد و فقط طرحهایی را آماده کرده که جزئیات آن مشخص نیست و هیچ طرحی به عنوان جایگزین مسکن مهر فعلاً اجرا نشده است اما شما میگویید تأمین مسکن کم درآمدها برنامه اصلی دولت در بخش مسکن است پس چرا به متولیان مسکن چنین انتقادی میشود؟
فرآیند تولید و برنامهریزی مسکن فرآیندی میانمدت و حتی طولانیمدت است بنابراین باید انتظارات متناسب با زمان سپری شده و زمان در اختیار باشد. مسکن مهر طرح خیلی بزرگی بود، که دولت بخش زیادی از انرژی خود را برای تکمیل مسکن مهر گذاشته است. مسکن مهر هنوز به منابع مالی نیاز دارد، منابع برگشتی از اقساط مسکن مهر دوباره به مسکن مهر برمیگردند، بنابراین تأمین مالی مسکن مهر برای تکمیل واحدها هنوز ادامه دارد. از طرف دیگر هزینه ساخت مسکن مهر طی چند سال گذشته، بشدت افزایش یافته است. بنابراین نباید انتظار داشته باشیم مسکن مهر طی چند ماه تکمیل و واگذار شود. در بحث تأمین مسکن موضوع فقط ساخت مسکن نیست و به زیرساختهایی مانند مدرسه، درمانگاه و خدمات زیربنایی نیاز دارد. از سوی دیگر سیاستگذاران کلان اقتصادی در پی اجرای برنامههایی همچون مسکن مهر که منجر به ورود پول پرقدرت و ایجاد تورم میشود، نیستند. دلیل کاهش تورم مربوط به اتخاذ همین سیاست از سوی دولت است. به هر حال دولت جدید فکر جدیدی برای مسکن دارد. برنامه دولت برای تأمین مسکن گروههای کم درآمد، مسکن اجتماعی است. حال این برنامه به چه شکل عمل میکند؟ باید به نحوی عمل کرد که جدایی گزینی اجتماعی در ساخت مسکن برای این قشر ایجاد نشود. دولت قصد دارد برنامه مسکن اجتماعی را در طرحهای با مقیاس کوچک آغاز کند. طرحهای در مقیاس بزرگ همچون مسکن مهر با مشکلات زیادی مواجه خواهند بود. بنابراین دولت مسکن اجتماعی را برای تأمین مسکن کم درآمدها طراحی کرده است. در این خصوص وزارت راه با وزارت تعاون توافقنامهای را امضا کردهاند و مطالعات کارشناسی آن انجام شده است. در این فرآیند مقرر است ابتدا به شناسایی متقاضیان پرداخته شود. این طرح هماکنون در شورای عالی رفاه در حال پیگیری است. از سوی دیگر باید توجه داشت مجموعه کلان کشور به دلیل بحث تحریمها، یارانه و موضوعات دیگر با کمبود منابع مواجه است. در حوزه مسکن، مطالعات طرح جامع مسکن و تجدیدنظر در این طرح انجام شده است. مسکن اجتماعی و بقیه برنامههای مسکن نیز از بازنگری در مطالعات طرح جامع مسکن استخراج شده است و دارای پشتوانه نظری و عملیاتی است. مثلاً برای مسکن اجتماعی ساخت سالانه 125هزار واحد توسط بخشهای مختلف مانند بهزیستی، کمیته امداد، شهرداریها و... در نظر گرفته شده است. یکی دیگر از برنامههای حاصل از بازنگری در طرح جامع مسکن، بحث بافتهای فرسوده است که قرار است تسهیلات داده شده، صرف ساخت و احیای بافت فرسوده شود؛ که هر سال باید 300 هزار مسکن در بافت فرسوده احیا و نوسازی شوند. بحث مسکن حمایتی نیز مطرح است که در این طرح متقاضی توان پرداخت مقداری از آورده را دارد و دولت از او حمایت میکند. بخشی از برنامه ساخت300هزار واحد در بافت فرسوده، مربوط به مسکن اجتماعی میشود و بخشی نیز در حوزه مسکن حمایتی قرار میگیرد. ساخت سالانه 200هزار واحد روستایی نیز برنامهریزی شده است. نهادسازی پسانداز، برنامه اصلی دولت برای تأمین مسکن است. مردم باید بدانند سیستمی وجود دارد که اگر مقداری پول پسانداز کنند دولت نیز از آنها حمایت میکند.
برای تقویت طرف عرضه چه اقداماتی انجام شده است؟
این سیاستها در حوزه حمایت از تقاضاست. سیاست دیگر، حمایت از طرف عرضه است که ایجاد صندوقهای زمین و ساختمان از جمله آن است. در بند 14 قانون ساماندهی که سال 87 تصویب شده است به روشهای مختلف تأمین مالی پرداخته است. صندوق زمین ساختمان، لیزینگ مسکن، بازار رهن ثانویه و... از آن جملهاند. تاکنون یک صندوق به نام نسیم در رابطه با صندوق زمین و ساختمان هم راهاندازی شده و راهاندازی 20صندوق دیگر در حال برنامهریزی است. این مختصری از سیاست مسکن دولت بود.
قیمت مسکن در سال جاری چگونه خواهد شد؟
بازار مسکن در شرایط قابل قبولی قرار دارد، با توجه به ثابت بودن قیمت مسکن طی سال گذشته، مصرفکننده خیلی تحت فشار نیست. عرضه و تولید هم به اندازه کافی وجود دارد، بنابراین مصرفکننده فرصت چانهزنی داشته و بازار تلاطم ندارد. عدهای تلاش میکنند با سوءاستفاده از شرایط رکود بازار مسکن، به این بازار شوک وارد کنند تا قیمتها جهش یابد و پیشبینی میکنند که مثلاً قیمت مسکن امسال بشدت افزایش مییابد یا سونامی قیمت در بخش مسکن داریم درحالی که متوسط قیمت مسکن در حال حاضر در تهران نسبت به 21 ماه گذشته حدود 200 هزار تومان پایینتر است.
آیا برای ساماندهی بازار اجاره هم برنامهای دارید؟ در حال حاضر به نظر میرسد نرخهای اجاره نسبت به قیمت خرید مسکن بسیار بیشتر است.
در تعیین قیمت مسکن پارامترهای زیادی دخیل است. ما در بازار اجاره و خرید و فروش تعیین قیمت نخواهیم کرد. تعیین قیمت منجر به سوءاستفاده میشود اگر مشکل مقررات و ساماندهی املاک مرتفع شوند اوضاع اجاره نیز بهتر میشود. همچنین طرحی را دنبال میکنیم که معضلات و مشکلات بنگاههای املاک را به لحاظ حقوقی، اقتصادی و فنی پیگیری میکند. مثلاً برنامه ما این است که حق کمیسیون دیگر مرتبط با قیمت ملک نباشد. آمار اجاره نشان میدهد در سال 93 کمترین افزایش قیمت در بخش اجاره اتفاق افتاد که از نرخ تورم پایینتر بوده است. قیمت ملک و تورم عمومی بر قیمت اجاره تأثیر دارد. قیمت ملک که تغییر چندانی نکرد اما به هر حال حدود 15 درصد تورم عمومی داریم که بر اجاره اثرگذار است ولی بازار اجاره در هر صورت نیاز به ساماندهی دارد. البته نه به این معنا که دولت، دخالت مستقیم کند. دخالت مستقیم دولت آثار منفی دارد، باید ساماندهی بازار اجاره به گونهای صورت پذیرد که شرکتهای اجارهداری وارد این بازار شوند. ساماندهی بازار املاک و ضابطه و چارچوب آن در حال مطالعه است و افزایش دامنه مسئولیت حقوقی بنگاهها و تعیین میزان مداخله آنان از اهداف دیگر این طرح است. درواقع مطالعات بنگاه معاملات املاک و مستغلات و بهینهیابی مدل اصلی این بنگاهها با استفاده از تجربه کشورهای دیگر باید کاملاً مشخص شده باشد تا هیچ کدام از طرفین چه خریدار، چه فروشنده متضرر نشوند.
برای ساماندهی پیشفروش مسکن چطور؟
برای ساماندهی بازار مسکن بویژه پیشفروش مسکن که در این سالها مشکلات زیادی ایجاد کرده، راهاندازی حساب امانی در دستور کار بانک مسکن قرار دارد. در واقع قانون پیشفروش مسکن که در سال 89 تصویب شد با اشکالاتی همراه بود ولی برای رفع آن اقدام شد. به هر روی آییننامههای قانونی تدوین شده و در ماده 19 آییننامه قید شده که وزارت راه مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش است. در حساب امانی مسکن نیز بانک به عنوان نهادی واسط و امین نقش نظارتی بر ساخت مسکن پیش فروش شده دارد. در این طرح دولت هیچ دخالتی در حساب امانی ندارد. با این کار بازار مسکن ساماندهی و شفاف میشود که موجب میشود مردم راحت پیشخرید کنند حتی قانون به انبوه سازان اطمینان میدهد که منابع متناسب با پیشرفت ساخت به او پرداخت شود. به طور کلی با توجه به برنامههایی که دولت در بخش مسکن اجرا کرده یا طرحهای آن را آماده کرده، پیشبینی این است که بازار مسکن امسال آرامش نسبی دارد.
گفتوگو با مدیرکل برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی
رشد قیمت مسکن پایینتر از تورم خواهد بود
صاحبخبر -