«بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را به گوشه رینگ برده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است. در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایرادهای قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا افزایش پیدا کرده است. به باور کارشناسان این نوع وام در بهترین حالت می‌تواند به تقاضای سرمایه‌گذاری کمک کند.

در هفته گذشته دو خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین‌بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آنها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقدهایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.

وام‌های بی‌مصرف

پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط ۱۵ سال سپرده‌گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز دو برابر شد و مبلغ آن در تهران به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسید. همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید پنج ساله نیز از ۴۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از ۲۰ سال بتوانند ۴۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. نکته قابل‌توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان ۷۵ متری معادل مبلغی است که به‌ عنوان وام خرید مسکن اعطا می‌شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی‌ و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد، زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی‌تواند سرپناهی تهیه کند و حتی در صورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که دو برابر حداقل دستمزد کارگری است.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن

هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به‌ شرط ۱۵سال سپرده‌گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی‌هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، در سال ۱۴۱۵ حداکثر یک‌ میلیارد تومان وام با سود شش درصد می‌گیرند. جدا از این که در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض‌الحسنه مشتری، حداقل معادل یک‌چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می‌زند، نکته قابل‌ تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش‌های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک‌ میلیاردی در سال ۱۴۱۵ معادل قیمت دو متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود. بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی ۱۷.۵ درصد و با نرخ سواد واقعی بالای ۲۲درصد پرداخت می‌شود. سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به دو برابر افزایش یافته و در شهر تهران از ۱۰۰ میلیون تومان برای هر نفر به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسیده است. در این وضعیت یک زوج تهرانی می‌توانند با خرید ۸۰۰ برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به ۵۰ میلیون تومان می‌رسد، ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی ۱۷.۵درصد و با دوره بازپرداخت ۱۲ساله پرداخت می‌شود اما با احتساب خرید ۵۰ میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای ۲۲ درصد خواهد رسید. اقساط این تسهیلات با روش ساده شش میلیون‌ و ۶۶۱ هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن ۹۵۹ میلیون تومان است که ۵۵۹ میلیون تومان از آن بهره محسوب می‌شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه پنج میلیون‌ و ۹۷۰ هزار تومان است و هر سال سه درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به ۸ میلیون‌ و ۲۶۲ هزار تومان می‌رساند. در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و ۱۶ میلیون تومان است که ۶۱۶ میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می‌شود.

همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای ۴۰ میلیون تومان از این تسهیلات ۸۰ برگه اوراق حق تقدم به ارزش پنج میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات پنج ساله و با نرخ ۱۷.۵درصد پرداخت می‌شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید ۶۰ قسط ۲ میلیون‌ و ۹هزار تومانی بپردازد. کل بازپرداخت این تسهیلات در پنج سال به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد که ۴۰ میلیون تومان از آن بهره بانکی است. با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت ۴۸۰ میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در پنج سال نخست هشت میلیون‌ و ۶۶۱هزار تومان در ماه و در هفت سال بعدی شش میلیون‌ و ۶۶۱ هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال ۱۴۰۰ برای یک خانوار چهار نفره کارگری چهار میلیون‌ و ۲۰۰ هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در پنج سال نخست بیش از دو برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.

جامعه هدف وام خرید مسکن

مسکن به‌ عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می‌کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آنها ریالی است، هرگز نمی‌توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می‌توان در افزایش سالانه هفت درصدی دوره انتظار مسکن در ۳۰ سال اخیر مشاهده کرد. در این وضعیت، تنها راهکاری که می‌تواند به خانه‌دارشدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم‌درآمد در بافت‌های شهری (و نه مناطق حومه‌ای و مسکن‌های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی ۸۰ درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشورهای توسعه‌یافته با موفقیت اجرا شده اما در ایران به‌ دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل‌ اجرا نبوده است. در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمی است. به‌ عبارت‌ دیگر همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانک‌ها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.

نگاه کارشناسی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مد نظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن این که باید قدرت خرید آنها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیر این صورت کمکی به خانه‌دارشدن طبقه متوسط نمی‌کند.

مصطفی‌قلی خسروی، در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: کشورهایی که واقعا به‌ دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می‌پردازند اما در ایران به‌ دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه‌تنها بانک‌ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد.

به عقیده او وام ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آنها بیشتر است.

قدرت خرید وام جدید

در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری ۱۵ ساله با قیمت میانگین شهر تهران ۲.۳ میلیارد تومان است و تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر ۵۵ میلیون تومان هزینه خرید اوراق، ۴۲۵ میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط ۱۸.۵ درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد. این آمارها نشان می‌دهد جدا از این که اقساط ۶.۵ تا ۸.۵ میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی‌تواند قدرت خرید این خانوار را به‌اندازه‌ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس‌انداز خود به خرید یک آپارتمان ۷۵متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات ۴۸۰میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک‌حال کسانی باشد که می‌خواهند به‌ عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن ‌را نیز دارند.