صاحب‌خبر - جواد غیاثی - روز گذشته با رونمایی از اوراق رهنی مسکن، ابزاری جدید برای تامین مالی مسکن ایجاد شد. ابزاری که به بانک مسکن کمک می کند به پشتوانه طلبی که از مردم دارد، اوراق بهادار منتشر کرده و با فروش آن، منابع جدید جذب کند و مجددا به متقاضیان وام، برای خرید مسکن تسهیلات بدهد. در ادامه به چند سوال درباره اوراق رهنی مسکن پاسخ خواهیم داد؛ اوراق رهنی چیست و چگونه خرید و فروش می شود؟ سود و زیان خرید این اوراق چگونه است؟ مبنای شرعی اوراق چیست؟ اثر انتشار اوراق بر اقتصاد و بازار مسکن چیست؟ در انتها نظرات مردان اقتصادی دولت در رابطه با این اوراق را نیز به طور خلاصه ارائه خواهیم کرد. اوراق رهنی چیست؟ این اوراق یک نوع ورق بهادار است که به پشتوانه بدهی صادر می شود و با تنزیل قیمت به فروش می رسد. مثلا بانک مسکن را در نظر بگیرید. این بانک حجم قابل توجهی از منابع خود را به افراد و شرکت ها به صورت وام پرداخت کرده است. بازپرداخت این وام ها معمولا چند ساله است و تا مدت ها به بانک برنمی گردد و لذا بانک قدرت وام دهی مجدد ندارد. برای رفع این مشکل، بانک به میزان طلب خود از دریافت کنندگان وام، اوراق بدهی منتشر می کند. یعنی اوراق بهاداری منتشر می کند و به فروش می رساند. دقیقا مثل فردی که چک دریافتی از دیگری بابت طلب خود را - که سررسید آن چک در آینده است- با قیمت پایین تر از مبلغ چک به فروش می رساند. به این ترتیب بانک طلب خود را به صورت اوراق در بورس به فروش می رساند و منابع جذب می کند. بانک مسکن از این طریق به منابع بیشتری دست می یابد و این منابع را مجددا به متقاضیان وام می دهد. سود و زیان اوراق چگونه است؟ مثل همان فردی که چک خود را به قیمت کمتر از رقم روی آن به فروش می رساند، ساز و کار سوددهی این اوراق هم به این صورت است که اوراق به مبلغی کمتر از رقم اسمی آن به فروش می رسد. مثلا اوراق خزانه اسلامی که سال گذشته عرضه شد با قیمت اسمی 100 هزار تومانی حدود 91 هزار تومان به فروش رسید. اوراق رهنی مسکن هم با نرخ سود 18.5 درصد عرضه می شود. یعنی خریداران این اوراق در طول یک سال 18.5 درصد سود خواهند برد. رقمی که با توجه به نرخ 15 درصدی سپرده بانکی برای سرمایه گذاران جذاب است. اگر قصد خرید این اوراق را دارید باید به فرابورس مراجعه کنید. البته 300 میلیارد تومان اوراقی که فعلا با اجازه بانک مرکزی منتشر شده دیروز در کمتر از 1 دقیقه توسط صندوق های سرمایه گذاری خریداری شد اما قرار است در آینده حدود 10 هزار میلیارد تومان دیگر از این اوراق منتشر شود که در آن زمان فرصت خرید برای افراد بیشتری وجود خواهد داشت. مبنای شرعی اوراق رهنی چیست؟ مبنای شرعی عرضه اوراق رهنی، خرید و فروش دین (بدهی) است که با یک شرط شرعا مجاز است. شرط هم آن است که کسی که ورق بدهی منتشر کرده و به فروش می رساند بر اساس یک معامله واقعی واقعا از کسی طلبکار باشد. به بیان دیگر، دینی که خرید و فروش می شود نباید صوری باشد بلکه حاصل از یک معامله واقعی باشد. مصباحی مقدم، رئیس شورای فقهی بورس، روز گذشته در این رابطه با اشاره به مشکل کاهش قدرت تسهیلات دهی بانک ها بعد از اعطای تسهیلات، گفت: راهکار این است که بدهی به فروش برود و نظر فقهی فقهای مشهور شیعه این است که اگر فردی طلب دارد به نرخ پایین تر به شخص دیگری نقد بفروشد. این تنزیل دین در بدهی با ربا متفاوت بوده زیرا ربا افزودن به مبلغ و مدت است، اما در اوراق مدت و مبلغ کم می شود. اثر فروش این اوراق بر بازار مسکن روز گذشته 300 میلیارد تومان اوراق به فروش رسید. طبیعتا به همین میزان قدرت وام دهی برای بانک مسکن ایجاد شده است. اگر متقاضی کافی برای دریافت این تسهیلات وجود داشته باشد عرضه این منابع می تواند باعث بهبود معاملات در بازار مسکن شود. البته هنوز معلوم نیست که منابع حاصله در چه قالبی و به چه نرخی وام داده خواهد شد. استقبال مردم از این منابع به نرخ بهره و نحوه بازپرداخت وابسته خواهد بود. نرخی که طبیعتا کمتر از 18.5 درصد نخواهد بود. اگرچه بررسی این اثر بر بازار مسکن سخت است اما حداقل کمبود منابع تا حدودی رفع می شود. حال اگر رونق نسبی در بازار مسکن ایجاد شود و سرمایه گذاران، انتظار سودآوری مناسبی از بازار مسکن داشته باشند تقاضا برای انواع تسهیلات، از جمله ساخت و خرید افزایش خواهد یافت. مردان اقتصادی دولت درباره اوراق رهنی چه گفتند؟ رئیس کل بانک مرکزی روز گذشته در آیین رونمایی و معامله نخستین اوراق معامله مسکن گفت: اوراق رهنی مسکن علاوه بر برخورداری از نرخ سود مناسب می تواند اصل و سود مناسبی را برای خریداران این اوراق از جمله سهامداران خرد فراهم کند. در عین حال با انتشار این اوراق کمک به تولید در بخش مسکن و زمینه توسعه پایدار در این بخش و رونق تولید بیش از پیش فراهم خواهد شد. به گزارش فارس سیف افزود: از طریق انتشار اوراق بدهی از سوی بانک ها در بازار سرمایه هزینه استقراض بانک ها کاهش یافته و استقرار مدیریت بانک ها را به نحو مطلوب تری فراهم می کند. فطانت فرد رئیس سازمان بورس هم در این مراسم با اشاره به استفاده نظام بانکی از اوراق رهنی در بازار سرمایه برای اولین بار در کشور در مورد معاملات دیروز گفت: بانک مسکن امروز در نخستین گام اقدام به عرضه اوراق رهنی مسکن به ارزش 300 میلیارد تومان در بازار فرابورس کرده که دقایقی قبل در کسری از دقیقه این اوراق با حمایت صندوق های سرمایه گذاری به فروش رسیده است. البته فطانت از اعلام آمادگی وزیر راه برای انتشار 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن از طریق بازار سرمایه هم خبر داد. مدیرعامل بانک مسکن هم انتشار این 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی در آینده را تایید کرد.∎​