گروه راه و شهرسازي| سارا حامدي|
سرانجام روز گذشته اسحاق جهانگيري، معاون اول رييس‌جمهور مصوبه هيات وزيران درخصوص چگونگي اجراي مسكن اجتماعي را به وزارت راه و شهرسازي، وزارت رفاه، سازمان برنامه و بودجه، بنياد مسكن، وزارت كشور و بانك مركزي ابلاغ كرد و به اين ترتيب اين طرح وارد فاز اجرايي شد. اما آنگونه كه برخي كارشناسان مي‌گويند، «دشواري هماهنگي بين نهادهاي دولتي»، «ناپايداري منابع هدفمندي يارانه‌ها براي تامين مالي مسكن اجتماعي»، «پايين بودن بازدهي بازار اجاره در مقايسه با نرخ سود بانكي»، «عدم شفافيت در بازار اجاره و نبود نظارت دولت بر اين بازار» و «بي‌ميلي سرمايه‌گذاران براي ورود به بازار اجاره‌داري حرفه‌يي» 5 عامل ناكامي مصوبه دولت براي تامين مسكن اقشار كم درآمد خواهد بود.
بر اساس اين مصوبه اقدامات دولت براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد در دو قالب مسكن اجتماعي و مسكن حمايتي پيگيري خواهد شد.
در بخش مسكن حمايتي (كمك به ساخت و خريد مسكن ملكي و كمك بلاعوض) به عنوان يكي از اقدامات دولت براي تامين مسكن خانوارهاي‌ كم‌درآمد، بانك مركزي موظف است بانك عاملي را براي تامين تسهيلات مورد نياز تعيين كند. همچنين بر اساس بخش حمايتي طرح دولت براي تامين مسكن اقشار كم درآمد، به اين دسته از متقاضيان مسكن، براي خريد مسكن مهر بدون متقاضي 7ميليون تومان كمك بلاعوض پرداخت مي‌شود.
در بخش ديگر مصوبه دولت براي تامين مسكن اقشار كم درآمد با عنوان «مسكن اجتماعي» كمك به ساخت مسكن استيجاري، پرداخت كمك اجاره و وام قرض‌الحسنه به اين خانوارها در نظر گرفته شده است. در اين بخش براي كمك به ساخت مسكن استيجاري، به افراد حقيقي و حقوقي مالك زمين كه تمايل به ساخت واحدهاي مسكوني اجاره‌يي براي كمك به ساخت مسكن استيجاري و اجاره آن در قالب توافق با بنياد مستضعفان داشته باشند به ازاي هر واحد اجاره‌يي تا 2 برابر سقف، تسهيلات پرداخت مي‌شود. از طرفي بر اساس تبصره مربوط به پرداخت كمك اجاره به خانوارهاي كم‌درآمد در اين مصوبه، وزارت راه و شهرسازي نيز موظف است نسبت به تامين زمين در محدوده شهرها (داراي تاسيسات زيربنايي آب، برق و گاز) يا شهرهاي جديد براي ساخت واحد استيجاري از طريق واگذاري به سازندگاني كه تمايل به ساخت مسكن ملكي – استيجاري و اجاره 40 درصد از واحدهاي ساخته شده در هر ساختمان براي مدت حداقل 10 سال را داشته باشند، اقدام كند. در واقع سازندگان موظفند واحدهاي استيجاري را حداقل به مدت ۱۰ سال به متقاضيان معرفي شده واگذار كنند و اين موضوع در سند واحدهاي استيجاري با عنوان غيرقابل فروش و استيجاري به مدت معين درج خواهد شد.
 200 تا 400 هزار تومان اجاره
بر اساس اين مصوبه براي كمك به تامين هزينه اجاره خانوارهاي كم‌درآمد ماهانه 200 هزار تومان براي ساكنان شهرهاي زير (۵۰۰) هزار نفر و 400 هزار تومان با افزايش سالانه (۱۰درصد) براي ساكنان شهرهاي بالاي (۵۰۰) هزار نفر در نظر گرفته شده است كه پس از تاييد قرارداد اجاره در اختيار مالكين قرار داده مي‌شود. همچنين بر اساس اين مصوبه خانواده‌هايي كه شامل دريافت كمك هزينه اجاره‌بها مي‌شوند، در صورت تاييد ادامه وضعيت درآمدي توسط مراجع ذي‌ربط تا 5سال مجاز به استفاده از اين كمك‌‌هزينه هستند.
همچنين براي حمايت از خانوارهايي كه توان بازپرداخت اقساط وام قرض‌الحسنه وديعه مسكن را دارند به ازاي هر واحد 7 ميليون و 500 هزار تومان با بازپرداخت ۶۰ماهه تعيين مي‌شود. منابع لازم توسط سازمان برنامه و بودجه كشور از طريق بانك عامل تعيين شده توسط بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران تامين مي‌شود. همچنين پرداخت 5 درصد از سود تسهيلات اين تصويب‌نامه برعهده متقاضي بوده و سازمان برنامه و بودجه كشور پرداخت مابه‌التفاوت تا سقف مصوب شوراي پول و اعتبار را ضمانت خواهد كرد.
طبق مصوبه طرح مسكن اجتماعي، وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي موظف است با همكاري كميته امداد امام خميني (ره)، سازمان بهزيستي كشور، بنياد و شهرداري‌ها با رعايت اينكه افراد سرپرست خانوارهاي كم‌درآمد فاقد واحد مسكوني از هيچ يك از امكانات دولتي يا امكانات نهادهاي عمومي غيردولتي مربوط به تامين مسكن شامل زمين، واحد مسكوني يا تسهيلات يارانه‌يي خريد يا ساخت واحد مسكوني استفاده نكرده باشند و حداقل 5 سال در شهر مورد تقاضا سكونت داشته باشند، نسبت به اولويت‌بندي و شناسايي گروه‌هاي هدف اقدام كند.
همچنين منابع مورد نياز اجراي مصوبات اين تصويب‌نامه توسط سازمان برنامه و بودجه و از محل منابع قانون هدفمندكردن يارانه‌ها تامين مي‌شود.
در نهايت اجراي اين تصويب‌نامه از طريق مبادله موافقتنامه با سازمان برنامه و بودجه كشور برعهده بنياد مسكن است و بنياد بايد در اجرا از ظرفيت‌هاي بخش خصوصي، انجمن خيرين مسكن‌ساز و دستگاه‌هاي اجرايي استاني حداكثر بهره‌برداري را به عمل آورد، همچنين بنياد مسكن موظف است نسبت به تهيه بانك اطلاعات خانوارهاي موضوع اين تصويب‌نامه اقدام كند.

 آيا طرح مسكن اجتماعي قابل اجراست
فرهاد بيضايي، مدير مركز مطالعات مسكن دانشگاه علم و صنعت در خصوص طرح تصويب شده مسكن اجتماعي به «تعادل» گفت: مسكن اجتماعي عنوان خاصي براي مسكن عمومي است كه در اروپاي شمالي و غربي و در كشورهايي مانند فرانسه، انگلستان و كشورهاي حوزه اسكانديناوي به وجود آمد.
بيضايي ادامه داد: حوزه مسكن عمومي كه يكي از شيوه‌هاي دخالت دولت در حوزه مسكن است، هم در كشور ما و هم در دنيا سابقه داشته است. مسكن مهر و تعاوني‌هاي مسكن كه از آنها در دوره‌هاي قبلي حمايت مي‌شد نيز در زمره مسكن عمومي قرار مي‌گيرند.
بيضايي تصريح كرد: مسكن اجتماعي نمونه‌يي از مسكن عمومي است كه به صورت اجاره‌يي به متقاضي واگذار مي‌شود. درواقع تنها تفاوتي كه مسكن اجتماعي مي‌تواند با مسكن مهر داشته باشد، بحث اجاره‌يي بودن بخشي از واحد‌هاي مسكوني آن است.
اين كارشناس مسكن همچنين با انتقاد از يكي از بندهاي اين مصوبه مبني بر اينكه مالكان زمين كه تمايل به ساخت مسكن براي خانوارهاي كم درآمد دارند موظف هستند تا 40 درصد از واحدهاي ساخته شده در هر ساختمان را به مدت 10 سال اجاره دهند، تصريح كرد: اين نوع ساخت، مسكن اجتماعي نيست و شيوه ديگري براي ساخت مسكن عمومي است كه در مالزي اتفاق مي‌افتد و شيوه ساخت مسكن مشاركتي ناميده مي‌شود.
فرهاد بيضايي همچنين در خصوص ورود مالكان زمين براي ساخت و اجاره واحدهاي خود به خانوارهاي كم درآمد نيز گفت: اين بند از مصوبه مسكن اجتماعي نيز به دليل اينكه بازدهي بازار اجاره در مقايسه با نرخ بهره پولي يا سود بانكي كه به متقاضي و سرمايه‌گذار پرداخت مي‌كند به مراتب پايين‌تر است. اين موجب مي‌شود تا رغبتي براي شكل‌گيري اجاره‌داري حرفه‌يي وجود نداشته باشد. يعني هيچ سازنده‌يي به نيت اجاره دادن واحد مسكوني نمي‌سازد؛ زيرا مي‌خواهد سود خود را از طريق مكانيسم فروش به دست آورد. مگر اينكه پس از فروش واحدهاي مسكوني 5 يا 10 درصد از واحدها اجاره داده شود. وي تاكيد كرد: در واقع هيچ سازنده‌يي در كشور به صورت بلندمدت به دنبال اجاره‌داري نيست؛ زيرا تقريبا نرخ تمام شده بهره يا سود در بازار اجاره بين 5 تا 7 درصد است و اين ميزان سود براي سرمايه‌گذاران و سازندگان به هيچ عنوان اقتصادي نيست، به همين خاطر به نظر من هرگز چنين مدل كسب و كاري در كشور شكل نخواهد گرفت. اين كارشناس مسكن در خصوص پرداخت وام قرض‌الحسنه وديعه به خانوارهاي كم درآمد نيز گفت: اين طرح به دليل آنكه در كشور ما بازار اجاره مسكن شفافيت نداشته و دولت نيز نظارتي روي اين بازار ندارد، امكان اجرايي شدن ندارد. در واقع دولت نمي‌تواند دقيقا مشخص كند چه تعدادي از افراد به اين كمك وديعه نياز دارند و من تاكيد مي‌كنم شناسايي افرادي كه به اين كمك هزينه نياز دارند امكان‌پذير نيست.
فرهاد بيضايي تصريح كرد: ايجاد هماهنگي براي همكاري بين نهادهاي نام‌برده شده در اين تصويب‌نامه يعني كميته امداد، اداره بهزيستي، بنياد مسكن و شهرداري‌ها نيز چندان ممكن نيست؛ زيرا همين امسال نيز دولت مصوبه‌يي داشته تا رقمي بيش از هزار ميليارد تومان را براي زيرساخت‌هاي مسكن مهر هزينه كند. زيرا دولت نتوانست بين نهادهاي زيرمجموعه خود مانند وزارت نيرو، سازمان زمين و مسكن، شركت شهرهاي جديد يا شركت نفت براي همكاري در اجرايي كردن اين طرح هماهنگي ايجاد كند. بيضايي توضيح داد: در مورد سازمان‌هايي كه در تصويب نامه مسكن اجتماعي نام‌برده شده‌اند سازماني مانند كميته امداد نه تنها زيرمجموعه دولت نيست بلكه به دولت نيز وابسته نيست. مسلما ايجاد هماهنگي بين سازمان‌هايي كه ساختارهاي مختلف دارند كار ساده‌يي نيست. اين كارشناس مسكن همچنين در خصوص تامين مالي اجراي اين مصوبه از محل هدفمندي يارانه‌ها نيز گفت: خود اين موضوع باعث مي‌شود تا اين تصويب‌نامه قابليت اجرا نداشته باشد؛ زيرا دولت چندين تكليف متفاوت مانند حمايت از توليد و كشاورزان را براي محل هدفمندي يارانه‌ها تعيين كرده كه هيچكدام اجرا نشده حالا بيايد يك بار جديد نيز بر اين بخش تحميل كند، همين موضوع خود دليلي است كه ثابت مي‌كند اين تامين مالي انجام نشده و طرح نيز اجرا نمي‌شود.
بيضايي گفت: از سوي ديگر دولت در واريز يارانه‌ به حساب سرپرست خانوارها نيز با مشكل رو به رو است و به همين خاطر پرداخت اين يارانه‌ها از سوي دولت چندان مشخص نيست، به همين خاطر استفاده از محل هدفمندي يارانه‌ها براي تامين مالي طرح مسكن اجتماعي نيز چندان پايدار و مطمئن نخواهد بود.
اين كارشناس مسكن تاكيد كرد: در نهايت تنها راه براي اجراي طرح مسكن اجتماعي و شناسايي خانوارهاي كم‌درآمد براي دريافت تسهيلات قرض‌الحسنه و كمك هزينه اجاره‌بها تفويض اختيار كامل بر عهده بنياد مسكن است، به‌طوري كه تمامي مسووليت‌هاي اجرايي اين طرح برعهده بنياد مسكن باشد و سازمان‌هاي ديگر در امر اجرا دخالتي نداشته باشند.