دولت یازدهم طی سه سال گذشته سیاست های حمایتی متفاوتی را برای ایجاد رونق در بازار مسکن به اجرا گذاشته است. این سیاست ها که بیشتر معطوف به تقویت طرف تقاضا بوده، به گفته کارشناسان تکانه هایی را در بازار مسکن ایجاد کرده است.
در چارچوب همین سیاست های حمایتی بود که «محمدهاشم بت شکن» مدیرعامل بانک مسکن دوشنبه هشتم شهریور از تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات در نظام بانکی پس از 25 سال و کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن اولی ها به 9.5 درصد خبر داد. نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم چندی پیش از 14 به 11 درصد و اینک به 9.5 درصد کاهش یافت تا زوج ها و جوانان بتوانند از این تسهیلات برای خانه دار شدن استفاده کنند.
پژوهشگر ایرنا برای بررسی تاثیر سیاست های حمایتی دولت طی سه سال گدشته، به ویژه تک رقمی شدن نرخ تسهیلات صندوق پس انداز مسکن در ایجاد تکانه در بازار مسکن با «حسن محتشم» رییس انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران گفت و گو کرد.
محتشم بر این باور است که اقدام موفق دولت در کنترل تورم موجب شده نرخ سود تسهیلات هم متناسب با پایین آمدن نرخ تورم کاهش یابد. در همین راستا نرخ سود تسهیلات مسکن هم کاهش یافت و تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات، استثنایی است که بانک مسکن تنها برای بخشی از متقاضیان مسکن در نظر گرفته است.
به گفته محتشم اینگونه نیست که بانک مسکن بخواهد کل منابعش را در اختیار جامعه بگذارد و نرخ سود تسهیلات را پایین بیاورد بلکه این استثنا را تنها برای مخاطبان خاصی در نظر گرفته که خانه اولی هستند، سپرده گذاری کرده اند و احتیاج به حمایت بیشتر دارند.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران در ادامه تاکید کرد دولت باید همزمان با تقویت طرف تقاضا، طرف تولید و عرضه را هم مورد حمایت قرار دهد تا انباشت تقاضا موجب افزایش قیمت نشود.
در ادامه، گفت وگوی ایرنا با این کارشناس اقتصادی را به تفصیل می خوانید:

***ایرنا: به تازگی مدیرعامل بانک مسکن از کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم به 9.5 درصد خبر داد. این تسهیلات حمایتی چه تاثیری در بازار مسکن خواهد داشت؟
**محتشم: نرخ تسهیلاتی که بانک مسکن تک رقمی شدن آن را اعلام کرده است، به این معنی نیست که تسهیلاتی که بانک برای ساخت و خرید می دهد تک رقمی شده باشد. این نرخ 18 درصد است اما برای کسانی که سپرده گذاری می کنند و بابت سپرده خود در تسهیلات دریافتی خود تخفیف می گیرند این میزان 11 درصد بوده و به تازگی کاهش پیدا کرده است.
این مشمول خانه اولی هایی می شود که پیش از این سپرده داشته اند و سپرده هایشان شرایطی را طی کرده که می توانند از این امتیاز استفاده کنند. کسی که سال پیش40 میلیون پس انداز کرده، امسال می تواند 80 میلیون وام بگیرد با نرخ سود 9.5 درصد. این به این معنی نیست که کل تسهیلاتی که این بانک یا بانک های دیگر می دهند تک رقمی شده باشد، تنها بخشی از تسهیلات را همینطور که سود سپرده ها 18 درصدی را 15 درصد کرده اند، الان هم نرخ تسهیلاتی که بانک می داد را از 22 درصد به 18درصد رسانده اند، این نرخ 12 یا 13 درصدی هم به 11 درصد و اخیرا به 9 درصد کاهش یافته است. شرایط تورمی و کنترل تورمی موفق دولت موجب شده متناسب با پایین آمدن نرخ تورم نرخ سود تسهیلات هم پایین بیاید و این امری طبیعی است.

***ایرنا: اگر این کاهش نرخ سود تسهیلات طبیعی است، چرا بانک مسکن برای متقاضیان آن شرط خانه اولی بودن را تعیین کرده و این تخفیف را برای همه مشتریان درنظر نمی گیرد؟
**محتشم: کاهش نرخ سود برای همه درنظر گرفته شده چرا که پیش از این نرخ سود تسهیلات 22 درصد بوده و حال به 18 درصد رسیده است. نرخ سود تک رقمی را به طور استثنا به خاطر سپرده گذاری هایی که مردم می کنند در نظر گرفته اند. در واقع اقشاری از جامعه سپرده گذاری می کنند که مسکن ندارند و باید از حمایت بیشتری برخوردار باشند. به همین دلیل دولت نرخ سود تسهیلات را برای آنها تک رقمی کرده است. از طرف دیگر باید به این مساله توجه داشته باشیم که جذب تسهیلات توسط این مخاطبان محدودیت دارد. اینگونه نیست که بانک مسکن بخواهد کل منابعش را در اختیار جامعه بگذارد و نرخ را پایین بیاورد، بلکه این استثنا را تنها برای مخاطبان خاصی در نظر گرفته که سپرده گذاری کرده اند و احتیاج به حمایت بیشتر دارند. اتفاق خاصی نیفتاده به نظر من هم کار طبیعی و درستی بوده که بانک مسکن انجام داده است.

***ایرنا: دولت یازدهم طی سه سال گذشته با رویکرد حمایت از بخش تقاضا و درنظر گرفتن تسهیلات بیشتر برای متقاضیان خرید خانه، توانست مسکن را از حالت رکود به مرحله پیش رونق پیش ببرد، سیاست های دولت در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟
**محتشم: دولت از ابتدا تمام اولویت و هم و غم خود را بر کنترل تورم متمرکز کرد. برای کنترل تورم هم سیاست انقباضی در پیش گرفت و با کند کردن گردش اقتصاد و محدود کردن نقدینگی موفق شد تورم 38 درصدی را به زیر 10 درصد برساند. این سیاست اما برخی آثار غیرمطلوب داشت که بر مسکن تاثیر گذاشت. در این شرایط می بینیم دولت به خاطر بحث خروج از رکود به ویژه در بخش مسکن، مشوق هایی را ارایه کرده است. این مشوق ها با کارکرد مُسکن همین وام هایی بوده که به خانه اولی ها و زوج های جوان داده و اخیرا هم دولت به کل سازندگان مسکن اعلام کرده اگر به شکل سنتی، صنعتی یا فناوری بسازند، به هر سازنده ای به ازای هر واحد از 110 تا 150 تومان وام می دهد و بخشی از این وام بعد از دوره مشارکتش قابل انتقال به خریدار است. این مساله به بخش تولید و عرضه و تا حدی هم به تقاضا کمک کرده است. از آن طرف هم وام هایی که به خانه اولی ها و سایر وام هایی که از طریق اوراق در اختیار متقاضیان مسکن گذاشته به تحریک تقاضا کمک کرده است. همه اینها لازم است اما کفایت نمی کند چون ما در کل سیستم اقتصادی با مشکل انقباضی مواجه هستیم و مشکل گردش نامناسب نقدینگی در جامعه را داریم. این مساله موجب شده قدرت خرید برای متقاضی مسکن کاهش یابد. بنابراین باتوجه به سیاستی که دولت برای کنترل تورم در پیش گرفته و در آن موفق هم بوده اما در بخش مسکن به میزان کافی موفق نبوده و ما معادل تقاضایمان نتوانسته ایم تولید و عرضه کنیم و شرایطی به وجود نیاورده ایم که متقاضی مسکن بتواند خانه مورد نظر خود را تهیه کند. این نگرانی در آینده وجود دارد که تقاضاهایی که هر سال و هر ماه بوجود می آید، انباشته شود و انباشت بیش از اندازه تقاضا موجب افزایش بیش از اندازه قیمت مسکن شود.
دولت باید از حالا پیش بینی کند تا در آینده این مشکل ایجاد نشود. چون ما در نقاطی از شهرهای بزرگ، واحدهای خالی بسیاری داریم که متقاضی زیادی ندارد یا متقاضیان قدرت خرید آن را ندارند. اما مخاطبان مسکن در همه سطح شهرها وجود دارند و تنها در این بخش ها متمرکز نیستند. با ازدواج ها یا حتی طلاق های تازه، تقاضای مسکن رو به افزایش می رود و ما متناسب با این افزایش تقاضا تولید نداریم. به همین دلیل دولت نمی تواند برای مدت طولانی این فنر را محکم نگه دارد و نگذارد قیمت ها بالا رود. اگر دولت نتواند بحث اصل عرضه و تقاضا را متناسب کند، در آینده قیمت ها افزایش خواهد یافت.

***ایرنا: برخی کارشناسان بر این باورند که نگاه سرمایه ای به مسکن در سال های گذشته به افزایش تولید مسکن منجر شد تا جایی که در زمان حاضر بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته شده اند که متقاضی خرید ندارند. آیا این به معنی فزونی عرضه بر تقاضا نیست؟
**محتشم: خیر. هرگز فزونی عرضه نداشته ایم و تنها به صورت مقطعی در بعضی از نقاط با فزونی عرضه مواجه بوده ایم. مثلا در شهر تهران نزدیک به 300 هزار واحد خالی داریم که این واحدها اغلب در قسمت هایی از پایتخت ساخته شده که زمین در آنجا محدود است و قیمت هایش بالا است. گرانتر از حد متعارف بودن این واحدهای مسکونی و نبود نقدینگی موجب ایجاد تورم خانه خالی در تهران و برخی کلانشهرها شده است و دلیل نمی شود بگوییم عرضه بر تقاضا پیشی گرفته است. بر اساس طرح جامع وزارت راه و شهرسازی که پیش بینی کرده تا 10 سال آینده اگر سالی یک میلیون واحد تولید شود، به نقط سر به سر می رسیم، ما فزونی عرضه بر تقاضا نداریم. ما سالی یک میلیون واحد تولیدی نداریم و برنامه ای هم برای تولید سالی یک میلیون واحد مسکونی نداریم. تا به حال هم در طول تاریخ سالی یک میلیون تولید نکرده ایم. اما به نظر می رسد تقاضا به اندازه سالی یک میلیون واحد باشد. بر اساس آمارهای رسمی هر سال حدود 500 هزار واحد مسکونی برای مزدوجین نیاز داریم، 20 درصد از این ها طلاق می گیرند و حدود 30 تا 40 درصد از افرادی که طلاق گرفته اند باز هم متقاضی مسکن هستند چون 2 نفر که جدا می شوند، به 2 خانه نیاز دارند.
دولت باید از ساخت مسکن های کوچک حمایت کند و باید شهرداری را متقاعد کند که در نقاطی از شهرها با شرایط کوچک سازی موافقت کند که تامین پارکینگ برایش الزام آور نباشد. در کلانشهرهای بزرگ به خاطر الزامی بودن تامین پارکینگ، کوچک سازی بسیار محدود است. در حالیکه دولت می تواند مثل کشورهای پیشرفته بحث بی خانمانی بسیاری از متقاضیان مسکن را با ساخت واحدهای مسکونی کوچک حل کند.

***ایرنا: برای تهیه مسکن خانواده های کم درآمد دولت چه برنامه ای دارد؟
**محتشم: طرح مسکن اجتماعی در قانون ساماندهی مسکن دیده شده است. دولت به دلیل کمبود منابع مالی هنوز ایده مسکن اجتماعی را پیاده نکرده است. دولت باید به این مساله اولویت بدهد. اولویت بعدی این است که باید در نوسازی بافت فرسوده به طور جدی و با برنامه ریزی عمل کند چرا که بافت فرسوده از ساختار، زیرساخت ، موقعیت شهری و قیمت مناسب برخوردار است. همچنین به خاطر پیشگیری از آسیب ها و بلایای احتمالی اجتماعی در آینده، نوسازی بافت های فرسوده منطقی است.
به تازگی این ماموریت به ستاد بازآفرینی شهری به ریاست شهرداری تهران سپرده شده است، حال آنکه قاعده اش این بود که این کار به دست خود وزارت راه که متولی شهرسازی و تامین مسکن مردم است انجام شود. به هرحال شهرداری دارد روی این بحث برنامه ریزی می کند اما هنوز اقدام عملی موثری برای نوسازی بافت های فرسوده انجام نشده است.
**گروه پژوهش و تحلیل خبری
پژوهشم**9275**9279