سهیلا یادگاری
بازار مسکن بیش از دو سال است در رکود به سرمیبرد. بعد از نفت، مسکن دومین نقش را در فعالیت اقتصادی در کشور دارد، سهم سرمایه گذاری در بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی از 4 تا 10درصد در سالهای گذشته متغیر بوده است و مسکن سهم 30درصدی در هزینه خانوار دارد، بنابراین بازگرداندن رونق به این بازار اهمیت فراوانی برای رونق اقتصادی دارد از این رو دولت برنامههای مختلفی برای خروج مسکن از رکود در نظر گرفته است که افزایش سقف وام خرید و کمک به بخش تقاضا یکی از این برنامهها بود که سه شنبه شب شورای پول و اعتبار با درخواست افزایش وام مسکن موافقت کرد و بنابراین سقف وام خرید خانه برای خانه اولیها به 80 میلیون تومان و سقف وام خرید و ساخت مسکن نیز به 60میلیون تومان رسید.
اما این اقدام دولت به طور قطع آثار بسیاری در بازار به رکود رفته مسکن خواهد داشت، به طوری که افزایش سقف وام خرید و ارتقای توان خرید متقاضیان باعث رشد تقاضا برای مسکن ملکی و رغبت بیشتر سازندگان بخصوص انبوه سازان برای تولید بیشتر مسکن خواهد شد. این در حالی است که طی سالهای اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافت و در نتیجه آن میزان ساخت و ساز نیز افت کرد. به طوری که براساس گزارش رسمی مرکز آمار ایران تعداد پروانههای ساختمانی جدید در بهار سال گذشته حدود 50 درصد کاهش یافته است اما اکنون کارشناسان و فعالان بازار انتظار دارند که با افزایش سقف وام مسکن زمینههای خروج بازار مسکن از رکود فراهم شود.
تسهیلات جدید ساختوساز را افزایش میدهد
مصطفی بهزاد فر عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت در گفتوگو با «ایران» در ارزیابی خود از تأثیر افزایش سطح وام خرید مسکن معتقد است که افزایش وام از کاهش ساخت و ساز که عامل رکود بازار مسکن است جلوگیری میکند و باعث رشد این بخش میشود. بهزاد فر مسیر طی شده در 30 سال گذشته را در بازار مسکن مسیری عکسالعملی میداند به این معنا که این بازار نسبت به اتفاقات اقتصادی عکسالعمل نشان میدهد..
به گفته بهزاد فر، شدت افزایش جمعیت تا دهه 80 و مهاجرت به شهرها اهمیت مسکن و ساخت و ساز را در کشور ما دوچندان کرد اما سوداگری در بازار مسکن باعث شد سوداگران از رشد جمعیت سوءاستفاده کنند و ساختوساز بیشتر از حجم تقاضای واقعی در بازار مسکن شد و ساخت و ساز از تعادل خارج شد یعنی از یک طرف سوداگری و ساخت و ساز در شهرهای بزرگ افزایش یافت اما از طرف دیگر از سال 85 به بعد رشد جمعیت کند شد بنابراین متقاضیان مسکن با کاهش جمعیت کاهش یافتند و معاملات مسکن نیز کاهش یافت به همین دلیل در این بازار به رکود رسیدیم.
نیاز اقتصاد به ساخت و ساز به اعتقاد بهزاد فر نیازی غیر قابل انکار است که اگر رکود ادامه داشته باشد ساخت و ساز تعدیل میشود اما برای جلوگیری از تعدیل ساخت و ساز افزایش اعتبارات مالی تأمین مسکن نقش بسیار مؤثری دارد. افزایش اعتبارات ابتدا ممکن است تأثیر روانی داشته باشد اما بعد اثر آن منطقی میشود و این باعث افزایش تقاضا و رونق ساخت و ساز و فعالیتها میشود.
به اعتقاد بهزاد فر نکته مهمی که متولیان بخش مسکن با افزایش تسهیلات باید در نظر بگیرند این است که کمیسازی جای کیفیسازی را نگیرد چون از دیدگاه جمعیت شناسی در مسیر رکود جمعیتی هستیم پس باید کیفیسازی کنیم. از طرفی با افزایش وام میخواهیم بازار را تحریک کنیم، تحریک بازار وقتی جواب میدهد که به دنبال ساخت و ساز باکیفیت باشیم. بهزاد فر در خصوص احتمال تأثیر افزایش وام مسکن بر افزایش قیمتها معتقد است حتی اگر با افزایش وام جو روانی ایجاد شود این جو در زمان کوتاهی تعدیل میشود و بازار مسیر خود را پیدا میکند.
افزایش تقاضا برای خرید مسکن
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص تأثیر افزایش تسهیلات خرید بر بازار مسکن به <ایران> میگوید، مطمئناً افزایش وام موجب افزایش قدرت خرید متقاضیان میشود و حجم و سطح معاملات افزایش مییابد و رونق نسبی به بازار برمیگردد همچنین شتاب خیز خروج از رکود بیشتر میشود.
وی در ارزیابی خود در مورد احتمال افزایش قیمت مسکن با افزایش وام میگوید: مطمئناً افزایش وام تا سقف 80میلیون تومان شوک قیمتی به بازار وارد نمیکند. به گفته عقبایی، تأثیر افزایش وام خرید بر رونق خرید و فروش آپارتمانهای کوچک و خرید و فروش در شهرهای کوچک بیشتر خواهد بود و این وام پوشش بیشتری از قیمت مسکن در شهرهای کوچک را خواهد داشت. به گفته وی برنامه وزیر راه و شهرسازی پوشش 50 درصدی قیمت مسکن با وام است هر چند افزایش اخیر سطح وام این خواسته را دربرنمیگیرد اما نمیتوان تأثیر آن را بر رونق معاملات نادیده گرفت.
اقساط وام مسکن یکی از چالشها
همزمان با افزایش سقف وام مسکن طبیعی است که مبلغ اقساط آن هم افزایش یابد. اما با توجه به اینکه سقف وام از محل صندوق پس انداز مسکن برای خانه اولیها به 80 میلیون تومان رسیده است باید توان اقتصادی متقاضیان این نوع وام نیز مد نظر قرار گیرد.
براساس یک محاسبه اولیه با توجه به اقساط وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن با اقساط 12 ساله و سود 14 درصد که هماکنون ماهانه حدود 290 هزار تومان است باید گفت اقساط وام 80 میلیون تومانی به بیش از یک میلیون تومان میرسد. از سوی دیگر در صورتی که سود وام 60 میلیونی خارج از صندوق پس انداز مسکن را نیز 21 درصد حساب کنیم اقساط ماهانه این وام هم به حدود یکمیلیون تومان خواهد رسید. برهمین اساس توان اقتصادی و درآمد ماهانه متقاضیان وام مسکن جدید نقش اساسی در خانه دارشدن توسط تسهیلات بانکی دارد.
جزئیات وام جدید خرید و ساخت مسکن
براساس تصمیم شورای پول و اعتبار از این پس وام خرید مسکن به دو شیوه و در سه سطح پرداخت میشود. در مدل نخست که برای خانه اولیها (افرادی که برای نخستین بار نسبت به خرید خانه اقدام میکنند) در نظر گرفته شده دریافت وام از طریق ایجاد صندوق پسانداز «یکم» در بانک مسکن است که برحسب طبقهبندی جمعیتی شهرها در شهر تهران تا سقف 80میلیون تومان، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 60 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری حداکثر تا 40 میلیون تومان خواهد بود. شورای پول و اعتبار دوره بازپرداخت تسهیلات حساب صندوق پسانداز مسکن خانه اولیها را حداکثر 12سال و با سود 14 درصد تعیین کرده است. مدل دوم افزایش وام مسکن، افزایش وام 35میلیونی مسکن است. براین اساس برای دومین بار در دولت یازدهم (بار نخست مبلغ وام از 20 به 35 میلیون تومان رسید) با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار سقف این وام هم تا 60 میلیون تومان افزایش یافت. امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن در سه بخش تعیین شده است به گونهای که این وام به ازای هر واحد مسکونی در شهر تهران تا 60 میلیون تومان، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 50میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری تا 40 میلیون تومان افزایش یافته است. بنابر مصوبه شورای پول و اعتبار تسهیلات خرید مسکن در قالب عقود مبادلهای و با نرخ 21 درصد و تسهیلات ساخت جزو عقود مشارکتی با نرخ سود 24 درصد قرار میگیرد. علاوه بر افزایش قابلتوجه سقف تسهیلات مسکن یکی از مهمترین نکات مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار شکستن انحصار پرداخت وام مسکن توسط بانک مسکن است. بدین ترتیب با مصوبه شورای پول و اعتبار امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت توسط تمام بانکهای دولتی و خصوصی از محل منابع خود فراهم شده است.
50 درصد سپرده گذاری، شرط دریافت وام 80 میلیونی
معاون اقتصادی بانک مرکزی گفت: خانه اولیها برای دریافت تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی خرید مسکن باید سپردهگذاری 20، 30 و 40میلیون تومانی انجام دهند. پیمان قربانی در گفتوگو با ایرنا، با تشریح مصوبه شب گذشته شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف وام خرید مسکن، افزود: تسهیلات 80 میلیون تومانی پس از طی دو دوره سپرده گذاری ششماهه و بعد از یک سال پرداخت خواهد شد. این تسهیلات در قالب حساب صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی ها) و از محل سپرده گذاری واجدین شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال و با سود 14 درصد جهت خرید مسکن پرداخت میشود.
معاون اقتصادی بانک مرکزی با اشاره به رفع منع بانکهای تجاری در ارائه تسهیلات مسکن براساس مصوبه شب گذشته شورای پول و اعتبار، اظهار داشت: بانکهای تجاری از سال 87 تاکنون از ارائه تسهیلات خرید و ساخت مسکن منع شده بودند اما این ممنوعیت بامصوبه شب گذشته شورای پول واعتبار رفع شد. متقاضیان بر این اساس میتوانند با مراجعه به بانکهای تجاری تقاضای خود را برای دریافت این تسهیلات ارائه دهند. وی در ادامه با بیان آن که نرخ سود تسهیلات مسکن در بانکهای تجاری بر اساس نرخ سود عقود مبادلهای و 21 درصد است،گفت: نرخ سود تسهیلات ساخت نیز براساس عقود مشارکتی و 24 درصد است.
معاون اقتصادی بانک مرکزی متذکر شد: دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانکهای تجاری نیاز به سپرده گذاری ندارد و بانکهای تجاری میتوانند براساس مقدورات و منابع و مصارف خود این تسهیلات را ارائه کنند. وی در پایان تأکید کرد: تمام جزئیات و توضیحات لازم در خصوص این تسهیلات و مصوبه شورای پول و اعتبار بزودی توسط مدیریت اعتبارات بانک مرکزی ارائه خواهد شد.