به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران  افزایش زیادی را در ماه های اخیر تجربه کرده است فقط طی یک ماه 10 درصد به قیمت خانه در تهران اضافه شده است. بنا بر اعلام بانک مرکزی قیمت خانه در تیر ماه نسبت به خرداد 10 درصد افزایش داشته و به مرز 21 میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است . البته این مقیمت میانگین مکن در تهران است که نسبت به مدت مشابه در پارسال 57 درصد افزایش را تجربه کرده است. با این حال گزارش ها نشان می دهد که در هفته های اخیر تقاضای سرمایه ای مسکن در بازار فعالتر شده است. حجم معاملات غیر مصرفی و سرمایه ای بر قیمت آپارتمان ها در تهران تاثیر زیادی داشته است.

بازیگر بازار مسکن

مناطق شمالی ۱ تا ۵- با میزان رشد حجم معاملات در مناطق جنوبی پایتخت- مناطق ۹ تا ۲۰-برابر شده است. در هر دو گروه از این مناطق حجم معاملات خرید مسکن در تیرماه در مقایسه با خرداد ۲۵ درصد افزایش یافت. این درحالی است که تغییرات حجم معاملات خرید مسکن در خرداد ماه در مقایسه با اردیبهشت در میان این دو گروه از مناطق-مناطق شمالی و جنوبی- برابر نبود. حتی در برخی از مناطق جنوبی شهر تهران در تیرماه حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با خرداد تا ۴۰ درصد نیز افزایش یافت. درحالی‌که حجم کل معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد در مقایسه با اردیبهشت ۴ درصد کاهش یافت. این میزان کاهش در مناطق جنوبی شهر تهران برابر با ۸ درصد بود. درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی در این بازه زمانی نه‌تنها کاهش نیافت بلکه ۵/ ۲ درصد هم رشد کرد.

اما در تیرماه میزان رشد معاملات خرید واحدهای مسکونی در مناطق جنوبی با نرخ رشد تعداد معاملات مسکن در مناطق شمالی برابر شد. میزان رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی هم در تیرماه در مقایسه با خرداد تقریبا برابر بود. تورم ماهانه مسکن شهر تهران در تیرماه معادل ۱۰ درصد گزارش شد. این درحالی است که تورم ماهانه در مناطق شمالی ۱ تا ۵ برابر با ۵/ ۱۰ درصد و در مناطق جنوبی ۹ تا ۲۰ نیز معادل ۱۰ درصد بود. اما در خرداد ماه تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی معادل ۵/ ۱۳ درصد و در مناطق جنوبی برابر با ۱۱ درصد برآورد شد. در واقع اختلاف ۵/ ۲ واحد درصدی بین تورم ماهانه مسکن مناطق شمالی و جنوبی در خردادماه، در تیر به ۵/ ۰ واحد درصد کاهش یافت.

مجموعه این آمار و ارقام نشان می‌دهد همزمان با افزایش حجم تقاضای خرید مسکن در مناطق جنوبی تهران، تورم ماهانه در مناطق جنوبی نیز افزایش یافته و به سطح تورم ماهانه مناطق شمالی نزدیک‌تر شده است. از آنجا که عمده تقاضای موجود در بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی هم‌اکنون تقاضای سرمایه‌ای است علت اصلی این موضوع را می‌توان به افزایش حضور سرمایه‌داران در بازار معاملات مسکن این مناطق نسبت داد. بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده تقاضای مصرفی مناطق جنوبی شهر تهران به‌دلیل افزایش شدید قیمت‌ها، نبود قدرت خرید کافی و حساسیت بیشتر متقاضیان خرید مسکن در این مناطق به تحولات قیمتی یا به بازار اجاره وارد شده‌اند یا به شهرهای حومه‌ای و حاشیه‌ای رانده شده‌اند.

از سوی دیگر از آنجا که به‌دلیل رشد شدید قیمت‌ها، امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مناطق شمالی تهران نیز برای همه متقاضیان بازار مسکن این مناطق محدودتر شده است بخش قابل‌توجهی از این سرمایه‌داران ملکی متناسب با بودجه خود به مناطق جنوبی کشیده شده‌اند.

قیمت مسکن در سعادت آباد

سعادت‌آباد یکی از محبوب‌ترین محله‌های منطقه 2 است که در شمال غرب تهران قرار دارد که موقعیت جغرافیایی، امکانات رفاهی، آپارتمان‌های نوساز و لوکس، آب و هوای بهتر نسبت به سایر مناطق و... سبب محبوبیت و به تبع بالا بودن قیمت‌ فروش و اجاره واحدهای مسکونی در آن شده‌ است.

یکی از مشاوران املاک این منطقه در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین گفت: سعادت‌آباد از گذشته یکی از بهترین محله‌های تهران بوده‌ است و قیمت مسکن در آن نیز بالاتر از بسیاری از نقاط است اما قیمت دلار و ارز و همچنین عرضه و تقاضا سبب عجیب شدن قیمت‌ها در ماه‌های اخیر شده‌ به طوری‌که دیده شده یک واحد مسکونی تا متری 130میلیون تومان هم به فروش رفته‌است در حالی که سال گذشته قیمت‌های این چنینی اصلا وجود نداشت.

مشاور یکی دیگر از بنگاه‌های خرید و فروش ملک اظهار داشت: بلوار 24متری به علت کمتر بودن هیاهو و آرام‌تر بودن نسبی آن، گران‌ترین منطقه سعادت‌آباد است که به دو قسمت شرقی و غربی تقسیم شده و قیمت ملک بسته به سن بنا و اینکه در کجای بلوار قرار گرفته‌ متفاوت است. آپارتمان‌ها در این منطقه از متری 50 تا 110میلیون قیمت‌گذاری می‌شود که قیمت‌ها در غرب بلوار بسیار گران‌تر از شرق بلوار است.

وی می‌گوید: میانگین قیمت برای فروش در سعادت‌آباد بین متری 70 تا 75میلیون تومان متغییر است و اکثر معاملات نیز با همین قیمت سر می‌گیرد. برای اجاره نیز از متری 4 تا 12میلیون قیمت‌گذاری می‌شود که قیمت بستگی به این دارد که ملک در کجای سعادت‌آباد واقع شده و سن آن چه قدر است. برای مثال رهن کامل یک آپارتمان نوساز 1میلیارد و 300هزار تومان معامله شده‌است  در حالیکه رهن کامل یک آپارتمان 13سال ساخت با همین متراژ و در منطقه مشابه حدود 900میلیون تومان است.

به گفته یکی از مشاورین املاک، کوی فرهنگ و مدیریت از مناطق نسبتا ارزان سعادت‌آباد هستند که بین 29 تا 35میلیون تومان به فروش می‌رود و این در حالی است که قیمت‌ها در سال گذشته یک پنجم این رقم بوده است و شاید تا چند ماه دیگر با 30میلیون تومان نتوان ملکی در هیچ کجای سعادت‌آباد خرید!

یکی دیگر از مشاوران املاک نیز بیان کرد: آپارتمان‌های نوساز سعادت آباد متری 70 تا 130میلیون تومان به فروش می‌رود و برای بناهای مستهلک نیز قیمت‌ها از متری 35میلیون تومان به بالا آغاز می‌شود که البته لازم به ذکر است فروش با قیمت‌های بالایی چون 130میلیون تومان بسیار نادر است و ما فقط شنیده‌ایم که در این قیمت‌ها هم ملک به فروش رفته‌است و چیزی ندیده‌ایم.

رهن کامل در بازار اجاره مسکن تابستان ۹۹ + قیمت روز

بررسی‌ها از وضعیت بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد تعداد فایل‌هایی که این روزها با شرایط رهن کامل به مستاجران به‌عنوان طرف تقاضای بازار اجاره معرفی می‌شود چند برابر تابستان سال‌های قبل است.

علت این موضوع هم در وهله اول به افزایش تمایل موجران به سرمایه‌گذاری در بازار سهام به دلیل بازدهی بسیار بالای این بازار در ماه‌های اخیر مربوط می‌شود.

مستاجران در بازار مسکن پایتخت که هر سال با معضل کمبود فایل‌های رهن کامل مواجه و ناچار بودند درصد قابل توجهی از بهای اجاره را به‌صورت اجاره ماهانه به موجر پرداخت کنند هم اکنون با انبوهی از فایل‌های رهن کامل در مناطق مختلف شهر تهران روبه‌رو شده‌اند و از این بابت مشکل و معضل همیشگی آنها در بازار اجاره- کمبود فایل رهن کامل-تا حد زیادی برطرف شده است.

از سوی دیگر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد اگر چه تعداد فایل‌های رهن کامل عرضه شده به بازار اجاره مسکن تحت تاثیر تمایل موجران به سرمایه‌گذاری در بازار سهام افزایش یافته است، اما همین عطش سرمایه‌گذاری و کسب سود بالاتر موجب شده است بخش قابل توجهی از این موجران اقدام به تعیین پول پیش به مبالغی فراتر از ارزش واقعی رهن واحد مسکونی خود کنند.

همین موضوع گرانی در بازار اجاره به خصوص در زمان حاضر که فصل طلایی و اوج جابه جایی‌ها در بازار اجاره مسکن است را دامن زده است.

بازار معاملات مسکن تهران در مرداد ۹۹ + قیمت روز

مقصود سوداگران از حضور در بازار مسکن فعلی این است که فروشنده‌های مستاصل که به دلیل انجام معامله ثانویه از جنس تبدیل به احسن یا سرمایه‌گذاری در بازار دیگری یا به هر علتی به جز این، ناگزیر به فروش فوری آپارتمان خود هستند، یافته و آپارتمان آنها را به بهای نقد اما زیر قیمت خریداری کنند.

اگرچه قیمت‌های بازار مسکن این روزها بالاتر از سطح انتظار خریداران بوده و در قله است، اما باز هم سوداگران امید به افزایش التهاب قیمتی در بازار مسکن ماه‌های آتی دارند و در شرایطی که به دلیل رکود، تقاضای مصرفی مسکن به‌شدت کاهش یافته، فرصت را برای جست و جوی بازار و خرید آپارتمان‌های زیر قیمت از افراد مستاصل مناسب دیده‌اند.

در این بین فروشنده‌ها باید آگاهی کافی از سطح قیمت معقول و متناسب با شرایط ملک خود داشته باشند تا از معامله با سوداگران زیان نبینند.

در حال حاضر با وجود قیمت‌های تند فایل‌های فروش آپارتمان‌های زیر ۱۰ سال ساخت، در گروه آپارتمان‌های ۱۰ سال ساخت به بالا تعداد آپارتمان‌های قیمت‌مناسب و فایل‌های فروش فوری در نسبت با کل فایل‌ها کم نیست و این یعنی فروشند‌ه‌هایی از طبقه مصرفی در بازار حضور دارند که باید مراقب معاملات سوداگرانه باشند.

برخی از سوداگران حتی در همین شرایط رکودی به محض خرید آپارتمان و در حالی که هنوز نقل و انتقال سند به‌طور کامل انجام نشده، معامله دیگری را رقم می‌زنند و ملک را به فرد متقاضی دیگری می‌فروشند.

هر چند این رفتار در دوره رکود کمتر رواج دارد، اما تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد در تیرماه معاملاتی از این جنس در محله‌های مصرفی به ویژه در محدوده غربی تهران (منطقه پنج) انجام شده است.