ایمان ربیعی

 پیش‌بینی‌ها درباره کاهش قیمت مسکن در تهران حالا رنگ واقعیت به خود گرفته است.

 بررسی قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در آبان ماه کاهش محسوس را نسبت به ماه مهر تجربه کرده است. در کنار این کاهش قیمت سقوط آزاد تعداد معاملات در برخی مناطق تهران موید این نکته است که انتظار برای کاهش بیشتر قیمت‌ها انتظاری بیهوده نیست و پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های پیش رو با ثبات قیمت ارز در کانال‌های پایین‌تر از قیمت فعلی نرخ مسکن نیز کاهش یابد.

نکته مهم اما اینجاست که روند کاهش، باری از دوش اقشار متوسط و فقیر برنمی‌دارد چراکه هر چند قیمت‌ها در مناطق گران تهران در آبان ماه نسبت به مهرماه کاهش داشته اما مناطق ارزان‌تر تهران همچنان با افزایش قیمت روبرو هستند.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در آبان ماه امسال به ۲۷ میلیون و ۱۹۳ هزار تومان رسید که البته افزایشی اندک را نسبت به ماه مهر نشان می‌دهد. قیمت مسکن به طور متوسط در مهرماه ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع بود اما این افزایش نشان‌دهنده روند رو به رشد قیمت‌ها در ماه‌های آینده نیست چرا که کارشناسان معتقدند کاهش قیمت‌ها در گرانترین مناطق تهران و حتی برخی مناطق میانی این شهر در کنار سقوط آزاد معاملات، حکایت از تغییر روند بازار مسکن به عنوان مهم‌ترین بازار سرمایه کشور در ماه‌های آتی دارد.

 مسکن را می‌توان عصاره یک عمر فعالیت شغلی افراد دانست چرا که قیمت مسکن در ایران همواره قیمتی بسیار بالاست و در نتیجه گران‌ترین کالایی که یک خانوار، خریداری می کند مسکن است.

کوچ سرمایه‌گذاران از بازار مسکن سبب می‌شود قیمت‌ها حقیقی شده و خریداران واقعی و مصرف‌کنندگان مسکن بتوانند در شرایط بهتری نسبت به خرید اقدام کنند

چرا معامله گران در انتظار کاهش قیمت مسکن هستند

بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت مسکن در ماه‌های گذشته تحت تاثیر رشد بهای ارز و همچنین افزایش قیمت سکه و روند افزایشی را تجربه کرد. به عبارت دیگر وضعیت بازارهای موازی و افزایش انتظارات تورمی مهمترین دلیل رشد قیمت مسکن در سال جاری بوده است.

تورم ماهانه متوسط قیمت مسکن در مهرماه امسال نسبت به شهریور ماه معادل ۱۰ درصد بود که بنا بر اعلام بانک مرکزی در آبان ماه به یک و هشت درصد محدود شد. کارشناسان این امر را نشانگر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران می‌دانند که یکی از مهمترین دلایل آن همان‌طور که گفته شد کاهش نرخ ارز در چند هفته اخیر است. قیمت دلار در بازار تهران از سقف ۳۲۰۰۰ تومان به محدوده ۲۴ هزار تومان رسیده که کاهشی تاریخی و بسیار چشمگیر تلقی می‌شود.کاهش نرخ ارز انتظارات تورمی را کاهش داده و بازارهای موازی نظیر طلا و سکه خودرو و مسکن را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است. حالا معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیش‌بینی کرده است در صورت ماندگاری نرخ ارز روی رقم های فعلی رفتار هیجانی بازار تمام شده و قیمت مسکن با نرخ های منطقی به مرحله ثبات برسد و در نتیجه ماهیانه رشد قیمت مسکن اتفاق نیفتد. در عین حال محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز پیشتر دلیل گرانی قیمت مسکن را افزایش قیمت ارز دانسته بود و تاکید کرده بود اگر قیمت‌ها در بازار ارز کاهش یابد قیمت ملک نیز دستخوش کاهش خواهد شد.

 معامله گران چه می‌گویند؟

حالا یک هفته از تعطیلی واحدهای صنفی فعال در حوزه مسکن یعنی مشاوران املاک گذشته است و طبق تصمیمات اتخاذ شده در ستاد ملی کرونا در هفته جاری نیز این واحدهای صنفی تعطیل خواهند بود. بررسی آگهی‌های ثبت شده در فضای مجازی نشان می‌دهد بسیاری از آگهی دهندگان، دارندگان واحدهای صنفی هستند که به دلیل تعطیلی حقیقی به فعالیت در فضای مجازی روی آورده اند. یکی از آگهی دهندگان برای فروش مسکن در گفتگو با خبرنگار ما در پاسخ به این سوال که آیا قیمت‌ها و روندی کاهشی را در ماه‌های آینده تجربه می‌کنند یا خیر؟گفت: شاید پاسخ به این سوال کمی دشوار باشد چرا که به دلیل تعطیلی واحدهای صنفی به منظور پیشگیری از شیوع کرونا تقاضا به کف رسیده و بسیاری از خریداران و فروشندگان معامله خود را به تأخیر انداخته‌اند.در نتیجه با کاهش تقاضای خرید در بازار قیمت‌ها کمی دستخوش کاهش شده است . وی در پاسخ به این سوال که کاهش قیمت ارز تا چه میزان در کاهش قیمت مسکن تاثیرگذار است؟ گفت: بی‌تردید این اتفاق می‌تواند منجر به کاهش حباب قیمتی در بازار مسکن شود اما باید توجه داشت به دلیل افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و همچنین دستمزد کارگران نمی‌توان انتظار ریزش شدید در بازار مسکن را داشت اما باز هم تاکید می کنم میزان تقاضا می‌تواند نقش تعیین کننده‌ای در بازار داشته باشد .

وی ادامه داد: مادامی که معامله گران و خریداران تقاضای خود را به تاخیر بیندازند، روند کاهش قیمت‌ها ادامه خواهد یافت. در عین حال یک فعال حوزه مسکن نیز در خصوص پیش بینی بازار گفت: با توجه به اینکه سرمایه‌گذاران از بازار مسکن خارج شده‌اند و دیگر پیش‌بینی افزایش شدید قیمت‌ها را نمی‌کنند، در نتیجه می‌توان انتظار داشت قیمت‌ها بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف تهران کاهش یابد. او تاکید کرد: گزارش‌ها نشان می‌دهد هر چند در منطقه ۱ و منطقه ۳ و سایر مناطق گران قیمت بهای هر متر مربع واحد مسکونی کاهش داشته است اما در مناطق ارزان تر مانند منطقه ۱۸ و منطقه 20 افزایش بسیاری از خریداران به دلیل نداشتن قدرت خرید راهی مناطق ارزان‌تر تهران و یا حتی شهرک های اقماری اطراف تهران شده اند .

هر چند قیمت‌ مسکن در مناطق گران تهران در آبان ماه نسبت به مهرماه کاهش داشته اما مناطق ارزان‌تر تهران همچنان با افزایش قیمت روبرو هستند

وی گفت با این حال کوچ سرمایه‌گذاران از بازار مسکن سبب می‌شود قیمت‌ها حقیقی شده و خریداران واقعی و مصرف‌کنندگان مسکن بتوانند در شرایط بهتری نسبت به خرید اقدام کنند.هر چند با توجه به کاهش انتظارات تورمی پیش بینی می‌شود در یکی دو ماه آینده تقاضا در بازار مسکن کاهش داشته باشد که البته محدودیت‌های ناشی از کرونا نیز در این کاهش موثر خواهد بود.

 به گفته وی این نکته را نیز باید در نظر داشت که قیمت‌ها در بازار به حدی افزایش یافته است که متقاضیان واقعی قدرت خرید ندارند و در نتیجه فعلا به دلیل نبود نقدینگی کافی باید در انتظار دوره رکود در بازار مسکن باشیم.