گروه راه و شهرسازی |زهره علامی|
طبق آخرین آماری که درباره حجم معاملات مسکن پایتخت منتشر شد، حجم معاملات در 16 روز نخست آذرماه افزایش 17درصدی داشته است، این افزایش درحالی صورت می‌گیرد که گزارش‌های بانک مرکزی از قراردادهای خرید و فروش مسکن طی 8 ماهه نخست سال جاری نشانگر آن است که حجم معاملات تنها در سه ماه فروردین، خرداد و تیر نسبت به ماه مشابه سال 95 منفی بوده و در ماه‌های دیگر، رشد قراردادها مثبت بوده است و تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن روندی مثبت داشته است.
اما حال و روز قیمت واحدهای مسکونی در 8 ماهه نخست سال 96 نسبت به ماه‌های مشابه سال 95 روند مثبت‌تری داشته است. این نسبت تنها در فروردین ماه منفی بوده و در 7 ماهه دیگر سال، قیمت‌ها رشدی مثبت را تجربه کرده‌اند، در واقع از اردیبهشت ماه سال جاری تا آذرماه قیمت‌ها تقریبا سیری صعودی را تجربه کرده‌اند و از رشد منفی 3.6 در نخستین ماه سال به 10.9 در آبان ماه رسیده‌اند. در این شرایط که نمودار حجم معاملات و قیمت‌ها تقریبا هم‌راستا با یکدیگر بوده و سیری صعودی داشته‌اند و عوامل تاثیرگذار درونی بازار مسکن هم تغییری نکرده‌اند، می‌توان پیش‌بینی کرد که همین روند در ماه‌های آینده هم ادامه یابد، اما سیگنال‌های مختلفی که از سوی بازارهای دیگر ازجمله بازار ارز و طلا دریافت می‌شود و همچنین ادامه اظهارات جنجالی رییس‌جمهوری امریکا درباره برجام و افزایش احتمال عدم تایید دوباره این سند بین‌المللی در موعد مقرر، تحلیل وضعیت بازار مسکن در آینده را پیچیده می‌کند و سوال‌های بسیاری را پیش روی فعالان و خریداران مسکن قرار می‌دهد. براساس، قوانین داخلی امریکا، رییس‌جمهور امریکا هر سه ماه یک‌بار باید عملکرد ایران در اجرای برجام را تایید کند. تاکنون ترامپ با اکراه به تداوم اجرای برجام رای داده است، اما طی روزهای اخیر بار دیگر اظهارات تندی علیه این سند بین‌المللی ایراد کرده و به ابهام در سرنوشت برجام طی ماه‌های آتی دامن زده است. سوال‌هایی که محور اصلی آنها این است که آیا رشد قیمت مسکن باتوجه به شرایط کنونی طی ماه‌های آینده همین روند صعودی را سپری می‌کند یا خیر؟ به عبارت دیگر، باتوجه به نوسانات نرخ ارز و طلا در هفته‌های اخیر و تهدیدهای دونالد ترامپ علیه برجام آیا طی ماه‌های آینده در بازار مسکن شاهد تغییر قیمت خواهیم بود؟ و اما سوال‌های دیگری که کنکاش درباره وضعیت درونی بازار مسکن را نشانه می‌گیرد این است که آیا رشد قیمت مسکن از فروردین ماه تا آبان ماه سال جاری رشدی منطقی و معقول بوده است؟ آیا قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در تهران که 4میلیون و 650 هزار تومان است همچنان مانند سال‌های 91، 92 حبابی است یا حباب مسکن طی
4 سال رکود تخلیه شده است؟
قیمت‌ها به کف رسیده است
محمود جهانی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، معتقد است که شرایط کنونی بازار مسکن برای خریداران مناسب است، چون قیمت‌ها به کف رسیده البته قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های آتی افزایش می‌یابند، اما این رشد جهشی و حبابی نخواهد بود و مشتریان می‌توانند از این شرایط برای خرید واحد مسکونی بهره ببرند.
جهانی درباره وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن به «تعادل» می‌گوید: هم‌اکنون قیمت مسکن در کف قرار دارد و پس از 4 سال رکود، حباب در بازار معنایی ندارد، زیرا تورم طی 4 سال اخیر، 50درصد رشد کرده اما قیمت مسکن چندان رشد نکرده است. بنابراین قیمت مسکن حباب ندارد زیرا شاهد چنین افزایشی در قیمت مسکن نبودیم. جهانی می‌افزاید: در اقتصاد اصطلاحی با نام قیمت منطقی یا معقول وجود ندارد، قیمتی که عرضه و تقاضا برای آن وجود داشته باشد، قیمت متعادل و درستی است، در شرایط حاضر، در قیمت مسکن شکاف عرضه و تقاضا وجود دارد و باتوجه به اینکه قیمت متوسط مسکن در آبان ماه (4 میلیون و 650هزار تومان) بوده، تقاضای موثر پایین است.
او ادامه می‌دهد: از سوی دیگر عرضه هم برای این قیمت در بازار انجام نمی‌شود یعنی انگیزه‌یی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وجود ندارد، بنابراین شکاف حاکی از رکود همچنان باقی است و قیمت‌ها تعادلی نیست. جهانی درباره افزایش نرخ ارز و طلا طی هفته‌های اخیر و تاثیر آن بر بازار مسکن اظهار می‌کند: تحریم به‌طور مستقیم بر بازار مسکن اثرگذار نیست و آن عاملی که موجب تحرک بازار می‌شود، رشد تقاضاست که این تقاضا یا سرمایه‌گذاری و سوداگر است یا تقاضای واقعی که چون زمینه این رشد وجود ندارد، نمی‌توان در انتظار افزایش قیمت مسکن باشیم. به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، افزایش نرخ دلار اگر قیمت را به نسبت افزایش دهد این رشد اسمی است و رشد واقعی نخواهد بود که باتوجه به شرایط کنونی اقتصاد کشور، رشد اسمی هم تحقق نمی‌یابد، زیرا قدرت خرید وجود ندارد.
سناریوی تعمیق رکود
او معتقد است که در صورت تحقق هشدارهای رییس‌جمهوری امریکا و بازگشت دوباره تحریم‌ها، قیمت مسکن رشد نمی‌کند اما رکود بازار تعمیق می‌شود، چون فعالیت‌های اقتصادی چشم‌انداز مبهمی خواهند داشت و رکود در کل اقتصاد افزایش می‌یابد و این رکود بر بازار مسکن هم تاثیرگذار است.
جهانی بیان می‌کند: پیش‌بینی می‌شود که نرخ تورم عمومی طی ماه‌های آتی رشد می‌کند و رشد نسبی قیمت مسکن هم ادامه می‌یابد زیرا براساس آمار، قیمت واحدهای مسکونی نسبت به سال گذشته 10درصد رشد داشته که کمتر از نرخ تورم است اما باتوجه به رشد بیشتر نرخ تورم در نیمه دوم سال، انتظار می‌رود که قیمت مسکن بیش از نیمه اول سال باشد البته این موضوع به معنای رشد جهشی قیمت مسکن یا حبابی شدن آن نیست بلکه قیمت‌ها افزایش چندانی را تجربه نمی‌کنند.
اثر افزایش قیمت بر اجاره‌نشین‌ها
اما جدا از اینکه افزایش قیمت واحد مسکونی و همچنین رشد حجم معاملات طی ماه‌های اخیر تاحدودی حاکی از آشکار شدن نشانه‌های پیش رونق بازار مسکن بوده و مثبت تلقی می‌شود اما افزایش قیمت مسکن موجب رشد نرخ کرایه بها شده است. باتوجه به اینکه یکی از فاکتورهای مهم در تعیین اجاره‌بها قیمت واحد مسکونی است، با رشد قیمت مسکن، اجاره‌بها هم روندی صعودی را طی می‌کند. این موضوع را در 8 ماهه نخست سال جاری هم شاهد بودیم، در آبان ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.6درصد و 8.5درصد رشد داشت که تداوم این روند، شرایط اجاره‌نشینان را سخت‌تر می‌کند.