مدت هاست که بازار مسکن با معضلات زيادي از جمله بالابودن قيمت و ناتوانی مردم برای خرید منزل مسکونی مواجه است. در این بین، قوانینی وجود دارند که میتوانند تاحدودی در کنترل نوسانات و عدم تعادل ها در بازار ملک مؤثر باشند.

قوانین مالیاتی که هدف درآمدزایی ندارند!

از جمله این قوانین، دو قانون مالیاتی است که برخلاف تصور مردم از مالیات ستانی یعنی درآمدزایی دولت، هدفش تنظیم گری در بازار مسکن است. منظور، قانون مالیات بر خانه های خالی و خانه های لوکس است.

قانون مالیات بر خانه های خالی و خانه های لوکس در قانون بودجه کشور در سال ۱۳۹۹ آمده، اما در سال قبل در هیات وزیران به تصویب نرسید. در سال بعد یعنی قانون بودجه ۱۴۰۰ مجددا این دو قانون تکرار می شود.

از ابتدای سال نیز وعده اخذ این مالیات ها از طرف روسای ارگان های ذیربط مطرح می شود. اما تاکنون که بیش از شش ماه از سال گذشته هنوز خبری از اخذ این مالیات ها به گوش نمی رسید تا این که هفته پیش در تاریخ ۱۴ مهرماه، قانون مالیات خانه های خالی در هیات وزیران به تصویب می رسد. لازم به ذکر است که مالیات خانه های لوکس همچنان در صف تصویب هیات وزیران باقی است.

سازمان مالیاتی اطلاعات خانه های خالی و لوکس را دریافت نکرده است

گفتنی است که محمود علیزاده در گفتگو با باشگاه خبرنگاران جوان، از تعلل های وزارت راه مبنی بر این که تا به حال هیچ اطلاعات و داده ای از سوی این وزارتخانه به سازمانی مالیاتی نرسیده است، خبر می دهد.

ولی سامانه املاک و اسکان که مودیان موظف به معرفی خانه های خالی خود از طریق آن هستند نیز دچار اختلالاتی و قطعی هایی است که اجرای این قانون را بیشتر به تعویق انداخته است.

برای نحوه اخذ این مالیات ها با کارشناس مالیاتی گفت و گو کردیم.

عبدالرضا ارسطو کارشناس مالیاتی مرکز پژوهش های مجلس در گفتگو با باشگاه خبرنگاران جوان، اظهار کرد :اهم سازوکار اجرایی اصلاحیه سال ۱۳۹۹ قانون مالیات بر منزل های خالی به این صورت است که واحد های مسکونی واقع در شهر های بالای صد هزار نفر که بیش از ۱۲۰ روز در سال ساکن یا کاربر نداشته باشند، مشمول مالیات بر خانه های خالی با نرخ های افزایش یافته( نسبت به قانون قدیم) می شوند. البته شایان ذکر است که تمام مالکان املاک شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک خود را در این سامانه اظهار کنند، ولی صرفا املاک شهر های بالای صد هزار نفر مشمول این مالیات هستند.

ارسطو با اشاره به این که واحد های روستایی مشمول مالیات بر خانه های خالی نمی شوند، تأکید کرد:مالکان این واحد ها درصورتی که اطلاعات ملک های خود را در سامانه ثبت نکنند، مشمول ۲۰ درصد جریمه از مالیات بر خانه های خالی خواهند شد. قانونگذار به منظور حمایت از ساخت و ساز های معمولی ۱۲ ماه و پروژه های انبوسازی ۱۸ ماه پس از گواهی پایان کار مهلت برای فروش و یا اجاره آنها قرار داده است.

او ادامه داد :هرگونه تغيير مالکيت در واحد های مسکونی باید ظرف مدت ۱۲۰ روز در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شود تا اطلاعات این سامانه تکمیل شود. مبتنی بر مفاد این قانون وظیفه تشخیص و تعيين واحد های خالی برعهده وزرات راه و شهرسازی است و پس از آن باید فهرست واحد های خالی به سازمان امور مالیاتی ارسال شود.

این کارشناس مالیاتی بیان کرد :سازمان امور مالیاتی باید هرساله تا پایان تیرماه مالیات واحد های خالی را محاسبه و به مالکان آنها اعلام کند و مالکان آنها باید ظرف یک ماه نسبت به تسویه مالیات متعلقه اقدام کرده تا مشمول جریمه نشوند. از این پس نقل و انتقال املاک پس از پرداخت مالیات بر خانه های خالی امکانپذیر است.

یک ملک اصلی و ملک فرعی در شهری دیگر از پرداخت مالیات معاف هستند

وی افزود :در این قانون هر خانوار میتواند یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی در یک شهر ديگر ثبت کرده و مشمول مالیات بر خانه های خالی نشود. علاوه بر معافیت اقامتگاه اصلی و فرعی خانوارها، حداکثر یک واحد که مورد استفاده یکی از اعضای خانواده باشد، از مالیات معاف است. همچنين بیماران، طلاب، دانشجویان و شاغل درصورتی که در شهری غیر از شهر های مرتبط با اقامتگاه اصلی و فرعی ساکن شوند، درصورتی که اسناد و مدارک ارائه دهند، همچنان از مالیات بر خانه خالی معاف هستند.

ارسطو میزان مالیات پرداختی یک خانه را به طور مثال محاسبه و تصریح کرد :اگر اجاره یک واحد مسکونی مبتنی بر دفترچه ارزش اجاری املاک برابر با مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان ودیعه و ماهانه دو میلیون تومان اجاره باشد، مالیات خالی بودن این خانه در سال اول حدود ۲۸ میلیون تومان خواهد بود.

این کارشناس مرکز پژوهش های مجلس در پاسخ به چالش هایی که این قانون مالیاتی در اجرا تاکنون با آن مواجه بوده است، بیان کرد :چالش ها و نگرانی هایی در خصوص اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی وجود دارد که میتواند اثربخشی آن را کاهش دهد. ناهماهنگی میان دستگاه های اجرایی، ضعف های سامانه املاک و اسکان کشور، همکاری دستگاه های اجرایی در تشریک و تسهیم اطلاعات با وزارت راه و شهرسازی جهت تکمیل سامانه، همکاری بانک ها و مراکز ارائه دهنده خدمات عمومی با وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به منظور اعمال و تقویت ضمانت های اجرایی مندرج در قانون، راهکار های دور زدن قانون و فرار مالیاتی و ... از جمله آسیب هایی هستند که باید برای رفع آنها چاره اندیشی شود.

طبق قانون مالیات بر خانه های لوکس مالکان خانه های بالای ۱۰ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به صورت پلکانی می شوند.

بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی مالکانی که مشمول پرداخت میشوند موظف اند که تا پایان بهمن ماه امسال نسبت به پرداخت مالیات خود اقدام کنند. اما مالیات خانه های لوکس باید به تصوب هیأت وزیران برسد و هنوز اراده ای برای اجرایی این قانون حتی در دولت جدید شکل نگرفته است.

البته لازم به تأکید دوباره است که هر دوی این قانون ها از نوع مالیات های تنظیمی بوده و درآمد چندانی را نصیب دولت نمی کنند. همین موضوع جای بحث دارد که با وجود تنظیم گری در بازار مسکن چرا همچنان موانعی وجود دارند که اجرای این قوانین را به تعویق می اندازند.